• 2020.10.23

住宅ローンの頭金を徹底解説!適正金額と足りない場合の対処法2つ

執筆者: 政所温也 (株式会社Choices 代表取締役)
住宅ローン頭金

住宅ローンについて調べていると必ず出てくるキーワードである「頭金」。

しかし、日常的に馴染みのない言葉であるため「頭金ってなに?」「いくら必要なの?」「必ず用意するべきなの?」という疑問を感じている人もいるでしょう。

住宅ローンの頭金とは、借り入れ前に住宅購入費用の一部を現金で支払うお金のことです。

費用をすべて借りるのではなく、一部を現金で支払うことで、借入額を少なくすることができるのです。

頭金の額は、一般的には「住宅購入金額の1~2割の金額を入れると良い」とされています。

しかし、そもそも頭金を入れるのかどうか、いくら入れるのかということについては個人の状況やライフプランに合わせた判断が必要です。

なぜなら、無理な頭金の支払いで肝心のローンが払えなくなってしまう場合や、人によっては頭金を入れないほうがメリットが多い場合があるからです。

この先後悔しないためにも、住宅購入以外にかかるお金や自分のライフプランについてしっかりと考えた上で判断することが重要といえるでしょう。

当記事では、 

  • 頭金はいくらぐらい必要?
  • そもそも頭金って必ず用意するべきなの?
  • 頭金ありと頭金なし、それぞれのメリット・デメリットは?  
  • 住宅ローン控除を考えると頭金は少なくしたほうが良い?

    などの疑問について、FPの筆者がわかりやすく解決していきます。  

    住宅ローン頭金の必要性やメリット・デメリット、頭金の考え方なども徹底解説するので、ぜひ参考にしてくださいね。  

    この記事を執筆・監修している専門家

    執筆者

    政所温也

    株式会社Choices 代表取締役

    保有資格・検定

    2級ファイナンシャル・プランニング(FP)技能士、損害保険募集人、損保自動車専門試験合格

    2010年にファイナンシャルプランナー(FP)として独立し活動中。過去に大手金融ニュースメディアや損保公式サイトでも執筆活動を行った実績があり、「読みやすく理解しやすいライティング」を得意としている。2020年9月現在で、1,700記事以上の執筆実績がある。

    編集者

    ナビナビ住宅ローン編集部

    住宅ローンを組む時に抱える「どうやって住宅ローンを選べば良いかが分からない」「金利の違いがよく分からない」「一番お得に借りられるローンはどれなの?」といった疑問・不安を解決できるように解説していきます。

    住宅ローンの頭金とは

    住宅ローンを組む際には、物件購入価格の一部を現金で先に支払うことができます。

    この住宅購入時に現金で支払う費用を「住宅ローンの頭金」と言います。

    頭金を支払うことで住宅ローンの借入金額が少なくなるため、返済の負担が少なくなったり、審査に通りやすくなったりといったメリットを享受できるのです(詳しくは後述)

    頭金は「物件価格に対して1割~2割ほど」を用意するケースが多く、物件価格が3,000万円の場合であれば300万円~600万円ほどが一般的な目安です。

    頭金なしでも住宅ローンは組める

    頭金は必ず用意しなければいけないの?

    という疑問をお持ちの方もいらっしゃるかと思いますが、結論を言うと、頭金なしでも住宅ローンを組むことはできます

    ひと昔前であれば、住宅ローンは頭金がなければ利用できなかったため、「頭金はあって当たり前」という感覚をお持ちの方も多いのではないでしょうか。

    しかし、ここ十数年で住宅ローン金利は超低金利の水準になり、金融機関の住宅ローン獲得競争が激化している背景から、頭金なしでも住宅ローンが利用できるようになってきているのです。

    ただし、頭金なしで住宅ローンを組むと「ローンの返済総額が多くなる」「万が一の時家を売るに売れない」といったデメリットも出てきます

    頭金なしでの住宅ローンを検討している方は、この記事の下「頭金によるメリット・デメリットの違い」を読んでみてください。

    頭金の目安はマイホーム購入金額の2割

    住宅ローンの頭金は、マイホーム購入金額の1~2割を目安に用意することをおすすめします。

    その理由は以下の3つです。

    頭金はマイホーム購入金額の1~2割がおすすめな理由

    1. 住宅ローンの金利が優遇される
    2. ローン審査で有利
    3. もしもの時住宅を売りやすい

    理由①住宅ローンの金利が優遇される

    実は多くの銀行では、住宅ローンの頭金を1‐2割入れれば金利が下がるプラン(優遇金利)を組めるようになっています。

    金利が下がれば、その分支払う利息額も少なくなるため返済総額を抑えることができるのです。

    例えば、フラット35では融資率(住宅の購入費に占める借入額)が9割超の場合と9割以下の場合で金利が異なります。現在の金利を見てみましょう。

    融資率9割以下 融資率9割超
    金利
    1.310%

    2020年11月適用金利

    自己資金10%以上

    借入期間21年~35年の場合

    機構団信加入

    1.570%

    2020年11月適用金利

    自己資金10%未満

    借入期間21年~35年の場合

    機構団信加入

    融資率を9割以下に抑える、つまり住宅購入にかかる費用の10パーセント以上の頭金を用意することで、金利を抑えることができますね。

    金利による返済額の違い

    では、金利が変わると返済額はどのぐらい変わるのでしょうか。

    3000万円を35年ローンで借り入れた場合の違いを見てましょう。

    頭金を入れなかった場合と、300万円(購入費の10パーセント)の頭金を入れた場合とを比べると、月々の返済額の差は12,689円、最終的な返済額の差は200万円以上にもなることがわかります。

    融資率9割以下(金利年1.30%) 融資率9割超(金利1.56%) 差額
    借入金額 2700万円
    (3000万円ー頭金300万円)
    3000万円
    月返済額 80,050円 92,739 12,689円

    総負担額(総返済額+頭金)

    36,620,837 円 38,950,427円 2,329,590円

    ※2020年10月時点の金利で産出。
    金利変動がなかった場合として算出。
    ※返済期間35年 / 全期間固定金利/ 元利均等返済の場合。
    住宅保証機構株式会社の住宅ローンシミュレーションを使用して算出。

    こうした理由から、頭金は1-2割用意するのがおすすめなのです。

    理由②:ローン審査で有利になる

    頭金をしっかりと用意できている人は、銀行から見ても信用力を高く評価されますし、ローン審査でも有利になります。

    頭金を用意することは、コツコツ貯蓄できる人であることの証明でもあり、銀行から見ると好印象となるためです。

    また、頭金を入れると借り入れ金額が少なくなるため、それだけ返済負担率にも余裕ができ、審査にプラスの影響があります。

    返済負担率とは

    「年収に占める年間返済額の割合」のこと。 住宅ローンの審査で金融機関がチェックするポイントの一つ。 年収にもよるが、この返済負担率の上限は30%程度に設定されていて、基準を超える場合は融資を受けることができなかったり、借入額を減らされたりすることがある。

    理由③:もしもの時住宅を売りやすい

    何らかの理由で住宅ローンが払えなくなった場合、家を売却して得た資金によってローンを返済することがあります。

    ここで注意しておきたいのが、住宅の資産価値は購入後に一定程度下落してしまうということです。

    なぜ購入しただけで価値が下がってしまうのでしょうか。
    新築マンションの資産価値には「新築プレミアム」と呼ばれる要素が含まれていて、新築物件を建てるのに必要な開発費用や広告宣伝費といった経費が上乗せされているためです。

    こうした理由から、新築の住宅であっても購入後5年ほどで1~2割ほど価値が下がってしまいます

    ▼参考
     国土交通省:「中古住宅流通、リフォーム市場の現状(平成22年)

    最初に2割程度の頭金を用意していれば、購入後になんらかの理由で住宅を売却しなければいけなくなったときでも、住宅の価値が住宅ローン残高を下回るリスクを回避することができますよ。

    では、「頭金は多ければ多いほうが良い」のかというと、実はそうでもありません。

    その理由も解説していきますね。    

    頭金は「多いほうが得」ではない

    住宅ローンの頭金は「多ければ多いほうが得」なのかというと、必ずしもそうではありません。

    その理由は大きくわけると以下の2つが挙げられます。

    頭金を多く用意しても得ではない理由

    1. 頭金を入れすぎて手元資金が手薄になると、家計バランスが崩れる
    2. 住宅ローン減税と低金利が重なるので、当初10年の利息負担は重くない

    住宅を購入するときは、頭金のほかにも諸費用や引っ越し代、家具購入費などのさまざまな費用が必要ですよね。

    さらに、万一の生活費や今後の支出予定なども見越して、ある程度自己資金を手元に残しておかなければいけません。

    このような理由から、頭金の支払いで自己資金が少なくなると、その後の家計バランスが崩れてしまう可能性があるのです

    住宅ローン減税は、住宅ローン残高の1%分の控除を受けられる制度です。

    住宅ローン減税とは

    住宅ローン減税は、年末時点の住宅ローン残高1%分の税金が10年間控除される制度。
    住宅の購入時期によって3年延長される場合もある。

    ▼住宅ローン減税についての詳細はこちら
    家を買ったら住宅ローン控除(減税)の申請をしよう!条件や申請方法を解説

    そのため、頭金を多く入れて借り入れ額やローン残高を少なくするということは、減税により受けられる恩恵もそれだけ少なくなるということです。

    このことから考えても、家計のバランスが崩れるほど無理な額の頭金を入れる必要はないでしょう。

    たしかに頭金を入れるとトータルコストは安くなりますが、自己資金を残しておくことも必要です。大切なのは頭金の額ではなく、自己資金額とのバランスなのです。

    頭金として使っても良い金額の考え方

    住宅ローンの頭金として使っても良い金額は、手元の自己資金額と個々のライフプランによって変わります。

    まず手元に残しておくべき最低の自己資金として、

    1. 住宅購入に付随して発生する費用(諸費用や引っ越し代、家具購入代など)
    2. 万一の場合の必要資金(給与がストップした場合でも当面使える生活費など)
    3. 将来必要になる教育費や老後費用

    の3種類があります。頭金は、まずこれらのお金を手元に残しながら払える金額までに抑えましょう。 

    それぞれの資金について説明していきますね。

    住宅購入に付随して発生する費用(諸費用や引っ越し代、家具購入代など)

    住宅を購入する際は、住宅購入費以外にも各手数料や引っ越し代、家具購入費などがかかってきます。これらの費用のうち、主なものを解説していきます。

    諸費用

    住宅ローンの購入時にかかる諸費用とは、住宅ローン保証料や保険料、各手数料などを指します。

    諸費用は中古物件で物件購入価格の610%、新築物件で購入価格の37%程度の金額と言われています

    つまり、3,000万円の家を新築で購入する場合には、物件の価格に加えて90万円~210万円ほど諸費用がかかることになります。

    一例として、借入額3,000万円・返済期間35年で住宅ローンを借りた場合の、諸費用の内訳イメージは以下の通りです。

    引っ越し費用

    繁忙期(3~4月)における、距離・人数別の引っ越し料金相場は以下の通りです。

    引っ越し費用は時期や距離によって変動します。自分の引っ越しにいくらぐらい必要なのか、目安を確認しておきましょう。

    距離 3人家族 4人家族
    ~15km未満
    (同市区町村程度)
    平均 100,000円 平均 110,000円
    ~50km未満
    (同都道府県程度)
    平均 118,800円 平均 160,000円
    ~200km未満
    (同一地方程度)
    平均 192,500円 平均 225,000円
    ~500km未満
    (近隣地方程度)
    平均 259,200円 平均 270,000円
    500km以上
    (遠距離地方程度)
    平均 322,500円 平均 347,800円

    ▼参考
    引っ越し侍:家族(3人・4人・5人)の引っ越しの費用相場

    家具購入費

    住宅金融支援機構では、新築住宅に引っ越し後1年以内に購入した「耐久消費財費用」の調査結果を公表しています。

    ここで言う「耐久消費財」には、家電・家具に加えて自動車や塀、物置、太陽光発電システム費用なども含まれます。こうした設備などを差し引くとだいたい100万円程度になるのではないでしょうか。

    新築一戸建て 平均201.0万円
    建売住宅 平均105.1万円
    新築分譲マンション 平均85.9万円
    新築持家系総合 平均152.8万円

    ▼参考
    住宅金融支援機構「住宅取得に係る消費実態調査(2014 年度)」

    万一の場合の必要資金(給与がストップした場合でも当面使える生活費など)

    病気やけがで働けなくなった場合などに必要となる、万一の時の資金を「生活防衛資金」といいます。

    この「生活防衛資金」は、だいたい生活費の半年~1年分が目安といわれています。

    ただ、住宅ローンの以外の支払いがある場合は、それ以上用意しておくことが理想的でしょう。

    将来必要になる教育費や老後費用

    また、第三の自己資金として、 ③将来必要になる教育費や老後費用 を用意しておかなければいけません。

    ③は各家庭のライフプランや資金の準備方法によって大きく異なるため、住宅購入の時点でいくら必要という目安はありません。

    ただ、「ローン返済と並行して月々の収入から貯めていく予定」の人は、将来収入が下がったり、子どもが増えたりして収支状況が大きく変動しても、問題なく貯めていけるかどうかを必ず確認しておいてくださいね。

    専門家に相談してみる

    繰り返しますが、将来的な必要額は各家庭のライフプランで大きく変動します。

    住宅ローンを組むときは家族のライフプランと資金計画を見直し、将来収支の変動があっても耐えうる計画を立てておきましょう。

    悩んだ場合は、有料相談のファイナンシャル・プランナーなどライフプランの専門家に相談することをおすすめします。

    住宅ローンは一生でもっとも大きい買い物です。

    専門家への相談はこのような人生の転機にこそ行うのが重要だといえますね 

    頭金ありとなしそれぞれのメリット・デメリット

    ここまで頭金を入れる前提でお話してきましたが、冒頭で説明した通り、頭金なしで住宅ローンを組むことも可能です。

    頭金のあり・なしはどちらが優れているというものではなく、それぞれにメリット・デメリットがあります。

    また、住宅ローンを組む人の自己資金やライフプランによってメリット・デメリットの度合いも変わってきます。

    それぞれ詳しく説明していきます。

    頭金ありの場合

    住宅ローンの頭金ありの代表的なメリットは、より良い条件で住宅ローンを組めることです

    ただしその反面、頭金を入れることがデメリットになることもあるので注意が必要です。

    頭金ありのメリット

    頭金ありのメリット

    • 住宅ローンの選択肢が広がる
    • 住宅ローンの審査が有利になる(通りやすくなる)
    • 住宅ローンの返済総額が少なくなることで、返済の負担も軽減される

    頭金を入れないと検討できない住宅ローンもあることから、審査上有利になることは間違いありません。

    頭金を入れるとさまざまな面で住宅ローンの選択肢が広がるため、条件面も有利になります。

    また、一定の頭金があれば借入額も少なくなるため支払う利息額を抑えることができ、結果的に返済総額は少なくなります

    頭金ありのデメリット

    頭金ありのデメリット

    • 手元の自己資金が少なくなり、家計のバランスが崩れる可能性もある
    • 頭金の準備に時間がかかる

    十分な手元資金がない状態で頭金を支払ってしまうと、家計のバランスが崩れてしまいます。

    家計のバランスが崩れてしまった場合、住宅ローンの返済が滞り、結果的にせっかく買った住宅を売却せざるを得ない状態に陥るリスクもあるわけです。

    また、頭金を入れたうえで手元に一定の自己資金を残しておこうとすると、必然的に相応の準備期間が必要になります。

    したがって、ほしいと思う住宅の購入タイミングや現在の低金利状況を逃してしまうことになるかもしれません。

    ただしハッキリ言ってしまえば、準備に時間がかかることはデメリットですが、焦って住宅を購入するのはデメリット以上に危険です

    住宅の購入を早くしたい人は、家計を見直して頭金の準備を早々に完了できるように工夫しましょうね。

    頭金なしの場合

    「住宅ローンを頭金なしで利用する場合には注意点がある」とさきほどお伝えしましたが、注意点やデメリットばかりではありません。

    頭金なしで住宅ローンを利用する場合の、メリットとデメリットをご説明していきましょう。   

    頭金なしのメリット

    頭金なしのメリット

    • 住宅ローン減税で控除される税額が多くなる
    • 手元の自己資金を減らさずに住宅を購入できる
    • 自分や家族が気に入る住宅を見つけたタイミングで購入できる

    2020年現在、住宅ローンの金利はかつてないほど低い水準です。

    加えて、毎年住宅ローン残高の1%相当の税金が返ってくる「住宅ローン減税」もあります。

    これら2つを合わせると住宅ローンの実質金利は1%以下になるので、ローンの利息が著しく低くなる場合があります。

    このような背景から、頭金を入れて利息額を抑えるよりも、頭金をなしにして住宅ローン減税の控除税額を増やしたほうがメリットのある人もいるわけです

    また、手元の自己資金を多めに残せば、利回りが良い資産運用に回してメリットを得ることもできるでしょう。

    加えて、住宅ローンを頭金なしで利用する場合、頭金の準備に時間をかける必要がないため自分や家族が望むタイミングで住宅を購入することができます。

    ただし注意点として、これらのメリットはすべて「自己資金にある程度余裕のある人(つまり頭金を払える資金力はあるけどあえて払わない人)」にしか当てはまりません。

    このような点を踏まえると、自己資金がまったくない状態では頭金なしのメリットは享受できず、デメリットのほうが強くなるので危険だといえます。

    頭金なしのデメリット

    頭金なしのデメリット

    • 万一の際に住宅を売りにくい
    • 住宅ローンの返済総額が多くなる(返済負担が大きくなる)
    • 住宅ローンの選択肢が少なくなる
    • 住宅ローンの審査で不利になりやすい
    • 元の自己資金が少なくなり、家計のバランスが崩れる可能性もある

    新築物件の場合、住宅の価値は購入後すぐに1割~2割程度下がります

    そのため、もし月々の返済が厳しくなって売却しようと思っても、住宅自体の資産価値が借入残高を大きく下回ってしまいます。

    「売るに売れない」状態に陥ってしまうことが、もっとも注意するべき点です。

    「自己資金がまったくないから頭金なしで購入する人」の場合、万一の際に売却も返済もできなくなり、家計が破綻する可能性が大きくなる可能性がある点には十分に注意しておきましょう。

    「頭金なしで住宅ローンを組む場合でも、ある程度の自己資金が必要」ということは覚えておきましょう

    頭金を用意できない場合の対策

    必要な頭金を用意できない場合の対策は、

    1. 用意できるまで待つ
    2. 購入する住宅を見直す

    のいずれかです。

    十分な手元資金がある状態で、本当は支払えるけど計画的に考えて頭金を減らしたり、なくしたりすることは全く問題ありません。

    しかし、「手元資金がないから頭金を用意できない」という人の場合、住宅購入に踏み切るのは危険です

    必要な頭金を用意できない場合の対策はとても大切なポイントですので、詳しく解説していきますね。  

    頭金が貯まるまで住宅の購入を待つ

    最適な住宅購入のタイミングは、「手元の自己資金が十分になってから」です。

    少し厳しい言い方になってしまいますが、自己資金が十分にない状態の人は住宅ローンを組むべきではありません。

    「どうしてもほしい住宅が見つかった」
    「今買わないと次いつ見つかるかわからない」

    という理由で高額な借金計画を結んでマイホームを手に入れても、返済が破綻すればすぐにそのマイホームを手放すことになります

    当然ながら、人生が破綻するリスクを負ってまでマイホームの購入時期を早める必要はないのです。

    しっかり計画的に頭金を貯めることができれば、頭金がない状態のときよりも、マイホームの選択肢をもっと増やすことができますよ。

    購入する住宅を見直す

    購入したい住宅を見直すという方法もあります。新築住宅だけを見ている場合は一度中古住宅やリノベーション住宅も視野に入れて検討しなおしましょう。

    新築物件が購入されるとその価値は1~2割下がるので、中古住宅の中でも比較的新しい物件が安くなっているケースもあります。

    また、駅近にこだわらずバス停が近い物件も見てみるなど、住宅の条件をあえて広くして見直すと、相場より安い掘り出し物件が見つかりやすくなります。

    いろんな物件を見てみると、元々考えていなかった条件で良い住宅に巡り合うこともあるので、じっくり見てみることも大切ですよ

    まとめ

    住宅ローンを組むうえで頭金は重要ですが、本当に大切なのは「手元の自己資金額と将来の資金計画とのバランス」です。

    頭金を2割用意しても、その後に発生する教育費や老後資金の準備ができていなければ、返済破綻する可能性もあります。

    逆にいえば、頭金を払わなくとも手元の自己資金が十分にあって、将来の備えが計画的にできていれば、返済が破綻することはないといえます。

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