住宅ローンの全期間固定金利型を選んだほうがいい人・ダメな人

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住宅ローンを選択する際には、金利や諸費用、団信の保障内容などから総費用を計算し検討します。特に金利の動向は直接、総返済額に影響しますので注目するでしょう。金利は借入先となる金融機関によって異なりますが、変動金利型や全期間固定金利型などの金利タイプによっても差があります。

借入時の金利だけ見れば、変動金利型は全期間固定金利型よりも低く、全期間固定金利型は選択しにくいということになりますが、変動金利型は返済期間中も金利が変動するため不安が残るのも確かです。

この記事では、金利が約1%以上も高くなる全期間固定金利型を選ぶ理由はどこにあるのか、全期間固定金利型を選んだほうがいい人とダメな人の違いはどこにあるのかなど解説していきます。

なお返済期間30年以上の長期固定金利型を前提とします。

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執筆者情報

F&J FP事務所

F&J FP事務所 ファイナンシャル・プランナー

ファイナンシャルプランナー・住宅ローンアドバイザーとして、住宅ローンや保険の相談・アドバイスをしております。これから住宅ローンを利用しようとしている方々に向けて、公正中立な立場で役に立つ情報を発信できればと考えております。


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全期間固定金利型の特徴とほかの金利タイプとの違い

全期間固定金利型を選んだほうがいいかどうかを判断するためには、まずその特徴とほかの金利タイプとの違いを理解しておくことが大切です。必要であれば具体的にシミュレーションをして金額を確かめます。

全期間固定金利型の特徴

全期間固定金利型の特徴は、返済期間中の金利が一定であるため毎月の返済額は変わらず、安心して返済できることです。毎月の返済額が一定であればほかの支出に影響を与えないため計画的な返済が可能です。

ただ全期間固定金利型はほかの金利タイプより金利が高いのが一般的ですので、同じ借入額でもより多くの利息を支払わなければなりません。そのため返済期間は長くなりがちです。

シミュレーションやほかの金利タイプの比較をすると、全期間固定金利型の特徴をより深く理解することができます。

全期間固定金利型で借りた場合の返済額

まず、具体的にどのぐらいの返済額になるか確認しておきましょう。毎月の返済額はしっかり返済できる金額かどうかを判断できる材料の一つです。毎月の返済額は、金利、借入金額、返済期間で決まります。金利は1.79%と仮定し、借入金額と返済期間によって毎月の返済額がどの程度変わるか見てみましょう。

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2,000万円 71,841円 64,117円
3,000万円 107,762円 96,176円
4,000万円 143,682円 128,235円

 ※融資率は住宅購入価格(建築価格)に対する融資の割合

借入金額が100万円増えると毎月の返済額は3,200~3,600円程度、返済期間が1年短くすると1,500円~3,000円程度増えます。借入金額を少なくし、返済期間を短くすれば総返済額は減少しますが、毎月の返済額は増加します。頭金を増やしたり、住宅の規模を下げたりすることで負担を減らすこともできます。

変動金利型との違い

変動金利型は全期間固定金利型と違い、返済期間中も金利が変動します。現在、金利は比較的に低金利で推移していますが、金利は常に変動していますので、将来金利が上昇すれば住宅ローンの金利も上昇します。

全期間固定金利型は将来の金利の動きも考えて設定していますので、変動金利型よりも金利が高くなっています。そのため、借りられる金額は少ないか、支払う利息額が増えるかのどちらかのデメリットが生じます。

関連記事住宅ローンの変動金利は怖くない!リスクを抑えてメリットを活かす賢い使い方

固定金利期間選択型との違い

固定金利期間選択型は、2年〜10年(金融機関によって年数は異なる)など一定の期間は固定金利で、期間終了後に、変動金利型か固定金利期間選択型を選択し直します。必ず見直さなければならない点で全期間固定金利型とは異なります。

全期間固定金利型より優れている点として、借り入れ当初の金利が全期間固定金利型よりも低く、選択する期間によっては変動金利型の金利に近いため、利息額をおさえることができます。期間満了時に再び、その時の金利水準で金利タイプを選択しますので、金利は上昇している可能性があります。ただ返済が進んでおり残高が減っているため、借り入れ当初よりも金利と連動する負担は減ります

金利タイプによる違い

最後にこれまで解説した金利タイプ別の特徴をまとめますので、確認してください。

 <全期間固定金利型のメリット・メリット>

メリット デメリット
全期間固定金利型 返済額が変わらないため、計画的に返済できる。また他の支出に影響しない。 借り入れ当初の金利はほかの金利タイプよりも高く、将来の金利が上昇しなければ最も負担が大きくなる。
変動金利型 借り入れ当初の金利はほかの金利タイプより低く、低金利が続けば最も負担は軽くなる 返済期間中に、金利が上昇すれば、想定以上の負担になる可能性がある。借り換えや一部繰上げ返済で対応することもできる。
固定金利期間選択型 金利上昇による影響が大きい借り入れ初期の金利を固定することができ、固定金利選択期間中は計画的に返済することができる。 期間終了時に再びその時の金利で選びなおすため、金利の動きによっては負担が大きくなる。

金利がどのような動きになると、どの金利タイプが「有利」であるかをまとめておきます。あくまでも結果的に有利であったとしか言えず、正確に有利かどうかはシミュレーションして数値化しなければわかりませんが、金利タイプ選びの参考になると思います。

全期間固定金利型vs変動金利型

  1. 変動金利型が「有利」になるケース

    ⇨ 金利が返済期間中ずっと変化しなかった。もしくはあまり上昇しなかった。
    ⇨ 金利は上昇したが、返済完了に近い時期だった。

    金利がずっと変わらなければ、変動金利型が最も負担が軽くなります。金利が上昇したとしても返済期間の後半だった場合は借入金額が減っているため、変動金利型が有利になります。一定の範囲内で金利が上下する場合も有利になる可能性があります。 

  2. 全期間固定金利型が「有利」になるケース

    ⇨ 借り入れ当初から変動金利型の金利が上昇し、早い段階で全期間固定金利型の金利を超えた。

    変動金利型の金利が上昇した場合、金利タイプの変更をすることができますが、変更後に金利が下がる可能性もあるためタイミングは難しく、変更は遅くなりがちです。変動金利型の金利が全期間固定金利型の金利を超える前に金利タイプの変更をしても、固定金利型はさらに金利が高くなっているため、借り入れから早い段階で金利が上昇してしまうと全期間期間選択型の方が負担は軽くなります。

全期間固定金利型vs固定金利期間選択型(10年)

  1. 全期間固定金利型が「有利」になるケース

    ⇨ 金利が上がり続けた。

    固定金利期間選択型の期間満了前に金利が上昇すると金利選択時にはさらに高い金利から選ばなければならなくなり、全期間固定金利型の方が「有利」と言えます。

  2. 固定金利期間選択型が「有利」になるケース

    ⇨ 再び固定金利期間選択型を選んだあとに金利が上昇する。
    ⇨ 金利選択時に金利が低い。

    固定金利期間選択型の金利タイプ再選択後に金利が上昇していなければ、それまでの10年間、全期間固定金利型よりも低い金利で返済してきた固定金利期間選択型の方が有利になる可能性があります。

「vs変動金利型」と「vs固定金利期間選択型(10年)」を見てきました。今後の金利推移により、大きく結果も変わるため、どの金利パターンを選べば良いのか一概には言えませんが、参考にして下さい。また、仮に「金利は上昇する」と予測してその通りだったとしても、どのような動きをするかで返済額は変わってしまいます。

では次に、どのような人が全期間固定金利を選ぶと良いのか、見ていきましょう。

全期間固定金利型を選択した方がいい人・ダメな人

これまで全期間固定金利型の特徴など様々な角度から紹介してきました。最後に全期間固定金利型を選択した方がいい人・ダメな人はどのような人なのか解説します。

全期間固定金利型を選択した方がいい人


全期間固定金利型は返済額が変動しないため、計画的に返済したい人には向いていますが、金利があまり上昇しなければ、変動金利型や固定金利期間選択型より返済額は大きくなります。返済額が最も大きくなることを気にせず、計画的な返済を最優先できる人は向いているといえます。

全期間固定金利型を選択した方がダメな人


低金利時に全期間固定金利型を選択した場合、これ以上、下がる可能性が少ないため、将来、借換えによる負担軽減は期待できません。変動金利型や固定金利期間選択型であれば返済額をできるだけ減らせる可能性は残されています。金利が上昇し続けると全期間固定金利型を選択した方がよかったことになりますが、そのリスクを考慮してもできるだけ負担を軽減したい人は、全期間固定金利型を選択せず、変動金利型や固定金利期間選択型を選び、金利の動向を見ながら金利タイプを選べる方がいいでしょう。

長期間の住宅ローンについては、こちらの記事「30年や35年の住宅ローンを組んだ場合のメリット・デメリット」でもまとめて解説しておりますので、よければ参考にしてください。

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まとめ

金利タイプの選択は将来動きの不透明な金利を相手にするのでなかなか決まらないかもしれません。

金利タイプ別の特徴を理解し、住宅ローンのシミュレーションをして返済額がどのように変わるか確認する必要はありますが、あまり時間をかけすぎてもその通りになるとは限りませんので、選んだ金利タイプの特徴を理解しておきましょう。

金利タイプの選び方を含めた、住宅ローンの比較のポイントは「おすすめ住宅ローンの金利比較!選び方からシミュレーション方法まで徹底解説」で紹介しています。

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