• 2020.07.01

フラット35と変動金利の違いを解説!それぞれのメリット・デメリット

家の模型と「〇」「×」の札

住宅ローンの金利選びで

フラット35と変動金利、どっちを選べばいいんだろう……


と悩んでいる方も多いのではないでしょうか。

確かに、フラット35には金利の変わらない安心感がありますし、変動金利には金利が安いというお得感があります。

両方にメリット・デメリットがあるので、すごく悩ましいですよね。

ただ1つだけ理解しておくべきなのは、住宅ローンの組み方に絶対的な正解はなく、どちらが優れているということもないということです。

大切なのは、各金利タイプの仕組みを理解したうえで、自身のライフスタイルや価値観に合うものを選択することですよ。

当記事では、フラット35と変動金利のメリットとデメリットを解説しながら、各金利タイプに向いている人の特徴をご案内していきます。

それぞれのシミュレーションやおすすめの住宅ローンもご紹介していますので、「フラット35と変動金利の比較で悩んでいる」という方は参考になさってくださいね。

この記事を執筆・監修している専門家

執筆者

政所温也

株式会社Choices 代表取締役

保有資格・検定

2級ファイナンシャル・プランニング(FP)技能士、損害保険募集人、損保自動車専門試験合格

2010年にファイナンシャルプランナー(FP)として独立し活動中。過去に大手金融ニュースメディアや損保公式サイトでも執筆活動を行った実績があり、「読みやすく理解しやすいライティング」を得意としている。2018年11月現在で、1,300記事以上の執筆実績がある。

編集者

ナビナビ住宅ローン編集部

住宅ローンを組む時に抱える「どうやって住宅ローンを選べば良いかが分からない」「金利の違いがよく分からない」「一番お得に借りられるローンはどれなの?」といった疑問・不安を解決できるように解説していきます。

フラット35と変動金利を比較

まず、フラット35と変動金利を簡単に比較できるように、それぞれの特徴を一覧まとめておきました。

以下の図をご覧ください。

<フラット35と変動金利の比較表>

  フラット35 変動金利
金利の高さ
変動金利より高い

フラット35より低い
金利の安定性
完済まで変わらない

変動するため安定していない
返済額
総返済額は高くなる

金利が上がらなければ少ない
審査
雇用形態・勤続年数に関わらず利用できる

一般的な審査基準で行われる

こうして見ると、それぞれ一長一短だということがよくわかりますよね。

このように、フラット35にも変動金利にも、独自のメリット・デメリットがあるということです。

それぞれのメリット・デメリットを理解した上で、慎重に選択することが重要だといえますよ。

それぞれのメリット・デメリットをわかりやすく解説していきますね。

フラット35のメリット・デメリット

フラット35は、「住宅金融支援機構」という公的機関と民間金融機関が提携販売している、長期固定金利の住宅ローンです。

フラット35の魅力は、

  • 完済時まで金利が変わらない
  • 職業や雇用形態、勤続年数などの制約がない

という「安心感」にあります。

「完済まで金利が変わらず、利用しやすい」と聞くと非常に魅力的ですが、フラット35にはデメリットも存在しています。

フラット35のメリット・デメリットについて、わかりやすく解説していきますね。

メリット1:金利が固定なので安定して返済できる

フラット35は、最長35年間のローンを組むことができ、その間金利は完済まで固定されます。

したがって、返済計画の見通しを立てやすく、金利上昇の不安を感じることもありません。
家計的にも精神的にも、安定した返済ができるのはフラット35の最大のメリットといえますね。

メリット2:職業や雇用形態に関わらず利用できる

フラット35の審査では、職業や雇用形態、勤続年数などの制約がありません

民間の金融機関では、職業や雇用形態、勤続年数で一定の条件を設けているケースが多いのですが、フラット35にはそのような制約がないのです。

「安定した収入が継続してあること」さえ証明できれば、契約社員、派遣社員など非正規雇用の方や個人事業主でも申し込みが可能です。

このように、「他の金融機関では審査に通らなかった」という方でも、利用しやすくなっているのはうれしいポイントですよね。
(勤続年数1年未満の場合は、直近3か月の給与明細などを求められる可能性があります)

関連記事「勤続1年未満」でも住宅ローンは組める!フラット35と勤続年数に縛りのない銀行を解説

メリット3:質の高い住宅というお墨付きがもらえる

フラット35は、住宅金融支援機構が定める独自基準に適合した住宅でなければ利用できません。

物件検査は面倒であるものの、逆にいえば「質の高い住宅」というお墨付きがもらえることになりますよ。

大切なマイホームだからこそ、長く安心して住みたいですよね。

さらに省エネルギー性や耐震性などが優れている住宅であれば、「フラット35S」という金利優遇プランを利用できます。

フラット35Sについて詳しくは、下記の記事で詳しく解説しています。

関連記事フラット35Sはフラット35とは何が違う?「S」を分かりやすく解説!

デメリット1:金利が変動金利に比べると高い

単純に金利だけを比較すると、フラット35のほうが高めに設定されています

ただし、変動金利は半年に1度金利の見直しがありますが、フラット35は最長35年は金利が変わりません。

変動金利とフラット35は、そもそもの金利の仕組みが違うのです。

単純に借入時の金利だけを比較して判断できるものではない、ということを覚えておきましょう。

デメリット2:借入額が9割を超えると金利が高くなる

フラット35で新規申し込みする場合、借入金額が住宅購入金額の9割を超えると、金利が高くなります

つまり住宅の購入価格が3,000万円なら、300万円の頭金を入れないと適用金利が高くなるということです。

金利の違いについては、以下をご覧ください。

<頭金の有無によるフラット35金利の違い>

頭金1割以上
(借入金額9割超)
1.300%

2020年07月適用金利

自己資金10%以上

借入期間21年~35年の場合

機構団信加入

頭金1割以下
(借入金額9割以下)
1.560%

2020年07月適用金利

自己資金10%未満

借入期間21年~35年の場合

機構団信加入

住宅ローンは借入する金額が大きいため、金利が少しでも高くなれば、利息額に大きく影響し返済額の負担も増えます。

したがってフラット35を利用するなら、頭金1割を用意するのがベストでしょう

ちなみに変動金利の場合は、頭金の有無で金利が変わらない住宅ローンもあれば、フラット35と同様、頭金を1割入れないと金利が高くなる住宅ローンもあります。

頭金なしでローンを組む場合は、変動金利で頭金なしのものを探すという方法もありますよ。
※金融機関によって、頭金の対応は異なります。詳しい内容は金融機関にお尋ねください。

デメリット3:所定の物件検査を受けないとローンを利用できない

フラット35を利用するためには、所定の物件検査を受けなければなりません。

わかりやすくいうと、対象物件が住宅金融支援機構の技術基準を満たしていなければ、フラット35を利用することはできないのです

物件検査には数万円の物件検査手数料がかかるほか、現地調査書面調査が必要です。

審査基準は比較的優しいといわれるフラット35ですが、上記のとおり、物件検査については手間と費用がかかるので、気をつけてくださいね。

変動金利のメリット・デメリット

変動金利は適用金利が低く、金利上昇がなければ総返済額を抑えられるという「お得感」です

変動金利は、多くの金融機関で販売されていて、住宅ローンの金利タイプでも「花形」といえる人気を誇っています。

住宅展示場やモデルハウスで案内される返済シミュレーションを見ても、変動金利で計算されているケースがほとんどですよね。

その一方で、半年に1回金利の見直しがあるため、「いつ金利が上がるかわからない」という不安要素を抱えています。

メリット・デメリットを、それぞれわかりやすく解説していきますね。

メリット1:現時点では金利が低い

2020年現在、主要ネット銀行や都市銀行の変動金利は、年0.3%~0.5%台で提供されています。

フラット35の半分ほどの金利設定なので、お得度が非常に大きいですよね。

変動金利は、金利の引き下げに力を入れている金融機関が多く、ここ数年、金利競争も激化しています。

実際、住宅金融支援機構の民間住宅ローン調査でも、2018年度住宅ローン利用者のうち、6割以上が変動金利を選んでいるという結果が出ていました(※)
※「2018年度 民間住宅ローン利用者の実態調査(住宅金融支援機構)」より「1.利用した金利タイプ」を参照

今後もしばらく変動金利の人気と金利競争は続くと想定されるので、低金利という部分ではかなり魅力的だといえるでしょう。

メリット2:短期での完済の場合、返済額を抑えられる

変動金利は借入時の金利が非常に低いため、短期間で完済できる場合、総返済額を大きく抑えられます

例えば、変動金利とフラット35で3,000万円の住宅ローンを30年借入れした場合、月々の返済額は約9,000円も差が出るのです。

一例として、下記のシミュレーションを見てみましょう。

<借入金額3,000万円、30年借入の住宅ローン返済額を比較>

変動金利(年0.5%) 月々約9万円
フラット35(年1.30%) 月々約10.1万円

※元利均等返済、ボーナス払いなしの設定

もしこの先10年間、変動金利の数値が1度も変わらなければ、10年間の返済額の差は100万円以上になります。

金利が低い間にできる限り貯蓄をして、早期完済できるようにすれば、フラット35より総返済額を抑えることは十分可能でしょう。

デメリット1:金利変動のリスクがある

変動金利は、半年に1度金利の見直しが行われます。

言い換えれば、借入れ時の低金利は半年間しか約束されていないということでもあります

「金利変動がいつ起こるかわからない」という不確実性があるため、返済計画の見通しを立てづらく、精神的に不安を感じてしまいやすいのが変動金利最大のデメリットといえますね。

関連記事住宅ローンの変動金利は怖くない!リスクを抑えてメリットを活かす賢い使い方

デメリット2:5年ルールや125%ルールは、未払い利息が発生するリスクがある

変動金利を選ぶ方の多くは、元利均等返済方式でローンを組んでいます。

その元利均等返済方式には、未払い利息が発生する可能性のある、厄介なルールが存在するので要注意です

<変動金利 元利均等返済方式の厄介なルール>

  • 「金利は半年に1度見直しされるけど、5年間は返済額が変わらない」という「5年ルール」
  • 「返済額が変わるときは、前回返済額の1.25倍(増加分は25%)以内にする」という「125%ルール」

これらのルールは、住宅ローン利用者の返済負担を少しでも緩和するために取り入れられていて、一見メリットであるように感じます。

しかし実は「本当は金利が上がっているのに、返済額を変えていない」ため、ただ単に負担を先送りにしているだけなのです。

したがって、5年ルールや125%ルールで返済額の負担は抑えられても、本来の金利が上がっているので、いつかはそのツケ=未払い利息を払わなければなりません。
 
金利上昇局面では、未払い利息が発生しやすくなります。

万が一、返済期間が終わったときに未払い利息が残っていれば、その残額をまとめて支払わなければならない場合もあるのです。

変動金利を選ぶときは、こうした金利変動リスクの複雑さをしっかりと理解しておきましょう。

デメリット3:金利が上昇すると返済の負担が大きくなってしまう

変動金利では、金利が上昇すれば返済額の負担は大きくなります。

元利均等返済の場合は先述の5年ルールなどがあるため、毎月の返済額が大きく変わることはありません。

しかしながら、見えない部分で未払い利息がたまっていくので、金利上昇局面においては、変動金利は圧倒的に不利になります

金利の変動がいつ起きるかは、誰にもわかりません。

ただ、政府が長期的な物価上昇率(インフレ率)を2%で設定している以上、「いつかは金利が上がる」と考えるのが普通だと思います。

「いつか」がいつになるかはわかりませんが、金利が上昇すれば返済額の負担は確実に大きくなりますよ。

変動金利を借りるときは常日頃から金利の動向をチェックした上で、万が一のためにしっかり貯蓄しておくことが大切ですよ。

フラット35に向いている人・変動金利に向いている人

フラット35と変動金利はそれぞれ一長一短の特徴を持っているため、どちらが優れていると一概には言えません。

ただ、メリットとデメリットをどう捉えるかは、住宅ローン利用者の考え方や価値観によって変わってくると思います。

では、どのような方がフラット35や変動金利に向いているのでしょうか。

それぞれ向いている方の特徴について、わかりやすくご説明していきますね。

頭金が用意できて安定した金利で返済したい人は「フラット35」

フラット35は、「頭金を用意できて、安定した金利で返済していきたい人」に向いています

フラット35は頭金を1割以上入れることで、金利の優遇が受けられます。

優遇を受けた返済額も完済まで変わらないため、完済までの35年間、毎月決まった金額だけを返済し続けていくだけで良いのです。

またフラット35はどの金融機関で申し込んだとしても「新規借り入れ時は、頭金を1割以上入れないと金利が高くなる(※)」という仕組みは同じです。

頭金を用意できない場合はフラット35の金利が高くなってしまうため、別の金利タイプを検討するほうが良いでしょう。

家計面でも精神面でも、安心してローンを組みたい方にはフラット35がおすすめです。

(※)フラット35で借り換えする場合は、頭金の有無にかかわらず低い金利が適用されます。

資金に余裕があり短期で完済できる人は「変動金利」

変動金利が向いているのは、「資金に余裕があり、短期で完済できる人」です

低金利が魅力の変動金利は、「金利がいつ変わるかわからない」という不確実性を常にはらんでいます。

また、5年ルールなどややこしい仕組みがある点も注意が必要ですね。

そのため変動金利の複雑なルールを理解して、その時々の金利上昇に対応する必要があります。

複雑な金利変動でも、仕組みさえしっかり理解しておけば、変動金利の低金利は非常にお得です。

金利が低い間にしっかり貯蓄をしておいて、繰り上げ返済できる計画的な方なら変動金利がおすすめですよ。

それぞれの金利タイプでのシミュレーションを紹介

「フラット35と変動金利では月々の返済額が大きく異なる」と記事内でもお伝えしたように、金利タイプによって毎月の返済額にも差が出ます。

ただし、変動金利では金利が変動する可能性もありますよね。

ここでは、変動金利で将来金利が上がることを想定して、「各金利タイプの総返済額がいくらになるのか?」を比較したシミュレーションをご紹介します。

なお、比較対象のフラット35は住信SBIネット銀行「フラット35(保証型)」変動金利は金利0.38%の場合で試算しています。

(※)フラット35には2つの種類があり、住宅金融支援機構が貸し手になる「買取型」と、フラット35を販売する民間金融機関が貸し手になる「保証型」があります。
シミュレーションでは、金利がお得な保証型を使用している点にご留意ください。

フラット35

フラット35(保証型)は、

    • 頭金を1割入れる
    • 繰り上げ返済はしない

という前提で計算をしました。

<フラット35(保証型)シミュレーション例>

金融機関(住宅ローン商品名) 住信SBIネット銀行 フラット35(保証型)
借入金額 3,000万円
返済期間 30年
返済方法 元利均等返済方式・ボーナス払いなし
適用金利
1.230%

2020年07月適用金利

自己資金10%以上

団信加入

毎月の返済額 10.0万円
総返済額 3,588万円

フラット35で3,000万円を借りた場合、30年間で総返済額は約3,588万円になります。

  • 金利が1%を超える
  • 返済期間が少し長い

という背景もあり、3,000万円の借入に対し約500万円の利息がつくという結果になっていますね。

利息額の高さは否めませんが、金利変動をあれこれ考えなくても良いというわかりやすさは、やっぱり魅力ですよね。

返済計画を立てるという面でも完済まで一定の返済額で想定できるので、より具体的なシミュレーションを立てやすくなりますよ。

このような「安心感」は、フラット35ならではといえるでしょう。  

変動金利

 変動金利は、

  • 頭金なし
  • 繰り上げ返済はせず、10年ごとに金利が2回上昇する

という前提で計算をしました。

<変動金利 シミュレーション例>

住宅ローン 変動金利(金利0.38%)
借入金額 3,000万円
返済期間 30年
返済方法 元利均等返済方式・ボーナス払いなし
適用金利   金利上昇パターン①
10年ごとに年0.5%ずつ上昇
金利上昇パターン②
10年ごとに年1%ずつ上昇
(1~10年目) 年0.380% 年0.380%
(11~20年目) 年0.880%(+0.5%) 年1.380%(+1%)
(21~30年目) 年1.380%(+0.5%) 年2.380%(+1%)
毎月の返済額 (1~15年目) 8万8,186円 8万8,186円
(15~25年目) 9万2,628円 9万7,210円
(26~30年目) 9万4,945円 10万2,068円
総返済額 3,309万1,047 円 3,449万5,674 円

シミュレーション利用ツール「返済プラン比較シミュレーション」(住宅金融支援機構)

変動金利の場合、当初適用される金利が非常に低いため、利息の軽減効果も大きくなるという特徴があります。

したがって10年ごとに0.5%~1%金利が上昇するという前提では、フラット35よりも総返済額を抑えられるという結果になりました。

ただし、

  • 金利上昇がもっと早い段階で起きた
  • 金利の上昇幅がもっと大きかった

というケースになると、総返済額はフラット35より大きくなるので要注意です。

金利が低い間にどれだけ貯蓄できて、万が一の際の繰り上げ返済に備えられるかどうかが、変動金利で総返済額を抑えるポイントになりますね。

悩んでいる方におすすめしたい住宅ローン

「フラット35と変動金利、どちらもメリットとデメリットがあるのはわかったけど、やっぱり選べない」
「どっちも魅力的で悩んでしまう」

という方には、下記の住宅ローンをおすすめします。

おすすめする理由やそれぞれの特徴について、わかりやすく解説していきますね。

「金利の低さ」と「保障」のどちらも重視したいなら「auじぶん銀行」がおすすめ

「金利の低さと保障、どちらも重視したい」のなら、auじぶん銀行の「変動金利 全期間引下げプラン」がおすすめですよ。

おすすめポイント

  • すべての金融機関のなかでもトップクラスに金利が低い
  • けがや病気で180日以上入院すると、住宅ローン残高が0円になる
  • がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる
  • WEB審査のスピードが早く最短2週間で契約完了
  • 印紙税0円なので、借り入れ当初の諸費用も安い

auじぶん銀行は、充実した団信疾病保障を無料で備えながら、業界最低水準の低金利で借入できるのが特徴です。

特に、無料で付けられる「がん50%保障団信」は大きな魅力で、がん(悪性新生物)と診断確定されただけで、ローン残高の50%が保障されますよ。

金利の低さだけではなく、こうした手厚いがん保障疾病保障もついているauじぶん銀行は、変動金利を検討している方におすすめですね。

関連記事auじぶん銀行住宅ローンのメリット・デメリット総まとめ、申し込むべきか5分で分かる!

手厚い保障でフラット35を利用したいなら「住信SBIネット銀行」がおすすめ

フラット35で手厚い保障を利用したいなら、住信SBIネット銀行が販売している「フラット35(保証型)」がおすすめですよ。

住信SBIネット銀行「フラット35(保証型)」のおすすめポイント

  • フラット35のなかでも金利が低い
  • 頭金を2割入れるとさらに金利を低くできる
  • 団信の特約が充実している…「リビングニーズ特約」「重度ガン保険金前払特約「先進医療特約」が無料で付けられる
  • 疾病保障が充実している…すべての病気やケガをカバーする、「全疾病保障」が無料で付けられる*

*同じ住信SBIネット銀行のフラット35でも買取型は保障内容が異なるので注意

一般的なフラット35である「買取型」は、販売する金融機関が違っても、金利や商品性がほぼ同様です。

しかし住信SBIネット銀行では、他の金融機関より金利を低く、保証も手厚いフラット35保証型を提供しているのです。

  • 少しでも保障が充実したフラット35を利用したい
  • 出来るだけ金利が低い固定金利を利用したい

という方には、住信SBIネット銀行のフラット35(保証型)がおすすめです。

フラット35 保証型と買取型の違い
フラット35の種類 保証型 買取型
特徴 審査や金利設定、団信の指定を各金融機関で独自に行えるため、商品の自由度が非常に高い
  • 審査や金利設定の範囲、団信の指定を住宅金融支援機構が行うため、手数料以外の商品性はどの金融機関でも変わらない
  • 一般的にフラット35といえば買取型を指す
住宅ローンの貸し手
(債権者)
フラット35を販売する民間金融機関 住宅金融支援機構
取扱い金融機関 新規受付を行っているのは全国で6機関 全国で325機関
金利の設定 金融機関で独自に金利を設定できる 金利の上限と下限設定が決まっているので、どの金融機関でも金利に大差はない
団信、疾病保障 金融機関提供の団信や疾病保障に加入できる 住宅金融支援機構の提供する新機構団信へ加入できる
(加入は任意)
事務手数料 金融機関によって違う 金融機関によって違う
頭金の取扱い 頭金が1割以下、頭金なしの場合は借りられない金融機関がほとんど 頭金が1割超あれば金利は低く、1割以下になれば金利が高くなる

一般的なフラット35(買取型)は取扱い金融機関が多く、どの金融機関でも商品性に大差はありません。

対して、フラット35(保証型)は取扱い金融機関が少ないものの、金融機関独自の保障をつけられるなど、商品に独自性があります。

住信SBIネット銀行にも、買取型と保証型の取扱いがありますが、低金利で団信や疾病保障が充実しているのは保証型です。

頭金を用意できるのなら、保障が手厚い保証型フラット35を借りるのがおすすめですよ。 

関連記事住信SBIネット銀行住宅ローンの口コミを調査!団信や審査基準、デメリット

まとめ

フラット35も変動金利も、甲乙つけがたい魅力と複数のデメリットがあります。

誰にとっても完璧な住宅ローンは存在しないので、ご自身の価値観やライフスタイルに合うものを選択することが大切ですよ。

フラット35と変動金利を比較する際に重要なポイントは以下の2点です。

<フラット35と変動金利を比較するために重要なポイント>
  1. フラット35は半分公的ローンの性質を持つため、幅広い方が利用しやすく、安定した返済ができる。
    ただし、変動金利に比べると金利は高く、物件検査や頭金が必要なので要注意
    →住宅の質にこだわる方や、頭金が用意できて安定した返済をしていきたい方におすすめ
  2. 変動金利は金利が非常に低いため、早く完済できれば総返済額を大きく軽減できる。
    ただし、いつ金利が上がるかはわからず、金利変動の仕組みも複雑な点に要注意
    →資金的余裕があり、繰り上げ返済などを活用して計画的に返済できる方におすすめ

いずれも重要ポイントなので、どちらか悩んだときは必ず両方を確認しましょう。

冒頭でも触れたように、住宅ローンに絶対的な正解はありませんので、ご自身にとって最適な住宅ローンを選ぶ必要がありますよ。

ご紹介したポイントを元に、あなたに最適な住宅ローンを選んでくださいね。

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