• 2018.10.03
  • 2019.09.19

家を買ったら住宅ローン控除(減税)の申請をしよう!条件や申請方法を解説

住宅ローン住民税控除
じぶん銀行
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住宅ローン控除は、年末時点での住宅ローン返済残高にあわせて、税金の控除を受けられる制度です。

ですが、住宅ローン控除の申請をした方が良いのは分かっていても、

どうすれば控除を受けられるのかが分からない
控除の申請をするのが面倒臭そう……
控除を受けた場合、実際どれくらいの税金が返ってくる?

など、多くの疑問が浮かんでくるかと思います。

住宅ローン控除では最大で年に40万円(※)の控除を、10年間受けることが出来ます。
もし、よく分からないからと住宅ローン控除を利用しなかった場合、200万円以上も損をしてしまう可能性があるのです

本来であれば受け取れた100万円以上の控除額を、分からないからという理由だけで受け取れないのは少し悔しいですよね。

住宅ローン控除を受けないことで損をしてしまわないために、この記事では、住宅ローン控除とは何なのか、控除の上限額と条件、住民税からの減額、控除申請の期間と方法について解説していきます。

※特定の住宅ローン控除条件を満たしている場合は、年に50万円

執筆者情報

F&J FP事務所

F&J FP事務所 ファイナンシャル・プランナー

ファイナンシャルプランナー・住宅ローンアドバイザーとして、住宅ローンや保険の相談・アドバイスをしております。これから住宅ローンを利用しようとしている方々に向けて、公正中立な立場で役に立つ情報を発信できればと考えております。


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住宅ローン控除(減税)とは

年末残高

住宅ローン控除(減税)とは、一定の要件を満たしたマイホームを購入・リフォームをした場合に、税金の控除を受けることが出来る制度です
正式名称は「住宅借入金等特別控除」といいます。

控除される金額は年末時点での住宅ローン残高の1%で、10年分の納税額が対象となります

例えば、3,000万円の住宅をローンで購入し、年末残高が2,930万円だったとします。
この場合は2,930万円の1%、つまり29万3千円の税額優遇を受けることができます。

住宅ローン控除は原則として所得税から控除されますが、所得税から引ききれなかった場合は翌年の住民税額から控除されます。

また、初年度から10年間控除を受けることができますが、これは借り換えや一部繰り上げ返済をしていない場合です。
借り換えや一部繰り上げ返済をしたことによって、返済期間が10年未満になる場合には控除を受けることがないので注意が必要です。

住宅ローン控除額の計算方法と上限額

住宅借入金等特別控除の計算式は、

年末時点の住宅ローン残高 × 1% = 控除可能額

となります。

また、住宅ローン控除で受けられる上限額は、

  • 一般住宅の場合で、最大40万円
  • 長期優良住宅の場合で、最大50万円

となっています。

控除額は「年末時点の住宅ローン残高×1%」で計算されるため、一般住宅で住宅ローン残高が4,000万円以上ある場合は、最大の40万円分が控除されるという事ですね。

年末の住宅ローン残高は年々減少するので、それに合わせて控除額も減少していきます。
返済予定表をもとに10年間の控除予定額を計算しておくとわかりやすいでしょう。

住宅ローン控除を受けられる条件

住宅ローン控除を受けるためには、購入するマイホームが一定の要件を満たしている必要があります。

一般の住宅の場合と、長期優良住宅の場合の住宅ローン控除条件を表にまとめていますので、下記を参考にしてください。

一般住宅 長期優良住宅
対象となる住宅ローン ①住宅の新築・取得
②住宅の取得とともにする敷地の取得
③一定の増改築
①住宅の新築・取得
②住宅の取得とともにする敷地の取得
住宅ローンの返済期間 返済期間が10年以上
住宅の床面積 50㎡以上 一軒家の場合 75㎡以上
共同住宅の場合 55㎡以上
その他 中古住宅の場合、築後20年以内もしくは
地震に対する一定の基準を満たしている(※)。
長期優良住宅の住宅ローン控除条件を満たしている
入居時期 2021年12月末日までに入居
所得 3,000万円以下

床面積の基準は広告・チラシなどに掲載されている面積ではなく、登記簿(住宅の所有者など不動産に関する記録)にある面積でなければなりません。
床面積50㎡ぎりぎりの住宅を予定している人は注意しましょう。

また、長期優良住宅とは、長期優良住宅認定制度の基準を満たしている物件のことを指します。

長期優良住宅として認定されるための条件

長期優良住宅と認定されるための条件

長期優良住宅として認定されるためには、下記の条件を満たす必要があります。

項目 内容
劣化対策 数世代にわたり、住宅を使用できること。
使用可能継続期間が少なくとも100年程度になる措置をとること。
耐震性 地震に対し、損傷レベルの低減を図ること。
大規模地震力に対する変形を一定以下に抑制する措置を講じること。
維持管理、更新の容易性 耐用年数の短い内装や設備について、
維持管理を簡単に行うための措置が講じられていること。
可変性 ライフスタイルの変化に合わせ、
間取りの変更が可能な措置が講じられていること。
共用部分のバリアフリー性 バリアフリー改修に対応できるように
共用廊下等に必要なスペースが確保されていること。
省エネルギー性 省エネルギー性能が確保されていること。
居住環境 居住環境の維持および向上に配慮されたものであること。
住戸面積 良好な居住水準を確保するために必要な規模を有していること。
維持保全計画 定期的な点検、改修等に関する計画が立てられていること。

「この住宅は長期間にわたって、良い状態を保てる」という事を示す基準と思っていただけるとイメージしやすいかと思います。

それぞれの項目の詳細については、国土交通省のホームページをご確認ください。

中古住宅の住宅ローン控除条件

中古住宅で住宅ローン控除を受ける際は、一般住宅の条件と比較して、満たすべき条件が多くなります。

追加される住宅ローン控除条件は、下記の通りです。

- マンション等の耐火建築物の場合は、購入時において築25年以内であること
- 通常の一戸建て住宅の場合は、購入時において築20年以内であること

住宅ローン減税の適用を受けるには、住宅が現在の耐震基準に適合したものである必要があります。

古い住宅では、現在の耐震基準を満たしていない可能性があるため、控除を受けられないというわけです。

ただし、築年数が古い住宅でも特定の住宅ローン控除条件を満たしている場合は、控除の対象となる場合があります。

築年数が古くても住宅ローン控除を受けられるケース

<下記のいずれかにより、現在の耐震基準にも適合していると認められている場合>

  • 建築士等(登録住宅性能評価機関、住宅瑕疵担保責任保険法人)が証明する耐震基準適合証明書
  • 既存耐震等級1級が証明された住宅性能評価書
  • 既存住宅売買瑕疵保険に加入していること

<入居前に100万円を超える増改築を行っている場合>

中古住宅を購入し、入居前に工事費用100万円以上を超えて、一定の住宅ローン控除条件を満たす場合には住宅ローン控除が適用できます。

ただし、ここで注意すべきことは、増改築の工期が遅れて、その年の12月31日までに入居できなければ、その年の住宅ローン控除は受けられなくなってしまいます。
最近は中古マンションのリノベーション物件が流行っていますので、購入を決める前に住宅ローン控除条件に合致するか、不動産業者や銀行とこまめに相談しながら契約を進めましょう。

10年間での最大控除額のシミュレーション

住宅ローン控除を適用した場合の控除額について、具体的に見ていきましょう。

下記は、「借入金額3,000万円、返済期間30年、金利1.5%(元利均等返済)」の場合の、控除額を求めたものです。

▼ 控除額 具体例

年末残高 最大控除額
1年目 29,202,093円 292,000円
2年目 28,392,131円 283,900円
3年目 27,569,937円 275,600円
4年目 26,735,332円 267,300円
5年目 25,888,121円 258,800円
6年目 25,028,114円 250,200円
7年目 24,155,118円 241,500円
8年目 23,268,938円 232,600円
9年目 22,369,372円 223,600円
10年目 21,456,220円 214,500円

※100円未満は切り捨て

控除額は最大40万円という金額だけ頭に残っていると、「思ったよりも少ない……」と感じてしまうかも知れませんね。
40万円はあくまでも最大控除額ですので、年末時点のローン残高が4,000万円未満であれば、控除額も少なくなるのです。

また注意しておきたい点として、上記の控除額は最大であって、実際の控除額ではないということです。

住宅ローンの控除では、支払った税金以上に戻ってくることはありません。
今回の例ですと、毎年30万円ほどの所得税を支払っている場合であれば、最大控除額分が戻ってくるという事ですね。

所得税で控除しきれなかった分は、住民税から減額される

所得税から控除しきれなかった控除可能額は、翌年の住民税から引かれる

住宅ローン控除は原則として所得税から控除されますが、所得税額よりも控除額が大きくなる場合があります。
もし所得税額よりも控除額の方が大きい場合、その差分が翌年の住民税から減額されます

具体的には1年目(1月1日〜12月31日)で所得税から引ききれなかった場合、翌年の6月から5月までの住民税が減額されます。

例えば、年末時点の住宅ローン残高が29,202,093円の場合、控除額は292,000円です。
所得税が200,000円だった場合は、「292,000円 - 200,000円」となり、差額の92,000円が余る状態になります。

つまりこの場合であれば、翌年の6月から5月までの住民税が92,000円減額されるという事になります

所得税が20万円の場合の、10年間の住民税からの減額を表にしましたので、参考にしてみてください。

▼ 住民税を含めた控除額

年末残高 最大控除額 翌年6月〜5月の
住民税から減額
1年目 29,202,093円 292,000円 92,000円
2年目 28,392,131円 283,900円 83,900円
3年目 27,569,937円 275,600円 75,600円
4年目 26,735,332円 267,300円 67,300円
5年目 25,888,121円 258,800円 58,800円
6年目 25,028,114円 250,200円 50,200円
7年目 24,155,118円 241,500円 41,500円
8年目 23,268,938円 232,600円 32,600円
9年目 22,369,372円 223,600円 23,600円
10年目 21,456,220円 214,500円 14,500円

※住民税の控除額は、限度額を考慮していません。

ちなみに所得税は返ってきますが、住民税は給与を受け取る時点で減額されていますので、手取額がその分増えることになります。
給与明細を控除される前と後で比べてみると、住民税欄が減額されていることに気づくでしょう

ただし、住民税の減額にも限度額があります
ここからは、住民税から引かれる額の求め方とともに紹介しておきます。

住民税減額の限度額

住民税からの減額の限度額は下記の通りです。

  • 限度額
    課税総所得金額等の7%(上限136,500円)

課税総所得金額の詳しい説明は省略しますが、簡単に言えば、所得税を計算するために求めた金額で、1年間で支払った社会保険料など様々な控除をしたあとの金額を指します。

例えば、年収500万円で子供のいる家庭ですと、課税総所得金額等は200万円程度です

課税総所得金額等が200万円の場合、かける7%で計算できるので、限度額は14万円になります。
限度額の136,500円に到達するのは、課税総所得金額等が195,000円以上の場合です。

参考:総務省「新築・購入等で住宅ローンを組む方・組んでいる方へ 個人住民税の住宅ローン控除がうけられる場合があります。」

住民税からの減額を受ける方法

住宅ローン控除が適用されているのであれば、住民税からの減額には特別な手続きは必要ありません

ちなみに、現行制度では住宅ローン控除は平成33年12月31日まで受けることができますが、住民税の控除は平成31年6月までとなっています。これまで毎年の税制改正で延長されていますが、必ず延長されるわけではありませんのでご注意ください。

参考:所沢市「住民税の住宅借入金等特別税額控除(住宅ローン控除)について」

控除の申請ができる期間はいつからいつまで?

住宅ローン控除を受けるための申請の期間は、借り入れした初年度と2年目以降によって違います。

初年度の確定申告は、翌年の2月16日~3月15日の間

初年度では、入居した翌年の2月16日~3月15日の間に確定申告をする必要があります。
例えば、入居した日が2018年の10月1日だった場合は、2019年の2月16日~3月15日の間に確定申告をします。

2年目以降の年末調整は、11月末~12月ごろの間

会社員の場合、2年目以降は11月末~12月頭ごろに年末調整をすることで控除を受けられます。
※自営業の場合は、2年目以降も確定申告が必要です。

具体的な申請方法については、次の章で解説していきます。

住宅ローン控除の申請方法

前の章で、住宅ローン控除の申請をするためには、

  • 借り入れ初年度は、確定申告
  • 2年目以降は、年末調整

がそれぞれ必要という事をお伝えしましたが、具体的にどういう書類が必要など、少し分かりづらいですよね。

申請方法と必要な書類について、出来るだけシンプルに解説していきます。

借り入れ初年度は、確定申告をする

初年度の場合は、確定申告を行います。

確定申告をするには、下記の書類を税務署に提出します。
必要書類の入手場所がそれぞれバラバラなので、余裕をもって用意をしておきましょう。

全員が必要な書類

必要な書類 入手場所
確定申告書(※1) 税務署または国税庁のホームページ
(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書 税務署または国税庁のホームページ
住民票の写し 市役所・区役所
建物・土地の登記事項証明書 法務局
建物・土地の不動産売買契約書(請負契約書)の写し 不動産会社など
源泉徴収票 勤務先
住宅ローンの残高証明書 金融機関
(一定の耐震基準を満たす中古住宅の場合)耐震基準適合証明書又は住宅性能評価書の写し 不動産会社など
(認定長期優良住宅・認定低炭素住宅の場合)認定通知書の写し 不動産会社など

確定申告は郵送やインターネット上でも可能ですが、初めての確定申告で不安な場合は税務署に行って相談をする事をおすすめします。
税務署の窓口であれば、書類の不備などを指摘してもらえるためスムーズに申請を行なえます。

2年目以降は、年末調整をする

会社員の場合は、2年目以降は年末調整を行うことで、住宅ローン控除を受けられます
ただし普段から年末調整をされている方、自営業の方の場合は2年目以降も確定申告が必要です。

年末調整に必要な書類は、下記の3点です。

  • 給与所得者の(特定増改築等)住宅借入金等特別控除申告書
  • 年末調整のための(特定増改築等)住宅借入金等特別控除証明書
  • 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書

所得税から控除しきれなかった分は住民税から控除されますが、こちらについては特別な手続きは必要ありません。
申告書の書き方については、「【保存版】図解でわかる住宅借入金等特別控除申告書の正しい書き方」で解説しています。

住宅ローン控除の注意点

ここまで、住宅ローン控除条件や書類など細かい点を紹介してきましたが、不動産会社や税務署に問い合わせると教えてくれる内容も多いので、ここでは注意点を紹介いたします。

返ってくるのは支払った税額の範囲内

控除額は最大40万円ですが、所得税額が30万円であれば、最大30万円となります。また年末残高の1%が控除額になりますので、年末残高が2,000万円であれば、控除額は20万円となります。

個人から購入した中古住宅は最大20万円控除

宅建業者が売主の場合には消費税がかかりますが、個人が売主の場合は消費税がかかりません。「特定取得」は消費税8%が課税された住宅を取得した場合ですので、消費税がかからないと最大控除額は20万円となります。

住宅ローン控除が使えない場合

住宅ローン控除条件はいくつかありますが、次のような場合にも使えないことに注意しましょう。

  • 親族から購入したり、勤務先から無利子や低金利(0.2%未満)で購入したりした場合
  • もらった場合
  • 「居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例」など前後5年間に別の特例を使った場合
  • 住宅を建てるための土地を2年以上前に取得している場合
  • 建築条件付き土地で、土地の取得から3ヵ月以上経っている場合 など

住宅ローン控除は詳細まで理解しようとするとかなり大変です。ですので、不動産会社や建築会社に住宅ローン控除の対象の物件かどうかを確認し、確定申告で必要な書類もあらかじめ一覧表を作成するなど、準備をしておきましょう。

まとめ

住民税は所得税とは計算の仕方が異なります。そのため住宅ローン控除の所得税でも難しいのに、住民税は全く分からないと感じた人もいらっしゃるでしょう。具体的な住民税の控除額を求めるためには、今回紹介した知識が必要となります。

住宅ローンの残高だけでなく、所得税の額や課税総所得金額等によっても住民税の控除額が異なりますので、具体的な金額を知りたい人はお近くの市区町村の課税課に問い合わせてみてください。

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