住宅ローンの計算方法を知り、返済プランで一番お得なものを選ぼう!

住宅ローン計算方法
じぶん銀行
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

住宅ローンの計算方法を知り、返済プランで一番お得なものを選ぼう!

住宅ローンは長い年月をかけて返済していくため、返済プランは負担が少ないものが望ましいでしょう。
負担の少ない返済プランを選ぶためには住宅ローンを計算して、返済をしっかり立てることが大切です。

今回は住宅ローンの計算方法や選ぶ時のポイント、注意点をご紹介していきます。

総返済額をあらかじめ明確化にしておくべき理由

住宅ローンを決める上で大事なのが総返済額です。
あらかじめ総返済額を明確化することが重要なポイントですが、なぜ把握しておくべきなのでしょうか?

総返済額を事前に明確化しておくと良い理由をご紹介していきます。

理由1:返済計画を立てるため

住宅ローンは最長35年に設定された長期的な借入となるため、返済計画をしっかり立てる必要があります。
ローンの返済では元金だけではなく利息なども含まれるため、想像以上に高額な返済額なることが多いです。
選んだ後に想像以上の総返済額だと分かってしまうと、毎月の返済も厳しくなってしまうでしょう。
返済が難しくなればマイホームを手放す必要も出てきます。

返済計画を正確に立てる上でも、総返済額を明確化することは重要なのです。

理由2:シミュレーションに必要なため

毎月の返済をシミュレーションする上で、どのくらいの総返済額がかかるのか把握しておくことは大切です。
総返済額の目安を理解しておけば、計算やシミュレーターを使用して毎月の返済やローン繰り上げ返済の目安を把握することができます。
返済額のシミュレーションは返済計画を立てるためにも欠かせません。

理由3:金利タイプの比較に役立つため

住宅ローン選びでは金利も重要でしょう。
金利には金利変動と固定金利がありますが、どちらを選択するかによっても総返済額や毎月の返済額は変わってきます。
なので、どちらの金利タイプだと負担が少ないか比べるためにも総返済額は明確化しておくと良いでしょう。

関連記事住宅ローンの変動金利は怖くない!リスクを抑えてメリットを活かす賢い使い方

理由4:金融機関の比較にも便利なため

金融機関によって金利が異なるため、総返済額も異なります。
どの金融機関を選ぶか比較したい時にも総返済額は目安になるでしょう。
実際に比較する場合は金利タイプを合わせて比較してください。

住宅ローンの計算方法とは?

毎月の返済額や金利との関係性を理解するためには、住宅ローンの計算方法を知っておくと便利です。
では、どのように計算していくのか、計算方法についてご説明していきます。

計算で把握する項目

計算であらかじめ把握しておきたい項目は毎月の返済額、総返済額、利息額の3つです。

住宅ローンを負担なく返済していくためには、毎月の返済額や総返済額が自分の家計に合っているか、確実に完済できるのか計算を通じて把握する必要があります。
また、総返済額から利息はどのくらいかかっているのか把握ことも大切です。

住宅ローンによっては毎月の返済で利息の方が高く、元金がなかなか返済されず返済が長くなり、総返済額も結果的に増える可能性があります。
そのような事態を避けるためにも、利息額の計算も大切なのです。

毎月の返済額の計算式

毎月の返済額を算出するには、以下の計算式で算出できます。

借入額×{月利(1+利率)返済回数/(1+利率)返済回数-1}=返済額

利率とは1ヶ月の金利のことで、月利と呼ばれることも多いです。

35年間・元利均等返済のケースで毎月の返済額を計算

計算式を見ただけでは理解するのが難しいので、借入額3,000万円、ボーナス返済なしの35年返済、金利タイプは全期間固定金利(1.0%)、返済方法は元利均等返済のケースで計算してみましょう。

簡単に説明できるように月利は

金利1.0%×1ヶ月/12ヶ月=1.0%÷12

と計算し、毎月同額を420回(35年×12ヶ月)で返済したケースでシミュレーションしていきます。

3,000万円×{(0.01/12)420回/(1+0.01/12)420回-1}=84,686円

実際に計算してみると、毎月84,686円で返済していくと分かりました。

総返済額の計算方法

元利均等返済は毎月同額を返済していく返済方法ですが、返済をするたびに利息が減り、元金の割合が増えていく仕組みです。
毎月の返済額や残高から元金や利息の割合を計算することができます。

毎月の返済額と同じケースで計算する場合、3,000万円×金利1.0%×35年で求めることができますが、これだと総利息が1,050万円と高額になってしまいます。
利息を計算するには、毎月の残高に金利をかける必要があります。
元利均等返済は残高が減れば利息も変わってくるため、毎回計算する必要があるでしょう。

では、初回返済の内訳をみてみましょう。

a:初回返済の利息

利息は下記の計算式で求めることができます。

借入残高×金利×1/12=a:初回返済の利息

3,000万円×金利1.0%×1/12=25,000円

借入残高3,000万円の場合、25,000円が初回返済の利息と分かりました。

b:初回返済の元金

元金は下記の計算式で算出可能です。

返済額-a:初回返済の利息=b:初回返済の元金

84,686円-25,000円=59,686円

毎月の返済額が84,686円の場合、初回の元金は59,686円という計算になりました。

初回返済の残高

残高は下記の計算式で求められます。

借入額-b:初回返済の元金=初回返済の残高

3,000万円-59,686円=2,994,314円

初回以降の残高計算では、前回算出した残高から計算する必要があります。

2回目の計算をする場合は、ここで算出した2,994,314円から次回の計算の元金を引くようになるので計算時に注意しましょう。

住宅ローンの計算は面倒…そんな時はシミュレーション!

住宅ローンの計算方法についてご紹介してきましたが、実際に全てを手計算で行うのはとても大変ですし、途中で計算を間違えてしまう可能性もあります。
そうなると異なる結果が出てきてしまい、プランも崩れてしまいます。

そこでオススメしたいのがシミュレーションツールです。
シミュレーションツールを用いて住宅ローンの総返済額を求めてみましょう。

正しく計算するための記入のポイント

住宅ローンを計算する時には、シミュレーションツールを使うと簡単に計算できます。

より詳しく算出したい人は自分で計算を行う方法もありますが、住宅ローンの返済額や金利はもちろん、ローン残高や金融機関から発行された書類を確認するなど様々な情報を把握する必要があるので、一括算出できるシミュレーションはとても便利です。

実際にシミュレーションを行う場合は、該当する項目を埋めていかなければなりません。

金利

すでに金利タイプが決まっていれば最近の金利を入力します。
特に決まっていなければ金利情報から最も多い金利を入力するようにしてください。

返済年数

この時期までに完済しておきたいという年数を入力しましょう。
会社勤めしている人であれば、定年退職までの年数あるいはリタイアまでの年数を入力すると良いでしょう。

ボーナス返済

今就いている仕事でボーナス支給があっても、最初は「なし」で計算してみましょう。

住宅ローンシミュレーションを利用すると面倒な利息の計算も確認でき、無理のない返済計画を立てるための仮入希望額がある程度定まってきます。

借入可能額のシミュレーション

住宅ローンのシミュレーションには、借入可能額を入力するタイプが2種類あります。

まず1つ目は、月々返済する額を設定してそこから借入総額を試算するものです。
フラット35では、毎月返済額、金利、返済年数を入力するだけで借入可能額が算出されます。

2つ目は、年収をもとに借入可能額を算出する方法です。
入力項目は、年収、金利、返済年数を入力すると結果が表示されます。

フラット35では、返済額が月収1/4を超えないということが必須条件です。
フラット35だけに限らず借入可能額を算出するシミュレーションツールは多くありますが、融資条件によって対応していない場合もあるので注意してください。

年収から借入可能額を調べる

万円
 
借入可能額

参考:借入れ限度額の基準 フラット35の返済負担率

年収 400万円未満 400万円以上
基準 30% 35%
条件を変更してもう一度試算する

月々の返済額から借入可能額を調べる

万円
万円
借入可能額 返済負担率

参考:借入れ限度額の基準 フラット35の返済負担率

年収 400万円未満 400万円以上
基準 30% 35%
条件を変更してもう一度試算する

返済額のシミュレーション

返済額シミュレーションは、借入可能額、返済額、諸費用などを算出するためのものです。
変動金利や固定金利などの特徴によって、返済額やローン金利が変わる場合があるので注意してください。

記入必須項目は、希望借入額、返済方法、返済期間、金利のタイプ、当初金利です。
中には、保証料や融資手数料、ボーナス支払い第二金利などを入力するシミュレーションツールもありますが、これらは任意項目となっています。

万円
毎月の返済額 総返済額
(諸費用を除く)
条件を変更してもう一度試算する

借入と返済のシミュレーションについて詳しく知りたい際は「住宅ローンのシミュレーションで借入額・返済額がわかる!」を参考にして下さい。

住宅ローンを選ぶ時、どんなことに注意すべき?

多くの住宅ローンから自分に合うものを探すことはとても大変です。
しかし、いくつかポイントを押さえつつ比較していくことで、自分に合う住宅ローンが見えてくるでしょう。
どのようなポイントに注意すべきなのか、ご紹介していきます。

住宅ローンに迷ったら金利タイプに注目

住宅ローンは、信託銀行・地方銀行・メガバンクなど様々な金融機関で取り扱っています。
一つの金融機関でも変動金利、長期固定金利などいくつもの金利タイプがあることはご存知でしょうか。
種類が豊富にある分、ローン選びに迷ってしまうのは当然のことです。

最も身近な金融機関で住宅ローンを組む人も多いのですが、その場合本当に自分に合った住宅ローンに出会えない可能性があります。
ですから、最初に優先させることは金利タイプから選定することです。

金利タイプ選びの重要ポイント

住宅ローンは金利タイプから選ぶと悩まずに意外とシンプルに考えることができます。
資金にどれくらい余裕があるのか、自分の性格上最も適した金利タイプを選びましょう。

毎月少しずつ繰り上げ返済を行っていきたいのであれば、自動的に繰り上げ返済してもらえるサービスがあるところを探してみても良いですし、この際返済手数料が無料であるかどうかも重要な選択ポイントになってきます。

金利タイプがある程度決まったら、次は希望する金利タイプの取り扱いがどこの銀行にあるのかチェックしていきます。

同じ金利タイプで比較する

金利タイプと金融機関を絞り込んだら、複数の金融機関をピックアップして比較してみましょう。
その中で最も低金利な住宅ローンを選択すれば、よりお得な返済が望めます。

しかし、金利タイプによっては数年後に現在の金利から引き下げする場合があるので注意しなければなりません。
変動金利型や固定金利選択型がそれにあたり、10年固定で組んでいたとしたら11年目以降は店頭金利から引き下げとなるので確認してみてください。
金利設定は金融機関によって大きく異なるため、毎月の金利変動をしっかり見極めることも重要です。

金利の比較から返済額を見たい際は「住宅ローンの利率を比較!利率から返済額の求め方も解説」を参考にして下さい。

諸費用の確認を行う

金利または総返済額にあまり差がない場合は、諸費用で比較してみましょう。

諸費用とは、返済総額の保証料、団体信用生命保険料などをトータルした費用です。
同時に、繰り上げ返済手数料や利便性なども含めて比較することをおすすめします。
また、住宅ローンシュミレーションを利用して候補となる住宅ローンを一括で算出する方法もあります。
入力項目を埋める際には、金額を単純に入力するだけでなくそれぞれの住宅ローンの特性についても注目してみましょう。

返済計画に不安がある人は直接金融機関の窓口に問い合わせてみてください。

住宅ローンの諸費用について詳しく知りたい際は「住宅ローンの諸費用は240万円!出費を抑える賢いローンの組み方を徹底解説」を参考にして下さい。

総返済額が低い住宅ローンを見つける方法

上記では金利タイプから選ぶポイントについてご紹介しました。
しかし、実際には総返済額で比較しなくてはせっかく低金利の住宅ローンを探したとしても、総返済額で他の住宅ローンより高くなってしまう可能性があるのです。
なぜ、このようなことが起きてしまうのでしょう?

保証料がプラスされていない場合

金利だけ見ていて保証料分の金利がプラスされていないと、十分な住宅ローンの比較とは言えません。

契約者が万が一住宅ローンを返済できなくなってしまった時に、保証料を今まで支払っていれば住宅ローンを保証会社が支払ってくれるというものです。
ネット銀行の住宅ローンでは無料なところが多いですが、メガバンクの場合だとどうしても保証料がかかってきてしまいます。
保証料は金利に上乗せされる形が多いので、比較する時は気を付けなくてはなりません。

手数料等がプラスされていない場合

上記のようなケースが考えられますが、保証料がかからないネット銀行の住宅ローンを利用すればいいのでしょうか?

実はネット銀行の場合、保証料がかからない代わりに事務手数料という費用がプラスされます。
事務手数料の場合、金利に上乗せされるのではなく、総借入額の約2%が事務手数料としてかかる場合があるのです。
ただし、中には総借入額に関係なく手数料が一律となっている銀行もあり、そういったところを選べば総借入額が多い人も安心して利用できるでしょう。

総返済額の低い住宅ローンを選ぶなら、金利以外にも注目!

上記のように、金利以外にも保証料や事務手数料など、様々な費用がかかってくると総返済額にも影響を及ぼします。

また、この他にも団体信用保険を利用する場合は団信料がかかってきたり、印紙料金や登記手数料などが発生したりと、金利以外の費用にも注目しておかないと大きく損をしてしまう可能性も考えられるのです。

そのため、総返済額の低い住宅ローンを選ぶ時は、金利ももちろんチェックする必要がありますが、金利だけではなく他にもかかる費用を全て算出しておくことがポイントとなります。

住宅ローンを選ぶ際は「失敗しない!住宅ローンの選び方」も参考にして下さい。

まとめ

住宅ローンはシミュレーションをしておかないと返済プランが立てづらく、総返済額にも変動が出てきてしまう可能性があります。
住宅ローンを借り入れる前に、必ずシミュレーションを実施し、住宅ローンの総返済額を計算しておくようにしましょう。

また住宅ローンの返済開始後にも、借り換えなどのメンテナンスをしていくことでよりお得に住宅を利用することができます。
住宅のローン繰り上げ返済については下記の記事で解説していますので、参考にしてみてください。
住宅ローンの繰り上げ返済はタイミングが肝心!賢く活用する5つのコツ

スポンサーリンク

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
住宅ローン シミュレーション
じぶん銀行
おすすめ住宅ローン
住信SBIネット銀行
満足度
4.5
住信SBIネット銀行
最低金利
0.418%

変動金利

2019年7月適用金利

借り換え金利

総合人気ランキング
1位 じぶん銀行
満足度
4.7
じぶん銀行
最低金利
0.380%

当初固定2年

2019年7月適用金利

2位 住信SBIネット銀行
満足度
4.5
住信SBIネット銀行
最低金利
0.418%

変動金利

2019年7月適用金利

借り換え金利

3位 三菱UFJ銀行
満足度
4.4
三菱UFJ銀行
最低金利
0.390%

当初固定3年

2019年7月適用金利

総合人気ランキングを全て見る

人気の記事

新着記事

たった1分 住宅ローン シミュレーション
■当サイトに関する注意事項
  • 当サイトで提供する商品の情報にあたっては、十分な注意を払って提供しておりますが、情報の正確性その他一切の事項についてを保証をするものではありません。
  • お申込みにあたっては、提携事業者のサイトや、利用規約をご確認の上、ご自身でご判断ください。
  • 当社では各商品のサービス内容及びキャンペーン等に関するご質問にはお答えできかねます。提携事業者に直接お問い合わせください。
  • 本ページのいかなる情報により生じた損失に対しても当社は責任を負いません。
  • なお、本注意事項に定めがない事項は当社が定める「利用規約」 が適用されるものとします。

「ナビナビ住宅ローン」は、エイチームフィナジーが運営するサービスです。

株式会社エイチームフィナジーは、株式会社エイチーム(東証一部上場)のグループ企業です。
証券コード:3662