• 2017.07.14
  • 2019.10.28

住宅購入に必要な住宅ローンと頭金について

住宅ローン頭金
じぶん銀行
簡単に言うと…
  • 不動産の購入時には、通常不動産価格の1割程度を手付金として支払いますが、不動産会社によっては50万円や100万円でOKとしている場合もあります。
  • 金融機関の住宅ローンには土地建物の10割融資が可能なローンもあり、そういった住宅ローンなら頭金なしで全額融資を受けることができます。
  • 頭金は多ければ多いほど良いと考えられがちですが、住宅ローンの購入後に自動車ローンや教育ローンを利用するなら、住宅ローンの借入額を多くして手元に現金を残しておき、現金を自動車購入資金や教育資金として利用したほうが良いでしょう。

住宅購入には頭金が必要と聞きますが、実際のところどうなのでしょうか。 住宅購入に必要な頭金と、もし頭金なしで住宅を購入しようとした場合にどうなるのかについて詳しくお伝えします。

執筆者情報

株式会社エスティライフ

株式会社エスティライフ ファイナンシャル・プランナー

FP1級技能士、CFP、DC1級アドバイザー、証券外務員、住宅ローンアドバイザー、損害保険プランナー、TLC(生保協会認定FP)など幅広い専門的な知識・経験をもとにライフプランの"お金”に関する問題を解決するファイナンシャルプランナーの集団です。


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住宅購入に必要な頭金

不動産の購入には、通常不動産価格の1割程度を手付金として支払いますが、不動産会社によっては50万円や100万円でOKとしている場合もあります。

この手付金は、解約手付として支払われます。 解約手付は、契約してから買主の都合で解約する場合にはその手付金を放棄することで解約でき、一方、売主の都合で解約する場合には受け取った手付金の2倍の金額を買主に支払う必要があります。

そのため、頭金なしで契約することは売主にとってリスクが高いため、最低でも契約の段階で50万円や100万円は支払う必要があると考えましょう。 ただし、手付金を支払ったとしても、後から住宅ローンの融資で手付金が手元に返ってくるように資金計画を組むことは可能です。 契約の段階では100万円を支払う必要があっても、住宅ローンを土地建物と諸費用の満額で組むことができれば支払った100万円が手元に返ってくるようにできるのです。

住宅ローンの諸費用については「住宅ローンの諸費用は100万円!?出費を抑える賢いローンの組み方を徹底解説」で詳しく解説しています。

住宅ローンによって必要な頭金は異なる

住宅ローンによって必要な頭金は異なります。 例えば、フラット35は通常9割融資と呼ばれ、 借入額と住宅購入価額でみた融資率が9割を超える場合は、金利が高くなるばかりではなく、一段と審査も厳しくなります。そのため融資率を9割以下に抑えて借りる。

つまり、土地建物代金の1割と諸経費は自分で用意する必要があります。 もし、3,000万円の物件を購入するなら、その1割の300万円と諸経費が現金で必要なため、500万円~600万円は自分で用意する必要があります。

 一方、多くの金融機関の住宅ローンは土地建物の10割融資ができるだけでなく、諸経費まで融資を受けることができます。 こうした住宅ローンを利用すれば、頭金なしで住宅を購入することも可能です。

頭金なしでも住宅ローンは借りられる?

先に説明したとおり、頭金なしでも商品によっては住宅ローンで全額融資を受けることができます。 また、住宅ローンによってはリフォーム代金や家具・家電代まで含めて融資を受けられるローンも存在します。

一般的に住宅ローンの金利は、他の全てのローンと比較して低い金利水準が設定されていることが多いので、もし、他のローンを利用するつもりなら、金利の面からみるとこうした商品を利用した方がお得です。

頭金の有無について詳しく知りたい際は「頭金が頭金なしの満額住宅ローンで住宅を購入できる?」も参考にして下さい。

頭金は多いほど良いって本当?

住宅ローンの金利は、一般的に他の全てのローン金利より低く設定されているため、お金を借りるなら、住宅ローンで借りられるだけ借りた方がお得です。

例えば、現金300万円用意できるとしても、その300万円を頭金として組み入れてしまうと、住宅購入後に教育資金として必要となったり、自動車が欲しいとなったりした場合、他の教育ローンや自動車ローンを組んでしまうと金利の面で大きくマイナスとなることがあります。

また、突発的な費用はいつ発生するか分からないため、ある程度の現金は手元に残しておくべき、ということはよく分かるかと思います。

さらに、住宅ローンには住宅ローン控除という制度があるため、4,000万円までであれば、現在のような低金利の環境なら、借りれば借りるだけお得になる場合があります。 昨今では住宅ローンの金利はどんどん低金利が進み、1%を切る住宅ローンも珍しくなくなりました。 住宅ローン控除は、住宅ローンの借入残高の1%の還付を受けられる制度なので、例えば借入金の0.6%を金利として支払い、1%が返ってくるような状況なのです。

ただし、住宅ローン控除は所得税と住民税の還付なので、ある程度の年収があることが条件となります。 さらには、民間の金融機関の住宅ローンには団体信用生命保険が組み込まれています。

団体信用生命保険は、住宅ローン返済中に債務者が死亡した場合に残債がゼロとなる保険ですが、生命保険代わりに使えます。 一般の団体信用生命保険の保険料は、金利に含まれているため別に保険料を支払う必要がありません。

住宅ローン金利の低い昨今においては、住宅ローンの団体信用生命保険の方が一般の生命保険に入るより保険料を低く抑えることができます。

頭金を少なくして多額の住宅ローンを組めば、保険金額を削減しても十分な保障を得られるため、生命保険に支払っている保険料を減らしたり、余分な保険を見直したりすることで、家計の改善を図れるかもしれません。

住宅ローンの審査に頭金は影響を与える?

住宅ローンの融資は頭金ゼロでも受けられるとはいえ、金融機関としては現金を持っている人を評価するため、頭金を組み入れた方が融資に通りやすくなる傾向にあります。

しかし、金融機関には、ある程度の現金を所有していることを伝えられれば良いため、頭金として組み入れなくとも、通帳のコピーを提出するなどすれば、現金を持っていることを証明できるので、同じことだと言えるでしょう。

住宅ローン以外にローンを組んでいる場合は返済資金が必要な場合も

住宅ローンの審査には、返済負担率と審査金利が利用されます。

返済負担率とは、年収のうち返済負担率分まで住宅ローンの返済に充てて大丈夫、というものです。審査金利とは、その際に返済額の算出に利用する住宅ローンの金利のことです。返済負担率と審査金利は金融機関によって異なります。

例えば、年収500万円の場合で返済負担率35%、審査金利4%といった設定を想定します。 この場合、年収500万円の35%である175万円までであれば住宅ローンの返済に充てて大丈夫ということになります。 審査金利4%で3,000万円を35年借りた場合の月々返済額がおよそ13万円で、年間で約156万円となります。156万円なら、返済負担率35%で計算した175万円以下なので、年収の面では問題無いということになります。

一方、同じ条件で175万円の自動車ローンを借りていて、毎月5万円の支払いをしている場合で考えてみます。 この場合、年間で自動車ローンの返済を60万円していることになり、住宅ローンの返済に充てられる枠は175万円から60万円を差し引いた115万円となります。 そうすると、年間の住宅ローン返済額で156万円を下回ってしまい、審査で落ちてしまいます。

この場合、借入額を下げるか、住宅ローンの実行までに自動車ローンを完済する必要があり、この完済に関しては手持ちの現金で支払う必要があります。

ただし、住宅ローンの中にはこうした負債までおまとめできる商品もあるので探してみても良いでしょう。

住宅購入時に組み入れる頭金は多ければ多い程、住宅ローンの負担を減らすことができますが、自動車の購入費用や教育費など他の出費を考えると、住宅ローンの借入額を多くして、手元に現金を残しておいたほうが良い場合があります。 住宅購入時に頭金は総合的に判断するようにしましょう。

まとめ

頭金を少なくして手元資金を増やした方がいい人

  • 住宅ローン控除の効果が大きい(所得税額が40万超・借入額が4,000万円超)
  • 10年以内に教育資金、車の購入資金など予定をしている
  • 諸費用(新居のインテリア)にお金を使いたい
  • 手元資金が少ないと不安に感じる

頭金を多く用意した方がいい人

  • ローン返済額を少しでも減らしたい、早く完済したい
  • 毎月の返済金額をできるだけ抑えたい
  • 将来自宅を売却する可能性がある(親と同居等)
  • 転職してから1年未満
  • 優遇金利を使いたい
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