• 2020.04.20

住宅ローンの比較ポイントを解説!簡単・お得に選べるようになる

執筆者: 政所温也 (株式会社Choices 代表取締役)
住宅ローン比較ポイント

住宅ローンを検討している中で、

金融機関や住宅ローンの数が多すぎて、比較の仕方がわからない…

と悩んでいませんか?

近年は多くの金融機関で魅力的なプランが用意されているため、比較するだけでも大変ですよね。

しかしながら住宅ローンの比較は、ポイントさえしっかり抑えれば簡単かつお得に選べるようになりますよ。

当記事では住宅ローンを選ぶ際の比較ポイントを

  1. 金利タイプ
  2. 金融機関
  3. 諸費用、手数料、団信保障

の3つに分け、それぞれわかりやすく解説していきます。

「自分にあったお得な住宅ローンを選びたい」という方や、「優良な住宅ローンを簡単に比較したい」という方は、ぜひ参考になさってください。 

この記事を執筆・監修している専門家

執筆者

政所温也

株式会社Choices 代表取締役

保有資格・検定

2級ファイナンシャル・プランニング(FP)技能士、損害保険募集人、損保自動車専門試験合格

2010年にファイナンシャルプランナー(FP)として独立し活動中。過去に大手金融ニュースメディアや損保公式サイトでも執筆活動を行った実績があり、「読みやすく理解しやすいライティング」を得意としている。2020年9月現在で、1,700記事以上の執筆実績がある。

編集者

ナビナビ住宅ローン編集部

住宅ローンを組む時に抱える「どうやって住宅ローンを選べば良いかが分からない」「金利の違いがよく分からない」「一番お得に借りられるローンはどれなの?」といった疑問・不安を解決できるように解説していきます。

【住宅ローン比較ポイント1】まずは金利タイプを決める

住宅ローンを比較する際に最初にしなければならないことを結論からお伝えすると、「金利タイプの決定」です。

住宅ローンの金利タイプには、

の3つがあります。

それぞれ特徴が大きく異なるため、ご自身の状況に適した金利タイプを決めることが非常に大切なのです。

注意点として、金利タイプの選択は金融機関選びよりも先に行うようにしてください。

なぜなら金融機関によって力を入れている金利タイプは異なるからです。

変動金利をおすすめしている金融機関もあれば、当初固定金利をおすすめしている金融機関もあり、金利の設定も異なります。

もし金融機関選びを先にしてしまえば、金融機関がお得な金利タイプと、ご自身の借りたい金利タイプがマッチしない可能性も出てきますよね。

したがって住宅ローンを比較するときは、あらかじめ先に金利タイプを決定することが最も大切なのです。

金利タイプを先に決めてしまえば、次に行う金融機関選びが格段に楽になりますよ。

ここでは各金利タイプの特徴とそれぞれに適した方の具体例をご紹介していきますね。 

変動金利型とは

変動金利とは、市場金利に連動して金利が変化するタイプです

金利変動という不安要素がありながらも、各金利タイプの中で最も低金利という特徴があります。

変動金利型が適しているのは、

  • 借入金額が少ない方
  • 返済期間が短い方
  • 将来的に繰り上げ返済を計画的に行える方

など、資金に一定の余裕がある方です。

半年に一度金利が見直される

    変動金利は半年に1度金利が見直される仕組みになっており、金利上昇局面では住宅ローンの返済額が大幅に跳ね上がる可能性があります

    2020年の住宅ローン市場は数年前から低金利が続いていますが、この先10年、20年先の未来はどうなるかわかりません。

    したがって35年といった長期返済で多額の借り入れをしてしまうと、金利上昇局面では一気に返済額の負担が重くなります。

    このようなリスクを抱えているのが変動金利なのです。

    その半面、金利が横ばいまたは下降局面にあるときは、低金利なので変動金利が非常に有利です

    金利が低いぶん利息削減効果も大きく、繰り上げ返済を活用すれば短期間で完済できますよ。

    変動金利の金利上昇リスクを抑えるためには、

    1. 頭金を多めに入れる
    2. 借入金額を少なくする
    3. 返済期間を短くする

    といった対策が重要になります。

    このような理由から、リスクの大きい変動金利を上手く扱うためには資金的な余裕が必須なのです。
     
    したがって「資金に余裕がないから低金利な変動金利を選ぶ」ではなく、「資金に余裕があってリスクに対処できるから変動金利を選ぶ」が重要だと覚えておきましょう。 

    関連記事【変動金利は怖くない】金利上昇リスクを抑える5つのポイント!仕組みを交えて解説

    当初固定金利型とは

    当初固定金利とは、あらかじめ定められた期間のみ固定金利で、固定期間終了後は再度金利タイプを選択する住宅ローンです。

    固定金利の間は非常に低金利なので、借入当初のお得度が高いという特徴がありますね。

    その反面、固定期間終了後には金利が上昇しているかもしれない、という不安要素もあります。

    このような特徴を踏まえたうえで当初固定金利型に適している方の具体例を挙げると、

    • 固定期間中に貯蓄や繰り上げ返済を活用し、住宅ローンの元金をある程度減らせる方
    • 固定期間終了後に収入が上がるor支出が少なくなる予定のある方

    といった、計画的な返済をできる方です。

    固定期間終了後は、金利割引が小さくなる

    当初固定金利タイプは固定期間終了後に、「当初固定金利」もしくは「変動金利」という2つの選択肢から、今後の金利タイプを選ぶことになるのが基本です。

    その際に多くの金融機関では、固定期間中にあった大きな金利割引がガクンと小さくなります

    つまりどちらの金利タイプを選んだとしても将来的には適用金利が上がり、返済額も増えるケースがほとんどなのです。

    したがって当初固定金利タイプを選ぶ方は、「いずれは返済額が増える可能性も高い」という点を理解したうえで、計画的に返済していかなければなりません。

    計画的な返済の具体例を1つご紹介すると、

    何かと支出の多い子育て期間だけ固定金利にして負担を抑え、子どもが独立した後は共働きで返済額の負担増に対処する

    というケースがあります。

    このケースでは子どもの成長による家計の収支の変化を見越したうえで、家計と返済額の負担を上手くコントロールできています。

    このように、各家庭の状況とライフプランに合った返済計画を立てられる方こそ、当初固定金利に適していると言えるでしょう。

    当初固定金利を選ぶときは「変動金利よりなんとなく安定している気がするから」など漠然とした理由ではなく、「家族のライフプランに合うかどうか」で検討するようにしましょう。

    関連記事10年固定の住宅ローンにも金利上昇リスクはある!デメリットと対策

    関連記事住宅ローンの20年固定金利を比較!3段階評価で解説します

    全期間固定金利型とは

    全期間固定金利型はその名の通り、契約時から完済まで金利が変化しない金利タイプです。

    全期間固定金利は他の金利タイプに比べると適用金利が高めですが、金利が変わらないという抜群の安定感があります。

    したがって返済の見通しを立てやすく、安定した返済を求める方に適しています。

    全期間固定金利型が適している具体的な例でいうと、

    • 借入金額が多い方
    • 返済期間が長い方 
    • 金利変動の不安を感じたくない方 

    など、「金利変動があると家計に影響が出やすい」という方におすすめですよ。

    全期間固定金利型は借入当初の返済計画が完済まで変わらないので、「いつまでも住宅ローンの心配をしたくない」という場合にも活用しやすい金利タイプです。

    その反面、他の金利タイプよりも金利は高めなので、「とにかく利息を少なくしたい!」という場合には適していません

    全期間固定金利を選ぶときは、「コツコツと時間を掛けて計画的に返済していこう」という気持ちで検討することが大切です。

    関連記事フラット35のおすすめを住宅ローンアドバイザーが解説!金利だけじゃない比較のコツ

    【住宅ローン比較ポイント2】金融機関を決める

    ご自身に適した金利タイプを決定したら、次は住宅ローンを借入する金融機関を決定しましょう。

    ただ金融機関は多種多様ですし、販売されている住宅ローンもさまざまです。

    「決定しましょう」と言われてパッと決められたら苦労はありませんよね。

    そこで、まずは金融機関ごとの特徴をわかりやすくご説明していきますので、そちらを参考にしつつご自身に合った金融機関に目星を付けてみましょう。

    金融機関ごとの特徴を知る

    住宅ローンを提供している金融機関は多々ありますが、種類を大別すると

    • 都市銀行
    • 地方銀行
    • 信用金庫、信用組合など
    • モーゲージバンク
    • ネット銀行
    • その他の銀行

    の6つがあります。

    それぞれの金融機関の特徴と適している方を以下の表にまとめましたので、下記をご覧ください。

    ■金融機関ごとの特徴

    種類 代表的な金融機関 特徴 適している方
    1.都市銀行 みずほ銀行、
    三菱UFJ銀行、
    三井住友銀行など
    巨大な資金力と信頼感、全国に広がる店舗網が特徴。
    対面型からネット完結型まで取扱商品が豊富で、
    住宅ローン以外の資産形成の相談も可能。
    • 普段から都市銀行をメインバンクにしている 
    • 上場企業勤務など社会的地位が高いもしくは高収入 
    • 住宅ローン以外の資産相談も希望している
    2.地方銀行 横浜銀行、
    千葉銀行など
    地域密着型で相談のしやすさが特徴。
    融通が利く半面、その地域の方しか基本借り入れできない。
    地元不動産会社との提携ローンはスムーズに手続きできて、借り入れしやすいのが特徴
    • 普段から地方銀行をメインバンクにしている 
    • 審査や手続きに不安があり、気軽に相談したい
    • 提携ローンを利用したい
    3.信用金庫
    信用組合
    各種組合金融機関など
    信金・信組ともに各地域に散らばっている
    農林中央金庫やろうきんが有名
    地域密着型で、地方銀行と似た特徴をもつ
    4.モーゲージバンク
    (住宅ローン専門金融機関)
    ARUHIなど 預金業務は行わず、住宅ローンの融資に特化している。
    そのため引き落とし口座も提携金融機関の中から自由に選べる。
    主にフラット35の販売が主業務
    • フラット35での借り入れを考えている 
    • 住宅ローンの引き落とし口座を自由に選びたい
    5.ネット銀行 auじぶん銀行、
    住信SBIネット銀行、楽天銀行など

    実店舗を持たずネット完結型の住宅ローンを販売※)
    対面相談はできないが、ほとんどの手続きをオンラインや郵送で
    完結できるのでスムーズな借り入れが可能。
    他行に比べ金利が低めに設定されていることが多い
    ※一部、実店舗をもつネット銀行もあります。

    • 金融機関に出向く手間を省きたい 
    • オンライン手続きに抵抗がない 
    • 低金利にこだわりたい
    6.上記に区分されない
    その他の銀行
    新生銀行、
    イオン銀行など
    それぞれ独自の特徴と商品性を持つため、
    住宅ローン商品も特徴的なものが多い
    • その銀行にしかない住宅ローンを申し込みたい

    このように金融機関によってそれぞれ違った特徴があります。

    どの金融機関が良い悪いではなく、ご自身に適しているかどうかという視点で検討することが重要です。

    相談がしやすいか、審査は通りやすそうか、手続きを進めやすそうかといった点も確認し、ご自身に適した金融機関を選びましょう。

    関連記事知っておくべきネット銀行住宅ローンのデメリット。金利メリットを受けながらリスクを抑える方法

    どの金融機関の金利が低いのかシミュレーションしてみる

    金融機関ごとの特徴を把握したうえで、ご自身の金利タイプがどの金融機関でお得なのかを確認してみましょう。

    金融機関によってお得な金利タイプは異なるので、下記のシミュレーションを使って各金融機関の金利や毎月の返済額を比較してみてください。

    シミュレーションを活用することで、計算が苦手な方でも簡単に試算することができますよ。

    その他の比較ポイント:諸費用を解説

    金利タイプを決めて金融機関の候補をいくつかピックアップできたら、次は諸費用などのポイントを比較して絞り込みを行いましょう。

    比較の際に重視すべきポイントは、おもに下記の4つです。

    それぞれ非常に重要なポイントなので、1つずつわかりやすくご説明していきましょう。 

    融資事務手数料

    融資事務手数料とは融資に付随する業務に対して発生する手数料で、金融機関に支払うものです。

    そのため金融機関の種類によって手数料の相場が異なります。

    融資事務手数料の相場

    • 都市銀行・地方銀行・信金など店舗ありの金融機関:3万円+消費税
    • モーゲージバンク:金融機関ごとに融資事務手数料の設定はバラバラ
    • ネット銀行:住宅ローン借入金額×2%+消費税

    都市銀行や地方銀行など対面店舗を持つ銀行の融資事務手数料は3万円(税別)で固定されており、ネット銀行に比べて少額です。

    しかしながらネット銀行は融資事務手数料が高額である代わりに、後述する保証料を無料にしているため、両者を比較するとそれほど総額は変わりません。

    融資事務手数料の比較で注意したいのは、フラット35を主に販売するモーゲージバンクです。

    フラット35の商品性はどの金融機関でも基本的に同じですが(※)、融資事務手数料はモーゲージバンクによって違いがあります。

    そのためフラット35を比較する際は、各社の融資事務手数料をよく確認するようにしましょう。
    ※フラット35の買取型のみ。フラット35の保証型については各金融機関独自の商品を設定できる

    関連記事住宅ローンには事務手数料が必要!金額の目安と安く抑える方法

    保証料

    保証料は保証会社を利用する際に発生する手数料で、その名のとおり保証会社へ支払うものです。

    ネット銀行やフラット35の場合はそもそも保証会社を利用しないため、保証料が発生することはありません。

    そのため保証料が必要になるのは、都市銀行や地方銀行など融資事務手数料が安くて対面店舗を持つ銀行がほとんどです。

    保証料の相場は金融機関によって異なりますが、融資事務手数料と並び諸費用の中でも大部分を占めます。

    したがって保証料が気になる方は

    • 借入金額を抑える
    • 返済期間を短く設定する

      といった方法で調整するようにしましょう。

      保証料の支払い方式は2つのパターンがある

      住宅ローン保証料の支払い方式は主に2つのパターンがあります。

      それぞれの違いは下記のとおりです。

      一括前払い型 (外枠方式とも言う)

      保証料を一括で支払う方法。
      金利上乗せ型よりも支払い総額はお得になることが多いが、借り入れ時に現金で一括払いする必要がある。
      早期完済や借り換えによって返済期間が短くなると保証料の一部は返還されるが、一定以上年数が経っていると返還金額はごくわずかになる。

      金利上乗せ型 (内枠方式とも言う)

      保証料を分割して支払う方法。
      住宅ローンの適用金利に金利を上乗せする形で支払う。
      初期費用は抑えられるものの、一括前払い型より支払総額は高くなることが多い。

      銀行によって一括前払い型しか取り扱っていない場合もあれば、2つから任意で選択できる場合もあります。

      金融機関を比較する際は、必ず保証料の支払い方式がどうなっているかも確認しておきましょう。

      関連記事住宅ローンの保証料は契約者を守るものではない!金額の目安と支払い方法を解説

      繰り上げ返済手数料

      住宅ローンの繰り上げ返済手数料とは、住宅ローン残高の一部をまとめて返済する際、銀行に支払う手数料です。

      繰り上げ返済手数料は金融機関によって異なりますが、インターネットバンキングでの返済(ネット銀行の返済も含む)なら手数料はかかりません。

      一方、店頭窓口や電話での返済なら有料になる金融機関がほとんどです。

      繰り上げ返済手数料の一般的な相場は下記を参考にしてください。

      繰り上げ返済手数料の相場

      • インターネットバンキング(ネット銀行)での繰り上げ返済:無料
      • 電話での繰り上げ返済:5,000円程度+消費税
      • 店頭窓口での繰り上げ返済:1万円~1万5,000円程度+消費税

      金融機関によっては、残高や返済年数に応じて独自の手数料体系を設けている場合もあります。

      したがってこまめに繰り上げ返済を活用して早期完済を目指したい方は、手数料にも注目して金融機関を選ぶようにしましょう。

      関連記事住宅ローンの繰上げ返済タイミング!借り入れ金利1%より高いか低いかで見極める

      団体信用生命保険

      団体信用生命保険(以下「団信」)とは、住宅ローン返済中に契約者に万一のことが起きた際、保険金によって残高が保障される制度です。

      フラット35以外の民間住宅ローンは原則団信強制加入となっており、保険料は金融機関が負担するのが一般的です。

      団信の基本保障は、契約者が死亡したときまたは高度障害状態になったときに住宅ローン残高が全額保障されるというものです(※)

      ただし最近では、基本保障(死亡+高度障害保障)に独自の保障を上乗せした団信を取り扱う金融機関も増えています。

      団信の主な保障内容は下記のとおりです。

      団信のおもな保障内容

      • がんと診断確定された際の保障が付いている「がん保障付き団信」
      • 一定期間働けなくなった際の保障が付いている「全疾病保障」
      • がん・急性心筋梗塞・脳卒中の3大疾病で所定状態になった時の保障が付いている「3大疾病保障付き団信」

      当然ながら団信の保障は充実しているに越したことはありません。

      しかしあまりに過剰な団信保障を付けると、その分金利が上乗せされる場合もあります。

      金利が上乗せされる場合は返済額がいくら増えるのか、
      そこまでして必要な保障なのかといった視点で
      返済額と保障のバランスを慎重に検討することも大切ですよ。

      注意点として、場合によっては既存の生命保険契約と団信の保障内容が被ってしまうケースも考えられます。

      住宅ローンの団信を検討するタイミングで生命保険の内容を見直せば、家計の負担を軽減できる場合がありますのでこちらも確認しておきましょう。

      各金融機関の保障内容をしっかり理解した上で比較し、ご自身に必要な団信保障を選ぶようにしてください。
      ※フラット35の新機構団信は死亡+身体障害保障が基本保障となり、高度障害保障より少しだけ対象が広くなっています。

      まとめ

      住宅ローンを比較する際は、

      STEP1 金利タイプの決定
      STEP2 金融機関の決定
      STEP3 諸費用、手数料、団信保障の比較


      というステップで借り入れ先を絞りこんでいけば、ご自身に適した住宅ローンをスムーズに選べます。

      上記のステップで特に重要なポイントは金利タイプの決定です。下記を参考にご自身に適した金利タイプを選択しましょう。

      各金利タイプに適した方

      • 頭金を多く入れられるまたは貯蓄ができるなど資金的に余裕がある方…変動金利
      • ライフスタイルに合わせて計画的に返済できる方…当初固定金利
      • 借入金額が大きいため安定した返済を求める方…全期間固定金利
      ご自身の性格や資産状況、ライフスタイルに適した金利タイプを冷静に選ぶことができれば、
      長期にわたる住宅ローンの返済も無理なく進めることができますよ。

      ご紹介した重要ポイントを参考に、最適な住宅ローンを見つけましょう。

      関連記事【変動金利は怖くない】金利上昇リスクを抑える5つのポイント!仕組みを交えて解説

      関連記事住宅ローンアドバイザーのおすすめ銀行7選!最新金利を徹底比較【2020年4月】

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