• 2020.04.03

住宅ローンつなぎ融資!利用するシチュエーションを徹底解説

住宅ローン融資をまだ受けられない未完成住宅
auじぶん銀行
住宅ローンでつなぎ融資が必要と言われたけど、つなぎ融資って何のこと?

というような疑問をお持ちの方も多いと思います。

つなぎ融資はその名のとおり、住宅ローンの借り入れまでに必要な資金を支払うため、「一時的に活用する融資」のことです。

注文住宅を建てる方には大きな関わりのある融資なので、よく理解しておく必要がありますよ。

当記事では、

といった疑問についてわかりやすく解説していきます。

「つなぎ融資の取り扱いを知っておきたい」という方や、「つなぎ融資を上手く活用したい」という方はぜひ参考になさってください。 

この記事を執筆・監修している専門家

執筆者

京都FP事務所

ファイナンシャル・プランナー

当サイトの執筆を担当している「京都FP事務所」と申します。専門用語ばかりにならないよう、「わかりやすく行動しやすい」執筆を心がけています。ぜひ参考にしてみてください。

編集者

ナビナビ住宅ローン編集部

住宅ローンを組む時に抱える「どうやって住宅ローンを選べば良いかが分からない」「金利の違いがよく分からない」「一番お得に借りられるローンはどれなの?」といった疑問・不安を解決できるように解説していきます。

「つなぎ融資」とは何かを徹底解説!

住宅ローンは原則として、すでに完成している住宅を購入する際に利用できるローンです。

そのため、すでに完成している建売住宅や分譲マンションなどを購入する場合、住宅ローンで融資を受けて、購入代金を支払うことができます。

しかし、注文住宅を購入する場合には、土地を購入したり、着工金や中間金などを支払ったりと、家が出来上がる前にも費用が必要になりますよね。

家がまだ出来上がっていないので住宅ローンを借りることができない。
でも、住宅が完成するまでにかかる資金を借りたい。

そんな人が一時的に資金を借りるための手段の一つが、「つなぎ融資」です。

つなぎ融資とは、注文住宅の完成前に無担保で受けられる、一時的な融資です。

つなぎ融資の特徴は以下の3つです。

つなぎ融資の特徴

  1. 無担保のため金利が高い
  2. 住宅ローンとは別に審査が行われる
  3. つなぎ融資期間は利息だけを支払い、住宅が完成したら本来の住宅ローンで一括返済する

つまりつなぎ融資とは住宅ローンの前段階で借り入れする、住宅ローンとは別の無担保ローンなのです。

※住宅の買い替え時、新住宅の購入と旧住宅の売却タイミングがずれた際に利用する融資もつなぎ融資と言います。
同じ呼び名ですが買い替えと注文住宅建築とでは利用の流れが異なります。
当記事では注文住宅建築を前提につなぎ融資の解説をしておりますのでご留意ください。

つなぎ融資が必要になるパターン

注文住宅の建築でつなぎ融資が必要になるのは、

  • 土地購入時の支払い…土地購入代金
  • 工事着工時の支払い…工事着工金
  • 上棟時の支払い…中間金

といういずれかのパターンが多いです。

費用の目安や支払いのタイミングは業者によって異なりますが、一般的に注文住宅では完成前に上記の3回程度、まとまった支払いが必要になります。 

つなぎ融資を利用するときの注意点!

つなぎ融資を利用する際の注意点は、下記の3つです。

いずれも重要なポイントなので、1つずつわかりやすく説明していきますね。

金融機関によっては対応していないところがある

実はつなぎ融資は、金融機関によっては対応していないところがあるので要注意です。

つなぎ融資は住宅ローンとセットでの借り入れが条件なので、単体で利用することはできません。

そのためつなぎ融資を利用したいと思っている場合は、住宅ローンを選ぶ際にあらかじめ金融機関に確認しておく必要がありますよ。 

つなぎ融資の利用条件もあわせて確認しておこう

金融機関につなぎ融資の対応可否を確認する際は、併せて融資回数や上限金額などの利用条件についても必ず確認しておきましょう。

注文住宅では工事の進捗状況や間取り変更などにより、当初の契約金額より工事費が膨らむことも多いです。

その結果、中間金の支払いがつなぎ融資の上限金額を超えてしまう可能性もあるわけです。

また業者によっては支払いが複数回にわたり、つなぎ融資の利用上限回数を超えてしまう可能性もあります。

このように注文住宅の建築では、当初の契約金額よりも支払いが多く発生することがあります。

「注文住宅は予想以上に費用がかかりがち」ということを念頭において、プランに適したつなぎ融資を利用しましょう。

返済までの期間が短いとはいえ金利が高い

あくまで住宅ローンを借りるまでのつなぎであり、借入期間も1年までと短いつなぎ融資ですが、借り入れの際の金利が高めに設定されている点には注意が必要です。

具体例として、つなぎ融資を採用しているおもな金融機関の金利を見てみましょう。

■金融機関別 つなぎ融資金利

みずほ銀行 【フラット35】 年3.675%
りそな銀行 【一般住宅ローン】 年2.475%
三井住友銀行 【一般住宅ローン】 年2.475%

※各金融機関の金利は2020年4月の実行金利

上記のとおりつなぎ融資の金利は、どの金融機関でも年2~3%台と高めの水準になっています。

つなぎ融資期間中は上記の金利で利息が計算されますので、

  • 融資額が大きい
  • 融資期間が長い

という方は利息額に注意が必要ですよ。

事務手数料や保証料などの手数料がかかる

つなぎ融資は住宅ローンとは別に、融資事務手数料や収入印紙代などの費用が必要となります。

収入印紙代はどの金融機関でも同じ金額設定で、借り入れ金額に応じて2,000円~6万円となっています。

融資事務手数料は金融機関によって異なり、数万~10万円程度が相場ですね。

いずれも住宅ローンの諸費用ほど高額になるわけではありませんが、金融機関によって手数料が10万円以上かかることもあります。

金融機関を選ぶ際はこれらの手数料も含めて比較・検討するようにしましょう。

つなぎ融資を借り入れる一連の流れ

ここからは実際につなぎ融資を利用する際の流れについてご説明していきます。

土地購入からつなぎ融資完済までのおもな流れを以下表にまとめました。

下記をご覧ください。

■つなぎ融資利用時の流れ

STEP1 【土地購入の仮申し込み】
不動産会社に買付申込書などを提出
STEP2 【建物工事費用の見積りを複数社に依頼】
工事費用の見積りをもとに工事請負会社を絞り込む
STEP3 【住宅ローン、つなぎ融資の事前審査】 
住宅ローンとつなぎ融資の事前審査を申し込み、審査に通ればSTEP4へ進む
STEP4 【住宅ローン、つなぎ融資の本審査&ローン契約 】
住宅ローンとつなぎ融資の本審査を申し込み、審査に通れば契約を結ぶ
STEP5 【土地の購入契約を結ぶ】
不動産会社と土地購入契約を結ぶ。
併せて土地購入代金の5%~20%の範囲で自己資金から手付金を支払う
STEP6 【土地購入代金の残金を支払い】
【つなぎ融資1回目】
手付金を差し引いた土地購入代金の残りをつなぎ融資にて支払う。
つなぎ融資の利息返済開始
STEP7 【工事請負契約を結ぶ 】
工事請負会社を決め、工事請負契約を結ぶ。
このとき工事費用の一部を契約金として自己資金から支払う
※工事費用が見積り以上になる場合はつなぎ融資の増額審査が必要
STEP8 【着工金の支払い】
【つなぎ融資2回目】
工事着工金の支払いをつなぎ融資にて支払う
STEP9 【住宅建築工事開始 】
建築工事を開始
STEP10 【中間金の支払い】
【つなぎ融資3回目】
住宅の骨組みができたら、上棟金(中間金)の支払いをつなぎ融資にて行う
STEP11 【住宅完成/引き渡し&住宅ローン融資実行】
(建物残代金の支払い) 
住宅竣工日に住宅ローン融資が実行され、建物の残代金が支払われる
STEP12 【つなぎ融資完済】 
住宅ローンの融資実行によりつなぎ融資も完済となる
STEP13 【不動産登記手続き】 
所定の司法書士と登記手続きを行う

上記をご覧いただくとわかるように、

  1. 土地を購入する不動産会社
  2. 建物建築を依頼する建築請負業者
  3. つなぎ融資&住宅ローンを扱う金融機関

という3者とのやりとりがあります。

つまり、それぞれ上手く手続きを進めていかなければ、スムーズにつなぎ融資を受けられません。

円滑に手続きを進められるよう、必要書類や自己資金の準備は早めに完了しておく必要がありますよ。

また先述したように注文住宅では、契約後に追加で工事費用がかかる可能性もあります。

工事請負業者には事前に予算上限を伝えておき、満足のいくプランで工事請負契約を結ぶようにしてください。

つなぎ融資の費用シミュレーション

つなぎ融資を実際に利用するなら、利息や手数料がどの程度かかるのかを事前に知っておきたいですよね。

ここでは具体的なシミュレーションを使ってご説明していきましょう。

以下の前提条件のもと、土地購入の残金、着工金、中間金でつなぎ融資を3回利用した場合の利息と手数料を計算しました。

■前提条件

  • 土地購入価格:
    1,000万円(手付金として100万円支払い)
  • 建物建築価格:
    2,000万円
  • つなぎ融資の利用額:
    合計2,100万円
    (土地購入残金900万円/着工金600万円/中間金600万円)
  • つなぎ融資の利息:
    年3%
  • つなぎ融資の手数料:
    合計13万円
    (融資事務手数料11万円/収入印紙代2万円)
    ※手数料は概算値です。実際は金融機関によって手数料額も異なります。

前提条件をもとに試算すると、下記のようなシミュレーション結果になります。

■つなぎ融資利息シミュレーション

土地購入の残金にかかる利息 900万円×180日(6か月)=約13万3,000円
着工金にかかる利息 600万円×135日(4.5か月)=約6万7,000円
中間金にかかる利息 600万円×75日(2.5か月)=約3万7,000円
利息合計額 約23万7,000円
手数料と利息の合計額 約36万7,000円

※参考:財形住宅金融株式会社のシミュレーションにて試算

土地購入残金のつなぎ融資を受けてから6ヵ月で住宅が完成した場合、手数料と利息だけで約36万7,000円かかる計算になりました。

利息は日割り計算なので、仕様変更や天候不順などの事情によって工事に遅れが出れば金額も膨らむことになります。

注文住宅の建築には予想外の事態が付き物なのです。

住宅完成の遅れで利息がかかる事態も想定したうえで、余裕を持った資金計画を立てましょう。

つなぎ融資の費用を抑えるコツは融資期間を短くすること

金利の高いつなぎ融資費用を抑えるコツは、「融資期間を短くすること」です。

なぜ融資期間が短くなると費用も少なくなるのかというと、つなぎ融資の費用は日割り計算だからです。

つなぎ融資の費用は借り入れ金額に期間を掛け合わせて算出されます。

つまり「つなぎ融資が実行される土地購入残金の支払いから住宅完成までの期間」が短ければ、その分利息額を少なくできるのです。

融資期間を短くするためにできることは、以下の3つが考えられます。

  1. 工事期間の短さに定評のある業者に依頼する
     →大手ハウスメーカーやローコストが売りのメーカーは工事期間が短い傾向がある
  2. 業者で用意されている基本プランを活かしてオーダーする
     →1からフルオーダーで設計してもらうと工事期間も長引きやすい。基本プランを活かしたセミオーダーであれば工事期間を短くしやすい
  3. 住宅完成時期や工期に遅れてしまった場合の補償について、契約時に書面でしっかり確認しておく
     →あいまいな契約は結ばない

特に重要なのは業者選びです。

建築費用の安さだけで業者を決めてしまうのではなく、工事期間の早さもしっかり確認しておきましょう。

上記3つのポイントを押さえれば、つなぎ融資の費用を削減しやすくなりますよ。

つなぎ融資を利用しないその他の方法

住宅完成前でもつなぎ融資を利用せずに費用を支払う方法もあります。

それは、

といった方法です。

つなぎ融資の金利が気になる方は、上記の方法も検討してみましょう。

それぞれ具体的な方法を解説していきます。  

住宅ローンの分割融資を行なっている金融機関を利用

住宅ローンの分割融資とは、住宅ローンの融資実行を「土地の引き渡し時」と「建物の完成時」など、複数回に分けることができる商品です。

住宅ローンの分割融資を利用することで、つなぎ融資と同じように、住宅が完成する前に必要な資金の融資をうけることができます。

では、住宅ローンの分割融資とつなぎ融資はどのような点が異なるのでしょうか。

つなぎ融資は住宅ローンとは全く別の無担保融資なので、審査も金利設定も異なります。

対して分割融資は住宅ローンの一つなので、審査も同じかつ金利も同様の水準が適用されます。

このような理由から、つなぎ融資の利息が気になる方でも分割融資であれば検討しやすいといえます。

分割融資を提供しているみずほ銀行の商品内容を参考例としてご紹介しましょう。

みずほ銀行 分割融資

  • 金利:
    ネット住宅ローン変動金利 
    0.525%

    2020年04月適用金利

  • 諸費用:
    住宅ローンの諸費用のみ。ただし分割融資実行の都度、収入印紙代(借入金額1,000万円超5,000万円以下の場合は2万円)がかかる
  • ネット契約でも対面契約でも分割融資可能

このように分割融資は住宅ローンと同じ金利で利用でき、融資事務手数料がかかることもありません。

みずほ銀行の場合は融資の都度収入印紙代がかかりますが、それでもつなぎ融資を個別に利用するよりは諸費用を抑えられますよ。

ただし分割融資の注意点として、

  1. 取り扱っている金融機関が少ない
  2. 住宅完成前に返済が始まる

の2点を理解しておく必要があります。

つなぎ融資であれば住宅完成前は利息だけの返済なので負担を抑えられますが、分割融資では早い段階で返済が開始されてしまいます。

それぞれにメリット・デメリットがあるので、ご自身に適した方法を選んでくださいね。 

両親などからの贈与を利用する

住宅完成前のまとまった資金を支払うために、融資ではなく両親や祖父母などから贈与を受けてその資金を利用するという方法もあります。

ただ、財産贈与というと贈与税が気になりますよね。

しかし実は住宅の新築や取得のために利用する資金であれば、一定の条件を満たすと最大3,000万円まで(※)贈与税が非課税になる制度があるのです。

贈与税を非課税にするための要件と非課税限度額は下記のとおりです。

住宅取得等資金の贈与が非課税になるおもな要件

  • 両親や祖父母など、直系尊属からの贈与であること(配偶者の親からの贈与は対象外)
  • 新築工事などの契約締結日が2021年3月31日までであること
  • 配偶者や親族など、特別の関係がある人から住宅取得をしたものではないこと。
    またこれらの方との請負契約等により新築や増改築等をしたものではないこと

■消費税10%の税率で注文住宅を新築する方の非課税限度額

新築工事などの契約締結日 省エネ住宅など(※1) 左記以外の住宅
2019年4月1日~2020年3月31日まで 3,000万円 2,500万円
2020年4月1日~2021年3月31日まで 1,500万円 1,000万円
2021年4月1日~2021年12月31日まで 1,200万円 700万円

※3,000万円の非課税特例は新築工事などの契約日が2020年3月31日までの方だけです。
(※1)省エネ住宅とは、断熱等性能等級や耐震等級などが一定の要件を満たす住宅を指します。
詳細は下記国税庁ホームぺージをご覧ください。
出典:「No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」(国税庁)

上記の非課税制度は2021年12月31日までの特例制度です。

この期間であれば、通常110万円以上の贈与税が非課税になります。

将来的に贈与の予定があるのなら、早めに親や祖父母と話し合って利用を検討してみましょう。

住宅ローンの分割融資を受ける一連の流れ

分割融資を利用する際の具体的な流れをご説明します。

土地の購入から分割融資終了までのおもな流れは下記のとおりです。

■分割融資利用時の流れ

STEP1 【土地購入の仮申し込み】
不動産会社に買付申込書などを提出
STEP2 【建物工事費用の見積りを複数社に依頼】
工事費用の見積りを元に依頼する工事請負会社を絞り込む
STEP3 【住宅ローン(分割融資)の事前審査】 
住宅ローンとあわせて分割融資の事前審査を申し込み、審査に通れば4へ進む
STEP4 【住宅ローン(分割融資)の本審査&ローン契約】
住宅ローン(分割融資)の本審査を申し込み、審査に通ればローンの契約を結ぶ
STEP5 【土地購入契約を結ぶ】
不動産会社と土地の購入契約を結ぶ。
このとき、土地購入代金の5%~20%の範囲で自己資金から手付金を支払う
STEP6 【土地購入代金の残金を支払う&諸費用を支払う】
【分割融資1回目】
手付金を差し引いた土地購入代の残金を分割融資にて支払う。
同時に住宅ローンの諸費用を金融機関に支払う
STEP7 【工事請負契約を結ぶ 】
工事請負会社を決めて工事請負契約を結ぶ。
このとき工事費用の一部を契約金として自己資金より支払う
STEP8 【着工金の支払い】
【分割融資2回目】
工事着工金の支払いを分割融資にて支払う
STEP9 【住宅建築工事開始】
建築工事を開始
STEP10 【中間金の支払い】
【分割融資3回目】
住宅の骨組みができたら上棟金(中間金)の支払いを分割融資にて行う
STEP11 【住宅完成/引き渡し&建物残金の支払い】
【分割融資4回目】
住宅完成後、建物代の残金を分割融資にて支払う
STEP12 【不動産登記手続き】
所定の司法書士と登記手続きを行う

※分割融資は金融機関によって利用条件や手続きの流れが異なります。
実際に利用する際はご利用の金融機関にお尋ねください。

上記表をご覧いただくとわかるように、分割融資の流れはつなぎ融資を利用する際の流れとよく似ています。

ただつなぎ融資と異なるのは、分割融資はあくまで住宅ローンの融資を分割して受け取るものだということ。

1回目の融資タイミングで住宅ローンが実行されるため、住宅が未完成でも返済は開始となります。

「知らないうちに住宅ローンが引き落とされて困った」という状況に陥らないよう、分割融資の仕組みをよく理解したうえで利用しましょう。

分割融資シミュレーション

実際に分割融資を利用するとどの程度の支払いになるのか、具体的なシミュレーションを見てみましょう。

ここでは以下の前提条件をもとに試算を行います。

分割融資を土地購入残金、着工金、中間金、建物残代金(完成金)という4回のタイミングで分けた場合に、返済額がどのように変化するのかをシミュレーションしました。

■前提条件

  • 住宅ローン借入額(分割融資利用額):
    合計2,900万円(土地購入残金900万円+建物建築価格2,000万円)
  • 分割融資の金額:
    ①土地購入残金900万円
    ②着工金600万円
    ③中間金600万円
    ④建物残代金800万円
  • 住宅ローン(分割融資)の金利:
    変動金利 年0.65%
  • 返済期間:
    30年
  • 返済方式:
    元利均等返済方式
    (ボーナス払いなし)
  • 住宅ローンの諸費用:
    約80万円
    (融資事務手数料62万6,400円、分割融資4回分の収入印紙代4万円、その他手数料含む概算値)

■住宅ローンの分割融資 返済額シミュレーション
【資金用途&金額/合計借入額:住宅ローン返済額】

合計借入額 返済額
①土地購入残金900万円の融資1回目 900万円 2万7,000円
②着工金600万円の融資2回目 1,500万円 4万5,000円
③中間金600万円の融資3回目 2,100万円 6万4,000円
④建物残代金800万円の融資4回目 2,900万円 約8万9,000円

※分割融資を実施しているみずほ銀行のシミュレーションを利用
※上記シミュレーションは概算値です。
実際の分割融資は融資実行タイミングや金融機関の利息計算方法などによって返済額が変動します。
あくまで返済額の変動をイメージするためにご覧ください。

上記のとおり住宅ローンの分割融資は住宅が完成する前に融資が始まって、回数を重ねるたびに返済額が増えていきます。

最終回である4回目には通常の住宅ローンと同じ返済額になります。

分割融資を利用する際の注意点として、住宅完成前に賃貸に住んでいる方は賃貸住宅の家賃と住宅ローンを二重に支払わなければならないというポイントがあります。

金利が低いので利息の支払いは抑えられるものの、状況によっては住居費の二重払いが発生するので注意してくださいね。

注文住宅は着工してから完成までに6ヵ月以上要するケースが多いです。

工事期間中に賃貸暮らしをするという方は、資金に無理が出ないよう計画的に利用しましょう。

まとめ

住宅ローンのつなぎ融資は注文住宅が完成する前のまとまった費用を支払える、便利な融資です。

ただし無担保融資なので金利は高く、対応していない金融機関も多いです。

加えて事務手数料などの費用が別途かかるので注意しましょう。

その他、つなぎ融資を利用する際のポイントは下記のとおりです。

つなぎ融資を利用する際のポイント

  • 住宅ローンとセットでの借り入れなのでつなぎ融資単体での利用はできない
  • つなぎ融資の利息は借入期間に対して発生するため工期が短い業者に発注するなど、借入期間を短くするための準備が大切
  • つなぎ融資以外にも住宅ローンの分割融資や両親等からの贈与非課税枠を利用すれば、住宅完成前にまとまった資金を用意できる
  • 分割融資は住宅ローンと同水準の低金利で利用できるが、住宅完成前に返済が開始するので要注意

いずれも重要なポイントなので、つなぎ融資を検討する際は必ずチェックしてください。
 
当記事内でも触れたように、注文住宅の建築は予想外の出来事がつきものです。

天候が悪く工事が長引いたり、工事資金が追加で必要になったりといった事態も十分あり得ます。

つなぎ融資や分割融資を賢く活用しつつ、不測の事態に備えて自己資金を用意しておくことも大切ですよ。
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住宅ローン シミュレーション
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