• 2016.07.08
  • 2019.10.28

必見!中古住宅で住宅ローンを利用する時に気を付けたいこと

中古住宅 住宅ローン
じぶん銀行
簡単に言うと…
  • 一般的には、中古住宅の購入の際にも新築の住宅ローンと同じものが利用できます。
  • ただし、中古住宅の場合は、住宅ローンの借入額や借入期間に制限があったり、物件の担保価値も審査されるなどの違いがあります。
  • 中古住宅の場合でも、住宅ローン控除の適用を受けられますが、要件を満たしていない場合には耐震基準適合証明書が必要となる場合もあります。

中古住宅の購入においても住宅ローンは利用できるのでしょうか?また、利用できる場合、新築住宅の場合と比べてどのような点に気を付けるべきなのかについて解説していきます。

執筆者情報

株式会社エスティライフ

株式会社エスティライフ ファイナンシャル・プランナー

FP1級技能士、CFP、DC1級アドバイザー、証券外務員、住宅ローンアドバイザー、損害保険プランナー、TLC(生保協会認定FP)など幅広い専門的な知識・経験をもとにライフプランの"お金”に関する問題を解決するファイナンシャルプランナーの集団です。


詳細はコチラ

新築住宅と中古住宅の住宅ローンの違い

中古住宅を購入する際の住宅ローンは、基本的には新築の住宅ローンと同じものが利用できます。ただし、中古住宅で住宅ローンを組む場合、借入額や借入期間に注意が必要です。新築の住宅ローンであれば、年収要件さえ満たしておけば、多くの場合、希望通りの借入額で融資を受けることができます。

しかし、中古住宅の場合は違います。住宅ローンは土地や建物を担保に融資を行うものなので、中古住宅では融資額に値するだけの担保評価が得られない場合があるのです。

また、借入期間についても同様です。築年数の古い建物で、35年後には建物の耐久性や資産価値が失われていると判断されれば、20年や25年といった借入期間を条件とした融資となる場合があります。

借入額3,000万円で、金利が1%の場合、35年ローンだと8.4万円の月々返済額ですが、25年だと11.3万円、20年だと13.7万円の返済額となります。

中古住宅は事前に住宅ローンの手続きの準備を済ませておく

不動産は基本的にこの世に1つしかないものですが、中古住宅はさらにその傾向が強くなります。気に入った物件が見つかってから住宅ローン手続きの準備を始めていたのでは、他にその物件を見て気に入った人がいた場合、先を越されてしまう可能性があります。

中古住宅の購入を検討するのであれば、源泉徴収票や他の借入の返済予定表など、事前に住宅ローン審査に必要な書類を揃えておきましょう。

中古住宅は住宅ローンの審査次第で買えるか買えないかが左右される

中古住宅を買えるかどうかは、売主次第です。中古住宅を気に入って、買い付け証明書を提出したとしても、住宅ローン審査に2週間も3週間もかかってしまうようでは、売主としてはその間に他のお客様を逃してしまう可能性があります。

例えば、フラット35には事前審査の段階で「承認」と「否決」以外に「留保」という回答がありますが、同じタイミングで「承認」の人と「留保」の人が購入したいという申し出をすれば、「承認」を得ている人の方が購入できる可能性はかなり高いでしょう。

また、以前に他の物件で融資の承認を得ているような買主なら、売主にとっても安心できる材料となります。

新築住宅と中古住宅の住宅ローンの審査の違い

新築住宅の場合、債務者の年収と属性、個人信用情報でほとんどの場合審査の承認が得られるかどうかが分かりますが、中古住宅の場合はそれにプラスして、物件の担保評価が求められます。

債務者の年収と属性が良く、個人信用情報に問題がなくとも物件の担保評価が融資額に満たない場合には、満額の融資が得られなかったり、借入期間を短く設定されたりするため、中古住宅の場合にはある程度の自己資金を用意できれば万全だと言えるでしょう。

新築の住宅ローン仮審査の内容については「住宅ローンの仮審査はどんな内容?審査基準や通過ポイントをFaが解説」を参考にして下さい。

中古住宅は仲介手数料がかかる

物件価格 仲介手数料
200万円未満 物件価格×5%+消費税
200万円~400万円未満 物件価格×4%+2万円+消費税
400万円以上 物件価格×3%+6万円+消費税

仲介手数料の上限は3%+6万円+消費税です。例えば3,000万円の中古住宅を購入した場合は、3,000万円+3%+6万円+消費税 で103.68万円もかかります。

住宅の購入には物件価格以外にさまざまな費用がかかりますが、その中でも仲介手数料は大きな額となるので事前にどう用意するのかを考えておく必要があります。

中古住宅でフラット35を利用するなら適合証明書が必要

中古住宅を購入する際に利用する住宅ローンとして、住宅金融支援機構のフラット35を利用する場合には、その中古住宅が住宅支援機構の定める基準を満たしていることを証明する適合証明書(物件検査)が必要です。

適合証明書は検査機関または適合証明技術者に発行してもらう必要がありますが、その費用に10万円程かかります。

また、中古住宅の状況によっては適合証明書を取得することができない場合もありますが、その場合はフラット35を利用することはできません。

ただし、中古マンションの場合、住宅金融支援機構の定める耐久性基準を満たしていれば適合証明書を省略することが可能です。該当するマンションは、住宅金融支援機構の「中古マンションらくらくフラット35」物件情報サイトで検索、確認することができます。

フラット35について詳しく知りたい際は「住宅ローンのフラット35とは?他ローンとの違いや活用方法をFPが徹底解説」を参考にして下さい。

住宅ローンと一緒にリフォームローンも申し込める

中古住宅は、中古住宅購入と同時にリフォームやリノベーションをする場合がありますが、その場合、住宅ローンとは別にリフォームローンを組むこともできます。

リフォームローンの多くは、借入額1,000万円程度までで借入期間は最長で20年程、金利は住宅ローン金利よりも高い設定で3%~5%程度が一般的です。

また、最近では住宅ローン1本でリフォーム費用まで融資を受けられるものも多くなってきているので、そちらを利用してみるのも良いでしょう。

住宅ローンは土地建物を担保に取りますが、リフォームローンは無担保ローンという違いがあります。

住宅ローンでのリフォームについては「住宅ローンはリフォームに使える?金利の低い住宅ローンを上手く使おう!」を参考にして下さい。

中古住宅の住宅ローン控除について

住宅を購入する際に、住宅ローンを利用すると借入額の1%の還付を10年間に渡って受けられる住宅ローン控除の制度がありますが、中古住宅はこの住宅ローン控除を受けるにあたって耐火構造(コンクリート造)のもので築25年以内、非耐火構造(木造)のもので築20年以内という要件があります。

この要件を満たさない場合には、耐震基準適合証明書を受けることで住宅ローン控除を受けることができるようになります。

これは、住宅が現在の耐震基準に見合うだけの耐震構造を持っているかどうかを調査するもので、満たさない場合には耐震改修を受けることで証明書の発行を受けることが可能です。

耐震改修工事には場合によっては多額の工事費がかかる場合もあるので築年数の要件を満たさない場合には注意が必要です。

中古住宅の住宅ローンは新築用の住宅ローンと同じものを利用できますが、築年数により担保の問題や住宅ローン控除の問題が発生します。購入を検討している中古住宅の状況を把握して、ローンの申し込みをしましょう。

中古住宅ローンの控除について詳しく知りたい際は「中古住宅も対象になる?住宅ローン減税を受ける方法」を参考にして下さい。

まとめ

優良中古住宅物件を選ぶポイント(ローン条件、控除、維持費という視点から)

  • 建築時期(耐震性、耐久性を考えるなら最低でも1981年(昭和56年6月)以降の建物、できれば2000年(平成12年以降)が望ましい)
  • 担保価値(借入金額が低くならないために、築年数が浅く、大規模な修繕が必要ない建物、建物が気に入るかどうかよりも土地の立地条件を優先する)
  • 火災時の安全性(建物の構造は火災保険料に影響、隣家の構造や距離で補償の範囲が変わってくる)
  • 快適性(部屋の明るさ、プライバシーの観点から光熱費が高くならないか)
  • リフォームのしやすさ(2☓4工法は躯体がしっかりできているが、制限が多くなる可能性がある)
  • 違法建築物件(リフォーム不可の可能性も有るので、検査済証が交付されているか)
スポンサーリンク

住宅ローン シミュレーション
じぶん銀行
おすすめ住宅ローン
住信SBIネット銀行
満足度
4.5
住信SBIネット銀行
最低金利
0.418%

変動金利

2019年11月適用金利

借り換え金利

総合人気ランキング
1位 じぶん銀行
満足度
4.7
じぶん銀行
最低金利
0.380%

当初固定2年

2019年11月適用金利

2位 住信SBIネット銀行
満足度
4.5
住信SBIネット銀行
最低金利
0.418%

変動金利

2019年11月適用金利

借り換え金利

3位 三菱UFJ銀行
満足度
4.4
三菱UFJ銀行
最低金利
0.390%

当初固定3年

2019年11月適用金利

総合人気ランキングを全て見る

人気の記事

新着記事

■当サイトに関する注意事項
  • 当サイトで提供する商品の情報にあたっては、十分な注意を払って提供しておりますが、情報の正確性その他一切の事項についてを保証をするものではありません。
  • お申込みにあたっては、提携事業者のサイトや、利用規約をご確認の上、ご自身でご判断ください。
  • 当社では各商品のサービス内容及びキャンペーン等に関するご質問にはお答えできかねます。提携事業者に直接お問い合わせください。
  • 本ページのいかなる情報により生じた損失に対しても当社は責任を負いません。
  • なお、本注意事項に定めがない事項は当社が定める「利用規約」 が適用されるものとします。

「ナビナビ住宅ローン」は、エイチームフィナジーが運営するサービスです。

株式会社エイチームフィナジーは、株式会社エイチーム(東証一部上場)のグループ企業です。
証券コード:3662