失敗しない!住宅ローンの選び方

指をさす笑顔の女性
  • このエントリーをはてなブックマークに追加
簡単に言うと…
  • 住宅ローンは長期で考えるべきですが、30年先の金利はまず読めません。
  • そのため、住宅ローンはあなたの現在のライフスタイルに合わせていくつものローンの特徴を徹底的にチェックすべきです。
  • 住宅ローン以外にも購入時に必要となる頭金や印紙税、事務手数料、また、住宅の維持費も考慮しましょう。

住宅ローンの30年先の金利なんて読めない!

これまでは金利の上昇局面では固定金利、金利の下降局面では変動金利がよいと言われてきました。

以前に公庫などの長期固定金利が有利とされてきたのは、「今後、金利は上昇する」という前提があったからです。

しかし、現在の日本経済はデフレスパイラルから抜け出せず、未だに不良債権処理に追われています。

金利を上げればいいという考え方もあるでしょうが、そんなことをすると借金を抱えている中小企業や個人が、共倒れになりかねません。

ゼロ金利政策が継続されているその理由はこの点にあります。

ただし、最近になって、しばらく続いた低金利時代も、そろそろ終わりを告げそう、という気配も見え始めています。

さらに国債の格下げやインフレターゲットの設定などで、急激に金利が上昇する「ハイパーインフレ」(短期間で急激に進行するインフレ)の懸念も、一部ではささやかれています。

金利が上がれば、当然のことながら、住宅購入の資金も余計に必要になります。

今から家を買う人にとっては、どんなローンを選ぶか、あるいはどんな返し方をしていけばいいのか、ここが思案のしどころのようです。

このように、まるで先の見通しが立たない今、30年先の住宅ローンの金利を決めることはあまりにもリスクが大き過ぎるという考え方もあります。

住宅ローンは金利動向を読んで

さて、金利が上昇傾向にあるときは長期固定を選ぶほうが有利ですが、金利がいったん上がったといっても、まだしばらくは低金利の世の中だろうと考えるならば、変動金利の住宅ローンもぜひ視野にいれるべき。

なにしろ今後金利の動き方によって、返済総額が何百万円も違ってくるのですから、じっくり考えて選びましょう。

もちろん金利が同じでも返済期間を短くすれば、同様に返済総額もかなり違ってきます。

35年返済を25年にしたら、何百万円という単位で違ってきたりということもありますから、共働き家庭など現時点で収入に余裕があれば、考えてみてもよさそうですね。

デフレ時代は住宅ローンは繰り上げ返済

住宅ローンの借入金は1,000万円、2,000万円という金額になりますし、加えて金利がかかります。

では、銀行の金利はというと、定期預金ですら0.2%以下。

銀行に預けて貯金するよりも、どんどんローンを返済していったほうがはるかにお得、ということになります。

インフレの世の中では住宅そのものも値上がりしていきますし、物価も上昇しますが、給料も上がっていくため、大きな借金をしても返済はそれほど苦しくはならないはずです。

ところが、今のようなデフレの世の中では、せっかく借金をして買ったのに、資産(この場合は家)の価値は下がる一方、おまけに給料はほとんど上がらずという泣くに泣けない状態です。

貯金をしても低金利なので利息は限りなくゼロに近い!となれば誰が考えてもマイナス資産を減らすため、やはりせっせとローン返済に力を入れるべきでしょう。

実際繰り上げ返済すると、金利や返済期間、借り入れ額によって違いますが、100万円以上も節約できる場合もあります。

繰り上げ返済について詳しく知りたい際は「住宅ローンの繰り上げ返済のメリットとデメリットとは?」を参考にして下さい。

「頭金」など、住宅購入の際にかかるお金

マイホーム購入の際にまず必要なのは、「頭金」です。

一般的に2割程度は準備したいと言われています。

頭金が十分でなければローンで組む分、つまり借入金が増えてしまい、結局、利息分が増えてしまうからです。

がんばって頭金を増やせば、それだけあとが楽になるというわけです。

200万円頭金を余分に払えば、金利3%で35年返済の場合、利息分が約120万円も違ってきます。

頭金は多いほどいいということになります。

これもまた、立派な節約といえるでしょう。

そしてさらに、売買契約やローン契約などの契約書を交わす際に、「印紙税」がかかります。

もちろん普段よく見かける1枚200円の印紙――ではありません。

例えば3,000万円の物件なら、1万5,000円の印紙が必要です。

また、家を買うと登記が必要になりますが、その際には「登録免許税」が発生します。

普通、司法書士さんに手続きをお願いすることになりますが、数万円の費用が発生します。

そして、ローンを利用する際に発生する諸費用もバカになりません。

前述の印紙税などのほかに、金融機関には「事務手数料」も払います。

ローン保証料」もかかります。

また、借り主が死亡したなどのアクシデントに備え、「団体信用生命保険」にも加入しなければなりません。

頭金について詳しく知りたい際は「住宅購入に必要な住宅ローンと頭金について」を参考にして下さい。

住宅のメンテナンスなどの維持費

購入後は「固定資産税」が、毎年かかります。

新築当初は軽減されますが、その後上がって負担が増えます。

メンテナンスのことも考えておかなくてはなりません。

マンションなら修繕積立金という名目でプールするわけですが、こちらも古くなるほど高くなります。

一戸建てでももちろんプールは必要で、10年も経てば、「外壁を洗わなくちゃ」「屋根の修繕が必要」などといろいろ出てきます。

「マイホームを手に入れた!」と、浮かれてはいられません。

まだまだ、「上手に生活して、上手に貯めなくっちゃ」なのです。

それではどうする?住宅ローン

さて結論が出ませんが、住宅ローンはあなたの現在のライフスタイルに合わせて考えるしかなさそうです。

例えば教育費がかかる40代なら、家計への負担を軽減させるために低利の長期固定ローンがいいでしょうし、まだ独身なら将来結婚したのち、売ったり貸したりということを考えて、繰り上げ返済が有利なものを考えるべきでしょう。

新婚の二人で、頭金が2割に足りないがという場合は、同じ民間ローンでも金利変動できつくならないよう、返済終了時まで同じ金利のものや、10年ものの固定金利選択型などがいいでしょう。

また、どうせ先が読めないのなら、その時々に一番有利な金利を自由に選べるようにローンを組むようにすればいいということになります。

具体的には、3年固定や5年固定金利などで組んでおいて、3年後、5年後にまた、その時点で最もよいローンを選び直すわけです。

その頃にはもっといい商品(ローン)が発売されているかもしれませんし……。

実際、「上限金利設定」式のローンも発売されるなど、民間ローンでも差別化がはかられているようです。

それぞれ個性を打ち出しているということですね。

また、その銀行に口座を開設したり、給与振り込みなどの実績があると、住宅ローンの金利が優遇されるというものも。

さらには、住宅ローン残高から普通預金の残高を差し引いた金額だけにローン利息がかかるという、預金連動型住宅ローンも登場しました。

これなどは預金の金額次第ではローン金利0%もありえます。

繰り上げ返済と同じメリットが得られるということになりますね。

いずれにしてもいくつものローンの特徴を徹底的にチェック、返済期間、返済方法金利など、あらゆる方向からのチェックをおこたりなく!

住宅ローンの借入や返済について調べたい際は「住宅ローンのシミュレーションで借入額・返済額がわかる!」を参考にして下さい。

  • このエントリーをはてなブックマークに追加