住宅ローンのつなぎ融資とは?

住宅ローン融資をまだ受けられない未完成住宅
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土地を購入して住宅を新築する場合、住宅ローンの実行は建物の完成後になります。

しかし、新築の場合完成前に土地の購入資金や、建物着工時に必要な着工金、上棟が済んだ頃に必要となる中間金などを金融機関から住宅ローンと別につなぎ融資として借りる必要があります。

今回はつなぎ融資の仕組みと、つなぎ融資をお得に利用する方法についてお伝えします。

住宅ローンのつなぎ融資とは?

ここでは、住宅ローンの仕組みと、つなぎ融資にかかる利息についてご説明します。

つなぎ融資の仕組み

つなぎ融資がなぜ必要かというと、住宅ローンが「完成した建物」についてのみ融資するローンだからです。そのため、完成した建物を購入する建売住宅やマンション購入ではつなぎ融資を利用する必要はありません。

つなぎ融資を利用するケース①:土地を先に購入してから建物を新築する

建物を新築する場合、土地を先に購入してから、その土地の上に住宅を建築します。

例えば、土地価格が1,000万円、建物価格が2,000万円の新築住宅であれば先に土地代金の1,000万円を支払う必要があります。

ところが、住宅ローンは「完成した建物」に対して融資するものなので、建物を新築する前には融資を受けることができません。

そのため、この段階で1,000万円だけ融資を受けるために利用するのがつなぎ融資というわけです。

つなぎ融資を利用するケース②:建物を建てるのにもつなぎ融資を利用する

土地のつなぎ融資を実行した後、着工する前にもつなぎ融資を利用します。

住宅の建築は数ヶ月に及び、また大きな金額がかかるものです。途中で施主がお金を払うことを放棄するリスクに備えて、着工時に3割、上棟時に3割、完成後に残りの4割などというように複数回に分けて住宅会社にお金を支払うのが一般的です。

こうした着工金や上棟金にもつなぎ融資が利用されます。

つなぎ融資にかかる利息

住宅ローンを利用して住宅を購入した場合、住宅ローン実行後に利息を支払う必要がありますが、それと同じようにつなぎ融資もつなぎ融資用に利息を支払う必要があります。

つなぎ融資の利息の支払い方法

住宅ローンなど通常のローンでは、月々の返済額のうち、一部が元金、一部が利息というかたちで毎月支払っていきますが、つなぎ融資の利息はつなぎ融資実行時か住宅ローン実行時に利息と諸費用(事務手数料、印紙代)をまとめて支払うことになります。

つなぎ融資の利息の計算方法

つなぎ融資の金利は、金融機関によって異なりますが、年利2%〜3%といった金融機関が多くなっています。

例えば、先程と同じく土地価格1,000万円、建物価格2,000万円で住宅を新築する場合で計算してみます。このケースでは、土地のつなぎ利息として1,000万円、建物の着工金として建物価格の3割の600万円、上棟金として同じく600万円を支払う必要があります。

つなぎ融資は住宅ローンを利用するまでの一時的な融資です。つなぎ融資の利息は、借りている期間が短ければ短いほど安くなります。

一般的な木造住宅の建築は建築期間が3ヵ月〜4ヵ月程度であることが多く、土地のつなぎ融資期間を最短にしようと思えば着工直前の融資で、4ヵ月程度となります。

また、着工金も同様で、着工直前の融資となりますが、上棟金は着工から1ヵ月程度してからの融資となるため、3ヵ月程度の利息を支払う必要があります。

つまり、上記例で計算すると、

  • 土地代金1,000万円×利息3%×120日(4ヵ月)÷365日=約10万円
  • 着工金600万円×利息3%×120日(4ヵ月)÷365日=約6万円
  • 上棟金600万円×利息3%×90日(3ヵ月)÷365日=約4.5万円

となり、合計約20.5万円がつなぎ融資で必要となる利息の額となります。

ただし、実際には住宅建築に関わる業者の都合や天候次第で住宅ローン実行にもっと多くの時間がかかることも多くなります。そうなると借入期間が延びてしまうので、必要な利息が多くなります。

自己資金はどの段階で入れるのが良い?

ここまでつなぎ融資の説明をしてきましたが、自己資金については考慮していません。当然、つなぎ融資を利用せず、自己資金をたくさん利用すればつなぎ融資にかかる利息を少なくすることができます。

契約時の頭金には制限があるのか?

つなぎ融資で利用する土地代金、着工金、上棟金のうち、土地代金については不動産業者が売主である場合、頭金として支払うのは「売買価格の2割まで」と上限が定められています。

土地の売主が個人の場合や建物代金については手付金の上限はないため、いくらでも自己資金を利用することができます。

どの段階で自己資金を入れるのが良いのか?

手元に自己資金があるのであれば、できるだけ早い段階で自己資金を入れてしまった方がつなぎ融資の利息は少なくなりお得です。

なお、手元にある資金全てを住宅費用に充てるつもりがなくとも、例えば、総費用3,000万円の場合最初に1,000万円自己資金を投入してつなぎ融資利息を軽くし、建物完成後に3,000万円の住宅ローンを実行して手元に1,000万円返すようなやり方も可能です。

つなぎ融資の利息が安い金融機関はどこ?

つなぎ融資の利息を安く利用できる金融期間機関はあるのでしょうか?

メガバンクと地方銀行の比較

メガバンクと地方銀行を比べると、どちらがつなぎ融資の利息が安いのでしょうか?これは、どちらが安いということはなく、またメガバンクや規模の大きな地方銀行など複数の県に支店を持つ金融機関では地域によって金利を変えているところもあるため一概には言えません。

ご利用の際には、住宅購入を考えている住宅会社や不動産会社につなぎ融資の金利について一番安い金融期間機関はどこか尋ねてみると良いでしょう。

なお、フラット35を扱う優良住宅ローン等の金融機関ではつなぎ融資利息の金利はフラット35の住宅ローン金利と同じ金利と比較的安くなっていますが、つなぎ利息以外に手数料がかかる場合もあるため注意が必要です。

フラット35について詳しく知りたい際は「住宅ローンのフラット35とは?他ローンとの違いや活用方法をFPが徹底解説」を参考にして下さい。

つなぎ融資を実行する金融機関と住宅ローンを実行する金融機関は異なっても良い?

金融機関の中には、住宅ローンを実行する金融機関とつなぎ融資を実行する金融機関が異なっても利用できる場合があります。

この場合、つなぎ融資利息が安い金融機関で住宅ローンを実行する必要はなく、住宅ローン金利が低い金融機関で住宅ローンを実行し、つなぎ融資利息が安い金融機関でつなぎ費用を用意すれば良いことになります。

しかし、上記のようなことができるのは基本的には自社でつなぎ融資を用意できない金融機関だけなので注意が必要です。

住宅会社の提携銀行

住宅会社によっては特定の銀行と提携しており、つなぎ融資の金利を安く利用できる場合があります。

こちらもご利用の住宅会社に尋ねてみると良いでしょう。

金利の安い金融機関については「金利の低い金融機関を知りたい!金利でみる住宅ローンの比較の仕方」を参考にして下さい。

まとめ

つなぎ融資は住宅新築の際に利用する融資で、その費用は住宅新築の諸費用の中でも比較的大きな比重を占めます。自己資金をうまく活用したり、着工期間を短くしたりと事前に計画を立て、少しでも安くなるようにすると良いでしょう。

つなぎ融資の手数料と利息を節約する方法は金融機関の比較以外にも3つ方法があります。

  • 注文住宅の場合、着工金や中間金の支払を引渡し時に一括にしてもらう交渉をする
  • 生命保険に貯まっているお金(契約者貸付または解約返戻金)を使う
  • つなぎ融資がない住宅ローンを利用する(スルガ銀行、三井住友銀行など)

監修者情報

株式会社エスティライフ

株式会社エスティライフ ファイナンシャル・プランナー

FP1級技能士、CFP、DC1級アドバイザー、証券外務員、住宅ローンアドバイザー、損害保険プランナー、TLC(生保協会認定FP)など幅広い専門的な知識・経験をもとにライフプランの"お金”に関する問題を解決するファイナンシャルプランナーの集団です。

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