• 2018.10.15
  • 2019.10.28

住宅ローンの諸費用は100万円!?出費を抑える賢いローンの組み方を徹底解説

住宅ローン諸費用
じぶん銀行

簡単に言うと…

  • 住宅購入時には、諸費用として住宅購入額の約5~10%が別途必要になります。
  • 諸費用は一般的には別途現金で用意するものとされていますが、なかには住宅ローンに組み込むことができる場合もあります。
  • 現金で用意できないという場合には、諸費用ローンを利用することもできます

住宅購入時に、住宅ローン契約とは別枠で用意しておくべきと言われているのが諸費用です。

意外と金額が大きいことをご存じでしょうか?

住宅購入の際には、税金や金融機関に支払う手数料などの負担もあり、いざ必要となったときに現金で用意ができないと慌てる人もいるようです。

諸費用としてどのくらいかかるのか、諸費用を抑えるポイントなど、諸費用の基本事項についてわかりやすくご紹介します。

諸費用を含めた住宅ローンの費用を具体的に知りたい方は、下記のシミュレーションツールもご活用ください。

諸費用の支払い方法は3通り

まず初めに諸費用の支払い方法の3通りを紹介していきましょう。支払い方法は下記のように3通りの方法があります。

  • 現金で払う
  • 住宅ローンに組み込む
  • 諸費用ローンを利用する

現金で払う

基本的に諸費用は現金で用意するものと言われています。

そのためにも住宅購入の際に現金を使い切らず、できるだけ手元に置いておいた方が良いでしょう。

現金以外の支払い方法では、諸費用に対しても利息がかかります。

短期的に見れば負担が少なくなりますが、最終的なトータルコストでは高くなってしまうため、可能であれば諸費用は現金で支払うのがおすすめです

住宅ローンに組み込む場合

手持ちに現金がない!そんな場合は金融機関に確認してみましょう。住宅ローンに諸費用を組み込むことができるかもしれませんよ。

ただ利息がその分増えてしまうというデメリットがあるので、確認する際に利息も考慮して検討することをおすすめします。

諸費用の金額については門や塀、車庫といった外構費用や引っ越し費用も必要ですが、それらの費用も住宅ローンに含めることができる場合もありますよ。

諸費用ローンを利用する

手持ちに現金がなく、住宅ローンに組み込むこともできなかった時は諸費用ローンを利用しましょう。その名の通り諸費用のためのローンであり、別契約として利用することができます。

ただ全ての金融機関が諸費用ローンを利用できるわけでないので、利用したい金融機関が決まっている場合はホームページで確認が必要です。

また、諸費用ローンも通常の住宅ローンのように変動か固定かの金利タイプを選ぶことが可能です。

住宅ローンにかかる諸費用の内訳を解説

諸費用は一般的に、新築物件の場合で「物件価格×5%ほど」が必要です。

3,000万円の物件であれば約150万円、4,000万円の物件なら約200万円必要と考えておきたいところですね。

しかし、なぜそんなに大きな金額が必要になるのかと不思議に思う方もいることでしょう。

諸費用の内訳はこのようになっています。

  • 印紙税
  • 不動産取得税
  • 登録固定資産税
  • 仲介手数料
  • 登記代行手数料
  • ローン取扱手数料
  • 保証料
  • 火災保険料(地震保険料)
  • 団体信用生命保険料

印紙税

住宅ローンの契約書類には「印紙税」という税金がかかることになっています。

住宅購入時には売買契約の他に住宅ローン契約といった契約書類をいくつか作成します。

契約書の記載金額によって変わってきますが、1,000万円超5,000万円以下の場合は売買契約と工事請負契約が1万円、住宅ローン契約が2万円の印紙税がかかります。

詳しくは国税庁のホームページに記載があるので確認してくださいね。

不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

不動産取得税

印紙税の他にも、不動産を取得すると税金がかかります

税率は原則4%ですが、2021年3月31日の取得までは3%に引き下げられているので、不動産の価格×3%で計算することができます。

軽減措置の申請を行うことで0円になる場合もあります。

登録免許税

住宅を取得したことを公にするための登記を行った際に税金がかかります。

不動産取得税と同じく不動産の価格に税率をかけて計算しますが、税率は登記の種類によって異なるため注意が必要です。

  • 土地の所有権移転登記 :不動産の価格×2%
  • 住宅の所有権移転登記 :不動産の価格×2%
  • 新築時の所有権保存登記:不動産の価格×0.4%

ここで紹介した登記の種類以外は国税庁のホームページに記載があるので確認してくださいね。

登録免許税の税額表

固定資産税

登記簿上の土地建物所有者として登記されている固定資産に課税される地方税です。関東と関西で起算する日が変わるので注意が必要ですよ。

関東では1月1日、関西では4月1日を起算日として計算します。

固定資産税は固定資産税評価額×1.4%で計算することができます。

引き渡しの際に次回起算日までの残り日数を買主負担で日割り計算しますが、どのタイミングが起算日なのかは

購入される地域によって違いがあるので、自治体のホームページを確認してみてください。

仲介手数料

不動産を紹介してくれた不動産業者へ仲介手数料を支払います。

不動産業者への仲介手数料は200万円以下の場合で5.4%、200万円超400万円以下で4.32%、400万円超は3.24%と宅建業法律で上限が定められていますが、あくまでも上限のため、実際はこれより低い場合もあります。

登記代行手数料

司法書士等に登記を依頼する際にかかる費用です。

相場は10万円ほどですが、自分で登記を行う場合は費用がかかりません。

住宅ローン事務手数料

住宅ローンを利用するために金融機関に手数料を支払います。

ネット銀行では借入金額×2.20%(税込)が一般的です。

住宅ローン保証料

住宅ローンの返済ができなくなった時、保証会社に住宅ローンを肩代わりしてもらうために保証料を払います。

ネット銀行では無料が多く、フラット35では保証料は不要となっています。

火災保険料(地震保険料)

住宅や家財にかける保険です。住宅ローンを利用する場合、火災保険に必ず加入しなければなりません。

最長で10年契約となっており、その後は再度契約を更新する必要があります。

また、地震保険は火災保険とセットで加入しなければなりません。

団体信用生命保険料

住宅ローン返済中に万一のことがあった場合に、保険金をもって債務の弁済を行います。

フラット35を除いて保険料は自己負担ではなく、多くの金融機関が負担しています。

住宅購入の諸費用を抑える4つのポイント

このように諸費用には様々な項目があり高額になる傾向があります。

その金額の大きさから住宅ローンを検討中の方が、「無駄な諸費用を安く抑えたい…」と考えるのは当然のことでしょう。住宅ローンの諸費用を安く抑えるポイントは、下記の4つです。

  1. 諸費用の少ない住宅ローンを選ぶ
  2. 不動産会社が売り主である物件を購入する
  3. 登記を自分で行う、または、手数料の安い司法書士を探す
  4. 火災保険料を見直す

それぞれ具体的な方法を確認していきましょう。

1.諸費用の少ない住宅ローンを選ぶ

住宅ローンの諸費用を抑えるポイントの中で、特に効果的なのが「諸費用の少ない住宅ローンを選ぶ」という方法でしょう。なぜかというと、実は「諸費用の金額が住宅ローン会社によって異なる」からです。

例えば、先述した図表でも高い金額となっていた「保証料」ですが、選択する住宅ローンによっては0円の場合もあるのです。

また、「融資事務手数料」ですが、こちらも少額のものを選択すれば、その分だけ諸費用が安くなります。ケースによっては、これらを事前にチェックするだけで、50~70万円程度を節約できるケースもあるほどです。

具体例を挙げると、諸費用の少ない住宅ローンで代表的なのは「新生銀行 住宅ローン」です。新生銀行の住宅ローンは保証料や団体信用生命保険料が無料で、諸費用の少なさでは非常に優秀です。住宅ローンの諸費用を節約したい方は、新生銀行の住宅ローン借入シミュレーションを行ってみましょう。

新生銀行
適用金利
変動金利
0.450%

2019年11月適用金利

当初10年固定
0.800%

2019年11月適用金利

当初20年固定
0.950%

2019年11月適用金利

全固定25年
1.100%

2019年11月適用金利

全固定35年
1.300%

2019年11月適用金利

保証料 事務手数料 審査期間
無料 1,変動フォーカス:借入金額×2.20%(税込)2,その他:110,000円 2週間程度
返済方法 来店 繰上げ返済手数料
元利均等返済 必要 無料
固定期間 借入可能額 対応地域
1~35年 ~1億円 全国

諸費用で差がつく「6つの0円」!保証料・一部繰上返済手数料・コントロール返済手数料・団体信用生命保険・団体信用介護保障保険料・ATM手数料が全て0円。また、事前審査(仮審査)がなく審査が1回のみのためスムーズに審査が進みます。

公式サイトはこちら 詳しく見る

2.不動産会社が売り主である物件を購入する

新築の物件を購入する際は、

  1. 不動産会社が直接売り主として売り出している
  2. 不動産会社が仲介している

という2つのパターンがあります。

諸費用を少しでも安く抑えたい場合は、①の物件を購入するほうが格段に節約できます。なぜかというと、「仲介手数料がかからないから」なのです。

先述のシミュレーション計算にも記載されていたとおり、「仲介手数料」は非常に高額です。3,000万円程度の物件を購入した場合、100万円程度の仲介手数料が発生するケースもあるでしょう。

しかしながら、該当物件が売り主との直接取引だった場合、そもそも仲介する必要がありません。つまり、仲介手数料を0円にできる可能性もあるのです。

ただしデメリットとして、「物件を探すのが大変」という点があります。なぜかというと、売り主が直接売り出している物件自体が全体的に少ないからです。しかし、節約効果は非常に大きいので、時間のある方はじっくり探してみるのも良いでしょう。

3.登記を自分で行う、または、手数料の安い司法書士を探す

最後に、「登記を自分で行う」という方法があります。建物の登記であれば、ご自身で済ませてしまうのも1つの手段です。もし自分で済ませることができれば、司法書士への手数料をそのまま節約することができます。

しかしながら、登記は専門用語が多く、必要となる書類も多いです。したがって、ここまで触れた2つの方法より優先度は低いかもしれません。

登記の流れを大まかにご説明すると、下記のようになります。

建物表題登記の流れ

  1. 建物を管轄する法務局へ行く
  2. 敷地の登記簿と公図を取得
  3. 建物図面、平面図を作成する
  4. 建物表題登記申請書を用意する
  5. 住民票、所有権証明書、建築確認書類、完了検査証、原本証明書、現地地図を用意する
  6. 用意した書類を法務局へ持参し、申請を行う

上記をご覧いただくとわかるように、全くの素人には理解しづらい書類もたくさん必要になります。したがって、「不動産に関する知識がある」という方以外は、司法書士に任せたほうが無難です。

しかし、不動産について素人でもできる諸費用の節約方法もあります。
それは「手数料の安い司法書士を探す」という方法です。

司法書士に支払う報酬額は、実は担当してくれる司法書士によってピンキリです
安い場合と高い場合では、10万円以上の節約効果を得られるケースもあります。

また不動産会社から、指定された司法書士を利用するよう促されることもありますが、中には著しく高額な報酬を求められるケースもあります。

不動産会社から言われるままに進めるのではなく、必ず比較検討してくださいね

4.火災保険料を節約する

住宅ローンの契約の際に金融機関から勧められた火災保険に加入したという人も多いのではないでしょうか?

長い間加入する保険なので、一つの保険会社に最初から絞ってしまうのではなく節約ができそうな保険会社を選ぶこともポイントです。

また加入の際には必要な補償だけを選ぶようにしましょう。購入する土地はどんな災害リスクがあるのかを考えてみてください。

例えば 海岸、湖沼や河川から離れていて、マンションの上階であれば、洪水等による床上浸水の可能性は少ないと思いますので水災補償特約をどうするかよく検討してみるといったことです。

補償内容によっても金額が変わりますから、金額とのバランスで決めたいところです。

現金で用意できない場合の対処法

ここまで諸費用の内訳と抑えるポイントを紹介してきましたが、正直なところハードルが高いと感じる人も多いのではないでしょうか。

どうしても現金で用意できないという場合は住宅ローンに組み込む、諸費用ローンを契約するといった手段を検討しましょう。

ここからはそれぞれのメリット・デメリットを紹介していきます。

1.住宅ローンに諸費用を含める

メリット

  • 低い金利で諸費用分を借入できる
  • 大きな金額を用意する必要がないため、購入ハードルが低い
  • 現金を手元に残せる

デメリット

  • 住宅や土地にあてられる借入可能額が減ってしまう
  • 諸費用を含めると金利が上がる場合がある
  • 「返済能力に不安あり」と判断され、審査に落ちてしまう可能性がある
  • 借り換えする際に諸費用分の追金が発生する可能性がある

2.諸費用ローンを組む

メリット

  • 現金を用意する必要がない
  • 場合によっては、購入を早められる
  • 現金を手元に残せる

デメリット

  • 住宅ローンよりも金利が高い
  • 手続きに要する手間が増える
  • 毎月の返済額が増える

上記のメリット・デメリットをもとに、「諸費用を住宅ローンに含めたほうが得なのか?」という質問にFPとして返答するなら、「含めたほうがお得です」と言わざるを得ないでしょう。

特に、現在のような超低金利であれば諸費用を含めて借入したとしても、少ない利息を支払うだけで済みます。

この点は、住宅ローン利用者にとっても大きなメリットでしょう。ただし、この返答は、「ケースに応じたリスクを考慮していない場合」です。当然ながら、全ての方が住宅ローンに諸費用を含めてお得になるわけではありません。

自身の経済状況をしっかりと確認しなが「お得かどうか」というポイントと、「リスク対策」を同時に検討し、個々のライフスタイルに合った返済計画を立てる必要があるでしょう。

諸費用が安いおすすめの住宅ローン

金額が大きくなりがちな諸費用ですが、住宅ローンによっては安く設定されているものもあります。

ここでは諸費用が安いおすすめの住宅ローンを紹介します

新生銀行

新生銀行の特徴として、事務手数料が固定費であることが挙げられます。

多くのネット銀行では事務手数料は「借り入れ金額×2.20%(税込)」で設定されているため、新生銀行の事務手数料はかなり安い部類に入ります

また、保証料が無料のため住宅ローンにかかる諸費用を節約することができますね。

新生銀行
適用金利
変動金利
0.450%

2019年11月適用金利

当初10年固定
0.800%

2019年11月適用金利

当初20年固定
0.950%

2019年11月適用金利

全固定25年
1.100%

2019年11月適用金利

全固定35年
1.300%

2019年11月適用金利

保証料 事務手数料 審査期間
無料 1,変動フォーカス:借入金額×2.20%(税込)2,その他:110,000円 2週間程度
返済方法 来店 繰上げ返済手数料
元利均等返済 必要 無料
固定期間 借入可能額 対応地域
1~35年 ~1億円 全国

諸費用で差がつく「6つの0円」!保証料・一部繰上返済手数料・コントロール返済手数料・団体信用生命保険・団体信用介護保障保険料・ATM手数料が全て0円。また、事前審査(仮審査)がなく審査が1回のみのためスムーズに審査が進みます。

詳しく見る

楽天銀行

新生銀行と同様に、楽天銀行も事務手数料が固定費の住宅ローンです。

新生銀行が110,000円(税込)に対して、楽天銀行では330,000円(税込)となっているため、やや楽天銀行の方が諸費用は高めです

とはいえ、他の多くのネット銀行が「借り入れ金額×2.20%(税込)」であることと比べると、諸費用をかなり抑えることができます。

保証料も無料なのは嬉しいポイントですね

楽天銀行
適用金利
変動金利
0.527%

2019年11月適用金利

保証料 事務手数料 審査期間
無料 330,000円 2週間程度
返済方法 来店 繰上げ返済手数料
元利均等返済/元金均等返済 不要 無料
固定期間 借入可能額 対応地域
2~10年 500万円~1億円 全国対応(離島は除く)

楽天銀行の住宅ローンはネット銀行の強みを生かした商品性で、金利が低いだけでなく、事務手数料は定額となっているため、借入金額が1,500万円を超えると、他行の諸費用より安くなる可能性があります。基本的には電話やメールでのやり取りとなり、自分のタイミングで申込を進めることができます。

詳しく見る

諸費用を組み込めるおすすめの住宅ローン

諸費用を住宅ローンで支払うのであれば、

  • できる限り低金利であること
  • 「諸費用組み込み可」と明記されている
  • 諸費用項目が少ないかどうか

というポイントをチェックしましょう。

3つの条件を満たす住宅ローンは非常に少ないですが、その中でもおすすめを挙げるなら「JA住宅ローン」が良いでしょう。

JA公式

諸費用に関する質問

利用条件や適用要件は地域によって異なる可能性がありますが、保証料、登記費用、司法書士報酬、火災保険料なども住宅ローンに組み込むことができます。

JAの住宅ローンはプランも複数の選択肢がありますし、敷居も決して高くありません。JA住宅ローンに諸費用を組み込む場合は、必ず事前に詳細を相談するようにしましょう。

諸費用ローンを利用する際の注意点

諸費用ローンを利用する場合は、できる限り「住宅諸費用を目的とするローン」を選択しましょう。なぜかというと、汎用性の高いカードローン等を利用した場合、住宅ローンよりも遥かに高い金利になってしまう可能性があるからです。

ちなみに、住宅諸費用を目的とするローンは、原則自社の住宅ローン利用者を対象としていますので、優劣を付けるのは難しいでしょう。

住宅ローン以外のローンで諸費用を賄う場合の注意点としては、「資金に余裕ができたら優先して繰り上げ返済する」というポイントです。

なぜかというと、住宅諸費用を目的としたローンであったとしても、住宅ローンよりは金利が高く利息もかさみやすいからです。優先して繰り上げ返済し、早期完済を目指しましょう。

まとめ

住宅ローンの諸費用は非常に高額です。しかしながら、工夫次第で節約することもできます。予算を明確にしつつ、できるかぎり無駄な諸費用を節約するようにしましょう。

また住宅ローンにかかる諸費用は金融機関によって異なるため、借入れを検討する際には諸費用を含めた返済シミュレーションをした上で返済総額を確認して選択することが重要です。

諸費用を含めた金額を比較するには、下記のツールが便利ですので、ぜひご利用ください。

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住宅ローン シミュレーション
じぶん銀行
おすすめ住宅ローン
住信SBIネット銀行
満足度
4.5
住信SBIネット銀行
最低金利
0.418%

変動金利

2019年11月適用金利

借り換え金利

総合人気ランキング
1位 じぶん銀行
満足度
4.7
じぶん銀行
最低金利
0.380%

当初固定2年

2019年11月適用金利

2位 住信SBIネット銀行
満足度
4.5
住信SBIネット銀行
最低金利
0.418%

変動金利

2019年11月適用金利

借り換え金利

3位 三菱UFJ銀行
満足度
4.4
三菱UFJ銀行
最低金利
0.390%

当初固定3年

2019年11月適用金利

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