• 2020.07.01

預金連動型住宅ローンは資金に余裕がある人におすすめ!メリット・デメリットを徹底解説

住宅ローン預金連動型

全国の銀行が取り扱っている住宅ローン商品には、数えきれないほど豊富な種類が存在します。

どの種類の住宅ローンを借りるかにより、金利や借入期間は細かく異なります。

豊富な住宅ローン商品の種類の中でも、限られた銀行しか取り扱っていない住宅ローンが「預金連動型住宅ローン」です。

当記事では、預金連動型住宅ローンの概要からメリット・デメリット、さらに一般的な住宅ローンとの比較や、預金連動型住宅ローンが向いている人まで紹介します。

  • 預金連動型住宅ローンって何?
  • 預金連動型住宅ローンと一般的な住宅ローンの違いを詳しく知りたい
  • 自分には、一般的な住宅ローンと預金連動型住宅ローンのどちらが向いているか知りたい

このように考えている人は、ぜひご覧ください。

この記事を執筆・監修している専門家

編集者

ナビナビ住宅ローン編集部

住宅ローンを組む時に抱える「どうやって住宅ローンを選べば良いかが分からない」「金利の違いがよく分からない」「一番お得に借りられるローンはどれなの?」といった疑問・不安を解決できるように解説していきます。

執筆者

中野良唯

ジョインコントラスト株式会社

保有資格・検定

AFP、宅地建物取引士

大手ハウスメーカーでの営業所長を経て、生命保険会社へFPとして転職。 その後、独立系FPとしてコンサルティングの幅を広げるためジョインコントラスト株式会社へ移籍。 現在は「家計教師.com」に所属するFPとして、家計の個別コンサルティングや各種セミナー、企業や学校などで講演会なども行なっています。

預金連動型住宅ローンとは

預金連動型のイメージ

預金連動型住宅ローンとは、住宅ローン残高から預金残高分を差し引いた分にのみ、金利が発生する住宅ローンのことです。

例えば3,000万円の住宅ローンを借りた場合、預金が1,000万円あれば、預金残高分を差し引いた2,000万円に対して金利が発生します。

つまり、預金残高分に相当する借入金には利子がかかりません。

住宅ローンの金利という面では、預金を増やすと「繰り上げ返済」と同様の負担軽減効果を得ることができます。

預金連動型住宅ローンは、東京スター銀行が日本で初めて取り扱った住宅ローン商品で、現在では関西みらい銀行や山陰合同銀行など、さまざまな銀行で取り扱われています。

預金連動型住宅ローンを利用する際の3つのメリット

預金残高に応じて利子の負担を軽減できる預金連動型住宅ローンは、利子を支払いたくないと考えている人にとって、魅力的な住宅ローンの一つと言えるでしょう。

しかし、預金連動型住宅ローンのメリットはそれだけではありません。

ここからは、預金連動型住宅ローンを利用する3つのメリットを徹底的に紹介します。

メリット
  1. 預金が多いと利子の節約になる
  2. 住宅ローン控除の恩恵を大きく受けられる
  3. 預金はいつでも利用できるため、いざという時も安心

メリット1:預金が多いと利子の節約になる

先述したように、預金連動型住宅ローンは預金分の借入金に金利が発生せず、その分の利子を支払う必要もありません

預金が多ければ多いほど、利子の節約になります。

また銀行によっては、一度住宅ローンの利子をすべて支払い、あとからキャッシュバックされる住宅ローン商品もあります。

基本的に住宅ローンは、どれだけ低金利で借りることができても、総額で数百万円以上もの利子を支払うことになります。

利子の負担を軽減できる点は、やはり預金連動型住宅ローンの大きな魅力だと言えるでしょう。

メリット2:住宅ローン控除の恩恵を大きく受けられる

預金連動型住宅ローンは、「住宅ローン控除の恩恵を大きく受けられること」も大きなメリットとして挙げられます。

一般的な住宅ローンで繰り上げ返済を行った場合、住宅ローン残高が減る分、住宅ローン控除も少なくなってしまうというデメリットがあります。

預金連動型住宅ローンであれば、繰り上げ返済のように住宅ローン控除が少なくなることはありません。

例えば、1,000万円の預金残高がある人が、4,000万円の住宅ローンを借りた場合、金利は差額分である3,000万円に対して発生します。

住宅ローン控除の対象額は差額分である3,000万円ではなく、4,000万円の借入金で計算されるため、フルに減税を受けることができます。

さらに、預金連動型住宅ローンは預金残高を増やすことによって、繰り上げ返済のような利子の軽減効果が得られます。

繰り上げ返済と同じような利子の軽減効果を得ながら、住宅ローン控除による減税をフルに受けられるという点は、非常に大きな魅力となるでしょう。

メリット3:預金はいつでも利用できるため、いざという時も安心

預金連動型住宅ローンは、「手元に資金を残しつつ、住宅ローンの利子を軽減することができる」という仕組みです。

もちろん、預金連動型住宅ローンに連動させる預金残高は、いつでも出し入れすることができます

そのため、急にお金が必要になった際でも安心です。

手元にいつでも利用できる資金を残せることは、一般世帯のみならず中小企業の経営者や個人事業主など、どのような方にとっても大きなメリットとなるでしょう。

預金連動型住宅ローンを利用する際の3つのデメリット

ここまで、預金連動型住宅ローンを利用するメリットを3つ紹介しました。

預金連動型住宅ローンはお得な住宅ローン商品のように見えても、決してメリットだけではなく、当然デメリットも存在します。

預金連動型住宅ローンを選択肢の一つとして考えているのであれば、デメリットもきちんと把握しておきましょう。

ここからは、預金連動型住宅ローンを利用するデメリットを3つ紹介します。

デメリット
  1. 預金に余裕がある人以外はメリットを享受できない
  2. 金利が高くなる場合が多い
  3. 融資事務手数料は融資額にかかるため、高くなる場合がある

デメリット1:預金に余裕がある人以外はメリットを享受できない

預金連動型住宅ローンは、預金に余裕がなければ、お得なメリットを享受できないというデメリットがあります。

例えば、200万円の預金しかない人が、30年の借入期間で4,000万円の住宅ローンを借りた場合、金利は差額分である3,800万円に対して発生します。

もしも金利が年1.000%であれば、利子は以下のようになります。

残高を差し引いた額 借入期間 返済総額 支払利子総額
3,800万円 30年 約4,400万円 約600万円

そして、もしも預金残高が1,000万円あれば、利子は以下のようになります。

残高を差し引いた額 借入期間 返済総額 支払利子総額
2,500万円 30年 約2,900万円 約400万円

上記のように、預金残高によっては、支払利子総額が数百万単位で異なります。

預金に余裕がない人にとって、預金連動型住宅ローンは魅力とは言えないでしょう。

デメリット2:金利が高くなる場合が多い

預金連動型住宅ローンは、一般的な住宅ローンに比べて金利が高い傾向にあります。

さらに一般的な住宅ローンは、固定金利・変動金利など金利タイプを選択できることがほとんどですが、預金連動型住宅ローンは変動金利タイプが基本となっています。

一般的な住宅ローンの変動金利は0.5%前後に設定されていることが多い中、預金連動型住宅ローンの変動金利は1.0%以上に設定されていることも珍しくありません

東京スター銀行の預金連動型住宅ローン「スターワン住宅ローン」は、固定金利変動金利の2タイプを選択できます。

他行の預金連動型住宅ローンに比べ、金利も突出して高いわけではありません。

スターワン住宅ローンは、「メンテナンスパック」の加入が必須となっています。

メンテナンスパックに加入すると、住宅ローン総額に対して別途、年0.300%・0.504%・0.702%いずれかの金利が上乗せされ、結果として金利は1%以上になります。

出典:東京スター銀行「ローン金利」

デメリット3:融資事務手数料は融資額にかかるため、高くなる場合がある

住宅ローンを借りる際は、諸費用として「融資事務手数料」を支払わなければなりません。

融資事務手数料の形態は、主に定額型・定率型の2つのタイプがあります。

定額型の例 定率型の例
50,000円
100,000円 等
融資額×2.0%
融資額×3.0% 等

多くの銀行では定率型を採用していることが多く、三菱UFJ銀行(※)やりそな銀行などのメガバンクでも、融資事務手数料は「融資額×2.2%」と定められています。
※保証会社を利用しない場合

定率型の場合、預金連動型住宅ローンの融資事務手数料は、預金残高分を差し引いた額では計算されません。

どれだけ預金残高があったとしても融資額から算出されるため、融資事務手数料は高くなる可能性があります。

これら3つのデメリットから、預金連動型住宅ローンは預金残高分の金利が発生しないものの、トータルで見ると返済総額が高くなってしまう可能性もあることを覚えておきましょう。

預金連動型と一般的な変動金利の毎月返済額を比較

では実際に、預金連動型住宅ローンと一般的な住宅ローンでは、毎月返済額がどう変わるのでしょうか。

ここからは、以下の条件でシミュレーションを行い、それぞれの毎月返済額を比較します。

預金連動型住宅ローン 一般的な住宅ローン
融資額 2,000万円 2,000万円
預金残高 1,000万円 -
借入期間 20年 20年
金融機関 東京スター銀行 -
金利タイプ 変動金利 変動金利
金利 0.750%
※2020年7月適用金利
+
0.504%
(団信付メンテナンスパック)
0.457%
+
0.300%
(11疾病保障団信)

預金連動型住宅ローンは、団体信用生命保険(団信・入院保険付帯)付のメンテナンスパックに加入したことにより、金利が上乗せされます。

この条件で毎月返済額を算出したところ、以下のような結果になりました。

■預金連動型住宅ローン(変動金利)

総返済額 21,311,435円
毎月返済額 88,797円
支払利子総額 1,311,435円

一方で、一般的な住宅ローンのシミュレーション結果は、以下のようになりました。

■一般的な住宅ローン(変動金利)

総返済額 21,558,357円
毎月返済額  89,827円
支払利子総額 1,558,357円

預金連動型住宅ローンは、加入が必須となるメンテナンスパックで結果的に一般的な住宅ローンよりも金利が上回ってしまいました

しかし、総返済額・支払利子は一般的な住宅ローンよりも低く、わずかではあるものの毎月の返済額も抑えられていることがわかります。

預金連動型住宅ローンに向いている人

ここまで、預金連動型住宅ローンの概要から、メリット・デメリットまで詳しく紹介しました。

では実際に、預金連動型住宅ローンのメリットを享受できる人とはどのような人なのでしょうか?

最もおすすめできるのは、融資額と同等の預金がある人です。

預金連動型住宅ローンはいわば、預金が多い人が優遇される住宅ローンです。

預金が多ければ多いほど金利が下がり、支払うべき利子も軽減されるため、結果的に総返済額が減ります。

また、住宅ローン控除による減税もフルで受けられるため、預金に余裕がある人にとってはメリット尽くしの住宅ローンと言っても過言ではないでしょう。

反対に、わずかな預金しかないという人にはあまりおすすめできません。

預金に余裕がない人は、低金利で借りられる住宅ローンを探す方が良いでしょう。

預金連動型住宅ローンを利用するなら「東京スター銀行」がおすすめ

東京スター銀行を筆頭に、現在では預金連動型住宅ローンを取り扱う銀行も増加しました。

各銀行によって金利や団信プランなどが細かく異なるため、自身の希望条件や資金計画に適した銀行の預金連動型住宅ローンを選ぶことが重要だと言えるでしょう。

しかし、連動型住宅ローンの利用を考えているのであれば、やはり預金連動型住宅ローンを先駆けて取り扱った東京スター銀行がおすすめです。

東京スター銀行「スターワン住宅ローン(連動型住宅ローン)」の特徴

金利タイプ・金利 変動金利 0.750%~1.250%
※2020年7月適用金利
固定金利 【3年】0.700%~1.200%
※2020年7月適用金利
【5年】0.700%~1.200%
※2020年7月適用金利
【10年】0.750%~1.250%
※2020年7月適用金利
借入期間 1年以上35年以内
保証料 無料
融資事務手数料 融資額×2.2%(税込)

出典:東京スター銀行「スターワン住宅ローン」

東京スター銀行の預金連動型住宅ローン「スターワン住宅ローン」は、変動金利・固定金利という2つの金利タイプを自由に選択することができます。

また、他行の預金連動型住宅ローンに比べて、スターワン住宅ローンの固定金利は比較的低く設定されています。

ただし、融資事務手数料は融資額×2.2%となっており、先述の「デメリット3:融資事務手数料は融資額にかかるため、高くなる場合がある」でも紹介したとおり、どれだけ預金残高があったとしても、融資事務手数料が軽減されることはありません

東京スター銀行の預金連動型住宅ローンは保証料が無料

東京スター銀行のスターワン住宅ローンは保証料が無料です。

保証料は、一括前払い型(外枠方式)・金利上乗せ型(内枠方式)という2つの支払いパターンが存在します。

融資額や借入期間によって金額はさまざまですが、3,000万円の住宅ローンを25年の借入期間で借りた場合は、約60万円が保証料の相場だと言われています。

スターワン住宅ローンであれば、融資事務手数料が預金に連動して軽減されないかわりに保証料が無料となるため、諸費用がかさむことを抑えられます。

東京スター銀行は全国に店舗を展開していますが、近隣に店舗がない場合は、公式ホームページから簡単に問い合わせや仮申し込みができます

スターワン住宅ローンに興味のある人は、ぜひ問い合わせ・相談をしてみてはいかがでしょうか。

まとめ

預金連動型住宅ローンは、預金残高分の借入金には金利が発生しないというお得な住宅ローン商品です。

しかし、一般的な住宅ローンとは異なる特徴を持つ住宅ローンであるため、必ずメリット・デメリットを把握し、自身に適しているかを判断したうえで選択することをおすすめします。

  • 融資額と同等の預金がある
  • 資金に余裕があるため、繰り上げ返済をして借入期間を縮める可能性もあるが、住宅ローン控除とどちらを優先させるべきかわからない

上記のような悩みを持つ人は、ぜひ預金連動型住宅ローンを前向きに検討してみてはいかがでしょうか。

当記事でおすすめした東京スター銀行の「スターワン住宅ローン」は、他の預金連動型住宅ローンよりも変わった特徴を持った預金連動型住宅ローンです。

どんな住宅ローンにおいても、向いている人・向いていない人は当然存在するため、まずは店舗に訪れ、納得のいくまで相談することをおすすめます。

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