• 2017.05.31
  • 2019.08.22

住宅ローンの審査に通らない9つの理由!審査通過のためにできることを紹介

じぶん銀行
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住宅ローンの借り入れには審査が必要ですが、審査に関してこのような不安や悩みはありませんか?

  • 住宅ローンの仮審査や本審査がなかなか通過しない
  • 落ちた理由や原因が分からず不安
  • 審査を通過するためのポイントが知りたい!

筆者の体感では、住宅ローンの審査は8割が通過していますが、落ちた経験がある人は少なからず存在します。
当然のことですが、審査に通る理由もあれば、落ちてしまう理由もあるのです。

住宅ローンの審査には仮審査と本審査があり、それぞれ審査で見られるポイントは異なります
ですので仮審査を通過できても、本審査で落ちてしまうことも多いのです。

今回は上記のような住宅ローンの審査で悩みを抱える方に、審査で落ちた理由や審査内容の違い、通過するためのポイントをご紹介していきましょう。

8割は審査に通過!住宅ローンの審査に通る人と通らない人の違いは?

住宅ローンの審査には落ちる人ときちんと通過できる人がいます。筆者の体感では、審査に申し込んだ人のおよそ8割は通過するのですが、残りの2割の人は落ちてしまうのです

通過できた人に「通過できたと思う理由」について見てみると、物件や土地の担保評価が高かったことから通過したのでは?と考えられる人が多くみられます。

フリーランスなどの、会社員と比べると不安定な職業と言われる人でも通過している人がいるので、物件の担保評価は住宅ローン審査において重要な部分と言えるでしょう

また安定した職業を持っており、返済が滞るリスクが極めて少ないと判断された場合でも審査に通りやすくなることがわかっています。

では、逆に審査に通らない理由としてどんなことが考えられるのでしょう?
次の章では審査に通らない場合に考えられる理由について解説していきます。

仮審査の時点で通らない理由

住宅ローンの審査には「仮審査」と「本審査」の2つの審査を通過しなければ住宅ローンの借り入れを行うことはできません。 まずは仮審査の時点で落ちた場合、どのような理由が考えられるのか、ご紹介していきましょう。

仮審査は主に申込者に関する情報を見られていて、審査に通らない理由は下記が考えられます。

  • 年齢
  • 年収・返済負担率
  • 勤続年数・職業
  • 健康状態
  • 担保価値
  • 他の借入状況

それぞれ解説していきます。

年齢

住宅ローンは20~30年という長い期間をかけて返済していくものなので、「申込者の年齢が高すぎないか」という要素が審査結果に関わってきます。

例えば現在45歳の人が35年の住宅ローンを組んだとすると、完済時の年齢は80歳になりますよね。80歳であれば定年後で年金生活になっていますし、年齢を重ねることで体調が悪くなっていることも考えられます。

そのため申込時の年齢が高すぎるのはもちろん、ローンの完済時の年齢が高い場合には返済が滞る可能性が危惧され、審査に通りづらくなってしまいます

年収・返済負担率

住宅ローンの審査で重視されるポイントのひとつとして「年収に対する、ローンの返済負担率」が挙げられます

返済負担率は1年間に返済する額を年収で割ると出てくるもので、年収のうち返済額がどれくらいを示すのかを表します。

年収に対しての返済負担率が高ければ高いほど、収入に対する負担も大きくなるため、「余裕をもってローンが返済できず、いずれ返済が滞ってしまうかも知れない」と判断されてしまうのです

◯%以上以下であれば確実に審査に通過するというものではありませんが、基準値としては30~35%未満を目安にすると良いでしょう

年収400万円の場合の年収負担率の例

例えば年収400万円の人が毎月のローン返済額8万円のローンを借り入れした場合であれば、年収に対する負担率は24%です。この状態であれば、審査に通る可能性も高くなります。

ただし同じ人が毎月の返済額12万円のローンを借り入れしようと思うと、年収負担率は36%になります。年収負担率が35%を超えてしまっているため、この借り入れ条件では審査に通りづらくなるのです。

年収負担率が大きくなるということは、それだけ家計が不安定になりやすいということなので、筆者としてはおすすめできません。

  • 頭金を多く用意して、借り入れ金額を少なくする
  • 物件価格の安い住宅に変更する

など、自身の返済プランを見直しましょう。

勤続年数・職業

転職直後で勤続年数が短い場合も、審査に通りづらくなります

もしあなたが直近に転職をしたばかりの場合の選択肢としては、

  • 3年は現在の会社に勤めてから、審査に申し込む
  • 転職から間もない状態でも利用できる住宅ローンに申し込む
  • 勤続年数の制限のないフラット35に申し込む

の3つの中から選ぶことになります。

また前の章では「収入が高ければ審査に通りやすくなるわけではない」とお伝えしましたが、これは職業にも当てはまります。

現在の年収が1,000万円あったとしても、不安定な職業でいつ年収が下がるか分からないという人の場合では、住宅ローンの審査も厳しくなってしまうのです。

逆に言うと年収300万円の人でも、「安定した職業に就いていて勤続年数も長い」という人はローンを完済できる可能性が高いと判断されるため、審査結果にも有利に働きます

自営業や近年話題の働き方として注目されるフリーランスなどの人は、必ずしも安定しているとは言えず、借り入れが難しくなる場合もあることを知っておきましょう。

健康状態

住宅ローンの借り入れには商品によって団体信用生命保険に加入しなくてはいけない場合もあります。 団体信用生命保険への加入が必要な商品に関しては、健康状態も審査基準の一つに加わります。

例えば病気があり長く働くことができない可能性があったり、現在は病気の兆候がなくても生活習慣病リスクが高い健康状態だったりすると審査に落ちてしまう可能性も高まるでしょう。

担保価値

住宅ローンを借りる際、物件や土地を担保にして、万が一支払えなくなった時でも返済に充てられる価値があるかどうかを判断します。 担保価値が高いと審査に通る可能性も十分あります。

ただし、違反建築物や元々合法だった建築物が法改正の影響で違反建築物になってしまったものなどは、担保価値も低くなってしまうので気を付けましょう。

他の借入状況

審査に申し込んだ住宅ローン以外で、返済中の借金があると、住宅ローンの審査に落ちる理由になる場合があります

借金というと消費者金融やキャッシング、カードローンなどを想像するかも知れませんが、ここで言う「借金」には車のローンや教育ローン、ショッピングのリボ払いなどもすべて含めます。

他にもお金を借り入れしている人は、それだけ収入の中から自由に使えるお金が少ないということになります。

金融機関は「貸したお金をしっかりと返してくれる人なのかどうか」という事を審査で見ますので、「自由に使えるお金が少ない人→貸し倒れのリスクがある」となり、審査に通りづらくなってしまうのです

もちろん年収や借り入れ金額によって審査への影響度は変わってきますが、住宅ローンの審査を通りやすくするには「なるべく他の借り入れがない状態で申し込む」方が通りやすいことは覚えておきましょう

過去の延滞記録があると、審査には通らない

過去に借金をしていて、その際に返済を滞らせてしまったことがある人も審査には通りづらくなります

「審査を申し込んだ銀行で、お金を借りたことはないけど……」と考えるかも知れませんが、あなたが金融機関からお金を借りた情報は信用情報機関に記録されていて、すべての銀行はその信用情報を照会できるのです。

※信用情報機関にはCICやJICCなどがあり、金融機関によって提携している機関が異なります。

ローンやリボ払いの返済が遅れると、信用情報に「遅延」と記録され、そこから3ヶ月遅延が続くと「異動」と記録されます。いわゆるブラックリストと言われる状態ですね。

信用情報に異動と記載されている人は「ローンを延滞している状態を数ヶ月以上も放置していた人」と見なされるため、審査に通ることはまずないと思っておきましょう

信用情報は借金の完済してから5~8年間は保管されているため、残念ですが住宅ローンを組むのはそれ以降になります。

本審査が通らない理由

上記では仮審査で通過しない理由を紹介してきましたが、本審査で通過しない理由は仮審査で挙げた項目以外にもいくつかあります。

仮審査で通っても本審査を通過しなければ住宅ローンは借り入れできないので、どんな理由があるのか確認してみましょう。

本審査を通過できなかった場合に考えられる理由は、下記の通りです。

  • 仮審査と書類内容が異なる
  • 信用状態の悪化
  • 借入額が多い

仮審査と書類内容が異なる

まず、仮審査時に提出した書類と本審査時に提出した書類の内容に違いがあると、落とされてしまう可能性があります。

仮審査ではあくまでも簡易的な審査となりますが、本審査ではいくつも書類を提出し、内容に誤りがないか確認します。

その時に仮審査とは異なる内容だと判明すると、審査も落ちてしまうのです。
虚偽の内容で申し込んでも、本審査では通用しないので必ず仮審査時から気を付けましょう。

信用状態の悪化

信用状態が良くない状態だと銀行側も難色を示します。

例えば過去に金融事故を起こしていたり、納税義務を怠っていたりすると、住宅ローンも返済を怠ってしまうのでは?と考え、落とされてしまうかもしれないのです。

また、自己破産をしていると10年間は住宅ローンの借り入れを行うことができません。
なるべく信用状態が悪化している時に申し込まない方が良いでしょう。

借入額が多い

仮審査時でも紹介しましたが、借入額が多いと返済負担率が上がってしまい、審査に通らないこともあります。
このような場合は一度借入額を見直し、返済負担率をなるべく下げた状態でもう一度住宅ローンの審査を受けてみましょう。

こちらの記事「住宅ローンの本審査に落ちた5つの理由と5つの対応策」では本審査について更に詳しく解説いているので、参考にして下さい。

では、仮審査と本審査では、どのような違いがあるのでしょうか。
こちらは次に解説をしていきます。

住宅ローンの仮審査と本審査の違い

仮審査と本審査はどちらも同じ審査ですが、内容には少し違いがあり注意ポイントも異なります。
それでは、それぞれの違いについて見ていきましょう。

住宅ローンの仮審査とは

住宅ローンを正式に申し込む前の審査が仮審査で、事前審査とも呼ばれています。
借り入れ希望者の最小限の情報から借り入れ可能かどうかを判断するための審査です。

一般的に金融機関のWEBサイトから物件の売買契約前でも申し込むことができます。
希望する金融機関で融資が受けられるか確認する目的で申し込まれるケースがほとんどでしょう。
結果は早くて当日もしくは翌日で、1週間以内に連絡が届きます。

仮審査について詳しく知りたい際は「住宅ローンの仮審査はどんな内容?審査基準や通過ポイントをFPが解説」を参考にして下さい。

審査で見られる項目

仮審査では主に返済能力があるかどうかを確認することが大きな目的です。
借り入れ希望者の収入や資産から借入額が無謀ではないのか、しっかり返済ができるのかを審査でチェックします。

さらに、他に借り入れしているローンがあるかどうかもチェックされます。
住宅ローン以外の借入額が多い場合は、返済が難しいと判断されて仮審査を断られる可能性があるでしょう。

以前に返済の遅延や滞納、金融事故など個人信用に傷があれば、返済能力を不安視されて落ちてしまうので注意してください。

仮審査に必要な書類

書類名 取得方法・場所
事前審査申告書 金融機関
本人確認書類
源泉徴収票
(会社員・公務員の場合)
勤務先
確定申告書・同付表
(個人事業主のみ)
法人の決算報告書
(法人の代表者のみ)
勤務先
パンフレット・チラシ
販売図面・物件概要書・価格表など
不動産会社など
工事請負契約書 不動産会社など
建築確認済証 不動産会社など
土地登記事項証明書 法務局
建物登記事項証明書 法務局
土地の公図 法務局
他の借り入れの
償還予定表及び残高証明書

それぞれの書類について詳しくは、「住宅ローンの必要書類はいつ何が必要?これを読めばスムーズに書類が揃えられる!」で解説しています。

注意点

仮審査の時点で個人信用情報機関に照会し、返済能力についてしっかりチェックされます。

住宅ローン以外のローンや借金があり、遅延や滞納が続いている、もしくは過去に金融事故を起こしている場合は個人信用に傷があるので仮審査に落ちやすいです。

気になる人は個人信用情報機関から個人信用情報を開示してもらい、問題がないか自分でチェックしておきましょう。

また、借り入れ希望額が収入のバランスと合わないと落ちる可能性があるので、借入額と毎月の返済額のシミュレーションをしておくと良いです。

住宅ローンの本審査とは

本審査は物件の売買契約など住宅取得の契約を結ぶと正式に住宅ローンを申し込む際に発生する審査です。

この審査では金融機関だけではなく、保証会社も加わって詳しい情報から融資可能かどうかを判断していきます。
仮審査とは異なり結果はだいたい1ヶ月以内と少し長めなので、余裕をもって申し込みましょう。

審査で見られる項目

本審査では本人確認の書類や所得を証明する証明、物件や土地の購入や担保に関する書類、他のローンの契約や残高を証明する書類を持参し、そこから審査が行われます。

主に担保となる物件の価値や健康状態など詳しい書類から本当に返済が可能かどうかを確認される審査です。

本審査に必要な書類

書類名 取得方法・場所
借入申込書 金融機関
個人情報に関する同意書 金融機関
団体信用生命保険申込書兼告知書 金融機関
印鑑証明書 市区町村役場
住民票 市区町村役場
源泉徴収票
(会社員・公務員の場合)
勤務先
住民税決定通知書か課税証明書
(会社員・公務員等の方のみ)
勤務先
市区町村役場
確定申告書・同付表
(個人事業主のみ)
申告所得税納税証明書か
事業税納税証明書
(個人事業主等のみ)
税務署
法人の決算報告書
(法人の代表者のみ)
勤務先
住民税決定通知書か課税証明書
(法人の代表者のみ)
勤務先
市区町村役場
売買契約書(写) 不動産会社など
重要事項説明書 不動産会社など
パンフレット・チラシ
販売図面・物件概要書・価格表など
不動産会社など
工事請負契約書 不動産会社など
建築確認済証 不動産会社など
検査済証 不動産会社など
土地登記事項証明書 法務局
建物登記事項証明書 法務局
土地の公図 法務局

それぞれの書類について詳しくは、「住宅ローンの必要書類はいつ何が必要?これを読めばスムーズに書類が揃えられる!」で解説しています。

注意点

仮審査を受けている場合は、前回と矛盾する内容で申請すると金融機関からの信頼を失い、審査が通過しない恐れがあります。

また、仮審査で問題なくても本審査の段階で信用に傷がつくと、本審査で落ちるケースもあります。
虚偽の申請には気を付け、仮審査が通過してもローンの滞納や遅延、金融事故を起こさないように注意しましょう。

住宅ローン審査を通過するためのポイント

住宅ローンになかなか通過しないと不安がありますが、通過しない理由の大きな要因は借金があることや、収入の不安から返済能力がないと判断されることです。

返済能力があることを実証できれば審査が通過する可能性があるので、通過するためにやっておくべきことを理解しておきましょう。

借金があれば清算する

借金は住宅ローンを借りられない大きな要因となるので、返せる借金があれば早めに清算しておきましょう。

たとえ貯金があっても、借金の残高が多ければ毎月の返済の負担が大きいと判断されてしまうので、審査に通過できない可能性が高いです。

確実に住宅ローンを借りたいのであれば、貯金を返済に回して一度清算しておきましょう。

クレジットカードの整理・解約

買い物に便利なクレジットカードですが、こちらも整理や解約をしていくと良いです。
クレジットカードは現金がない場合にも買い物利用ができ、さらにポイントが貯められるので利用される方も多いでしょう。

利用額も少ないので大きな負債にはならないというイメージもありますが、利用限度額の合算により負債と判断されるケースも多いです。
何枚もクレジットカードがあり、使っていないものがあれば解約をして整理しておくと良いでしょう。

ペアローンで組む

一人の収入が少ない場合は、ペアローンを組むことで審査が通りやすくなることがあります。
住宅ローンでは毎月返済できるか収入や年収が重視されますが、それが物件の評価額よりも少ないと審査の落ちることが多いです。

ペアローンは夫婦がそれぞれ借り入れるので、単独や収入合算よりも借入額が増えて審査に通りやすくなります。
さらに両方住宅ローン控除を受けられることもメリットです。

ただし、ローンを2つ契約することとなるので、返済額も通常より大きくなってしまいます。
その点を理解しつつ、共働きの人はペアローンも検討してみましょう。

頭金の用意をする

住宅ローンには頭金ありと頭金なしがありますが、頭金を用意することで審査が通りやすくなることもあります。

自分で頭金を用意していれば、その分借り入れする金額が減るので返済しやすくなることから通過しやすくなるのです。

頭金の割合が多いほど借入額が少なくなりますが、まとまったお金を用意しておく必要があります。
そのせいで生活が苦しくなると危険なので、住宅ローンの返済額と一緒に用意できる割合をしっかりシミュレーションしましょう。

借入期間の見直し

支払い方法によっては返済期間が短いほど返済総額が減る傾向がありますが、無理に早期返済を設定すると返済が滞ると判断される恐れがあります。

早期返済も大切ですが、生活に余裕があるほど無理なく返済できるかどうかも重要です。

短期返済は毎月の返済額も多くなりやすいので、返済期間を見直してみると返済が滞るリスクを緩和でき審査が通りやすくなることもあります。
こちらも返済シミュレーションをしっかり行うことが大切です。

住宅ローンの審査の基準を詳しく知りたい際は「住宅ローンの審査の基準って何!?通らなかった理由と解決策!」も参考にして下さい。

審査が甘い住宅ローンはある?

住宅ローンの審査基準は金融期間によって違っていて、具体的な審査内容は公開されていません。
そのため、残念ながらこの金融機関の住宅ローンは審査が甘いと言い切れるものはありません

ただし住宅ローンの審査において、もっとも大切なことは「この人は、住宅ローンの返済を滞りなく続けていける」と金融機関から認識されることです。
もし住宅ローンの審査に落ちてしまった場合は、この記事で紹介してきた住宅ローン審査を通過するポイントを参考にした上で、もう一度審査に申し込んでみてください。

また審査に不安がある場合は、フラット35を利用するという方法もあります

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審査に不安があるという方は、フラット35の借り入れも検討しましょう。

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まとめ

住宅ローンの審査に落ちた人は年収や年齢、仕事や担保価値など個人信用に欠けている可能性があります。
仮審査と本審査は見る内容が少し異なるため、本審査でも落とされることは十分にあるでしょう。

どんな審査であるか内容を理解し、金融機関から信用を得られるように借金の滞納や遅延に気を付けてください。

自分はどこまで借りられるのか、借金がないかなどを把握した上で、住宅ローンに申し込むようにしましょう。

こちらの記事「計算式を覚えて住宅ローンをシミュレーション!借入可能額や見直しに便利!」では、あなたに合った住宅ローンの計算方法をご紹介しています。あわせてご活用ください。

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