• 2020.07.03

住宅ローンを利用するなら年齢制限に注意!制限を超えている場合の対策も解説します

住宅ローン年齢制限アイキャッチ

働き始めてからかなり年数が経ったけど、マイホームを購入したいという方もいるでしょう。

でも、年齢を重ねるとローンを使えないのでは?
住宅ローンは、会社で定年退職が迫っている人でも利用は可能です。

ただし、金融機関の審査に通る必要はあるので、誰でも必ず利用できるわけではありません

利用できる可能性を高めるためにポイントになるのが、以下の2点です。

  1. 返済の負担が軽くなるようにプランニングする
  2. 家族の協力を得る

この記事では、住宅ローンの年齢制限と、年齢制限に近い状態で住宅ローンを利用できるようにするための方法について解説します。

この記事を執筆・監修している専門家

監修者

白坂大介

ジョインコントラスト株式会社 代表取締役

保有資格・検定

2級ファイナンシャル・プランニング(FP)技能士、宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー、証券外務員1種

お客様と一生涯のお付き合いができる仕事に憧れ、大学卒業と同時にハウスメーカーに就職。 2008年にファイナンシャルプランナーの資格を取得。 2013年にはジョインコントラスト株式会社を設立し、webサイト「家計教師.com」を運営。 主にマイホーム購入や住宅ローン、生命保険、資産運用など、一般家庭向けのコンサルティングや講演会を行なっている。

編集者

ナビナビ住宅ローン編集部

住宅ローンを組む時に抱える「どうやって住宅ローンを選べば良いかが分からない」「金利の違いがよく分からない」「一番お得に借りられるローンはどれなの?」といった疑問・不安を解決できるように解説していきます。

執筆者

秦 創平

ライター

保有資格・検定

管理業務主任者、シニアライフコンサルタント

国内不動産会社の経験が10年・海外不動産投資会社の経験が2年あり。一般的な住宅から投資物件まで取り扱ってきた。現在はフリーライターとして不動産関連の記事を中心に執筆している。

住宅ローンの完済時年齢は80歳未満が上限

多くの金融機関では、住宅ローン完済時の年齢が80歳未満であることを条件としています。

金融機関から見ると、住宅ローンの貸付金を回収するためには、確実に定期的な収入がある人でないと対象にできないからです。

多くの人は定年退職をしている年齢ですが、年金を受け取っていれば収入は確保できます。

なお、80歳までが上限となっているのは、男性の平均寿命が80歳前後であることが関係していると予測されます。

金融機関別の年齢制限についてまとめると、以下の表のようになります。

  申し込み時の年齢制限 完済時の年齢制限
住信SBIネット銀行 20歳以上65歳以下 80歳未満
auじぶん銀行 20歳以上65歳未満 80歳未満
新生銀行 20歳以上65歳以下 80歳未満
三井住友銀行 20歳以上70歳未満 80歳未満
りそな銀行 20歳以上70歳未満 80歳未満
楽天銀行 65歳6ヶ月未満 80歳未満
イオン銀行 20歳以上71歳未満 80歳未満

申し込みは70歳未満が上限

ローン申し込み時の年齢上限については、65歳〜70歳未満に設定している金融機関が多いようです。

65歳は一般的な企業における定年退職の年齢であることが関係しています。

なお、申し込み時の年齢が上限ぎりぎりであっても、完済時の年齢制限は80歳以上とすることはできません。

つまり、申し込み時の年齢制限ギリギリの状態で住宅ローンを利用すると、返済期間が短くなるため、毎月のローン返済の負担が大きくなりやすいのです。

35年住宅ローンの申し込みは45歳が上限

住宅ローンの返済期間は、最長で35年に設定されていることが多いです。

完済時年齢の上限が80歳未満であることを考慮すると、最長期間でローンを組むのならば、実質的に45歳までが申し込み時年齢の上限となります。

毎月の返済負担を少しでも軽くしたいという思いから、長期の返済期間を前提として資金計画を立てる方もいるでしょう。

そのような方は年齢に注意が必要です。

連帯保証人の年齢は70歳未満が上限

住宅ローンに申し込む際、収入に不安がある方や借入額を増やしたいという方は、家族と収入を合算して申し込むことができます。

夫婦で収入を合算するには以下3つの方法があります。

  1. 1つのローン契約で配偶者が連帯債務者になる(保証人は不要)
  2. 1つのローン契約で夫が債務者、妻が連帯保証人となる(又はその逆)
  3. ローン契約を2つに分け、夫婦がそれぞれの債務者と連帯保証人になる

注意点として、連帯保証人となる人も保証人としての信用力の他に、債務者と同様に年齢も考慮されます。

なお、連帯債務の方法を取ると、どちらか高い方の年齢を借入期間の基準として見られるので、パートナーの年齢にも注意しましょう。

ちなみに、収入を合算しようとすると、一般的な銀行の住宅ローンではパートナーも正社員であることを求められるケースが多いようです。

その点、フラット35を利用すると、定期的な収入があれば、正社員である必要がありません。

状況に応じてフラット35の利用も検討するとよいでしょう。

住宅ローンの年齢制限に近い場合の注意点

住宅ローンはできる限り若いときに契約する方がよいのですが、止むを得ない理由によって年齢が上がってから利用する場合もあるでしょう。

その場合には、どのような点に気を付ければいいのでしょうか。

ポイントとなるのは、健康面と返済の負担です。

注意点

審査に通りづらくなる

1つ目の注意点として、年齢が上がってから住宅ローンに申し込んだ場合、審査に通りづらくなることがあげられます。

多くの金融機関では住宅ローンを利用するにあたり、団体信用生命保険(団信)への加入が必須となります。

団信への加入にあたっては、過去3年以内の病歴などを告知する必要があり、健康状態によっては加入することができません。

多くの金融機関では、団信に加入できなければ住宅ローンを借りることができないため、注意が必要です。

また、住宅ローンの審査にあたり、金融機関は返済負担率を重視します。

返済負担率とは

年間の返済額が申込者の年収に占める割合のことです。

定年退職などで収入が下がると返済負担率が上がってしまうため、
年齢を原因として審査落ちしてしまう可能性も出てくるでしょう。

定年後の返済負担が大きくなる

一般的に会社員の人が定年を迎えると、収入源は年金とそれまでに作ってきた貯蓄の取り崩しになります。

現役で働いていた頃と比較すると、収入が減る可能性は高く、返済の負担が大きくなりやすいです。

また、退職金での一括返済を予定していても、会社の業績などによっては退職金が思っていたほど支給されない場合もあるかもしれません。

想定外の事態にも柔軟に対応できるように、現役であるうちにできる限り貯蓄しておくことと、借入前のプランニングを綿密に行うこととが必要です。

高齢で住宅ローンを組みたい場合の対策

ここまで、年齢が住宅ローン申し込み要件の上限に近い場合における注意点を解説してきました。

では、注意点を踏まえ、どのような対策をとればいいのでしょうか。

対策としては、大きく下記の3つが考えられます。

対策

  1. 親子リレーローンを選択する
  2. 頭金を多めに用意する
  3. 高齢者向けの住宅ローンを検討する

親子リレーローンを選択する

親子リレーローンとは

返済の途中で債務者が親から子に切り替わるローンのことです。
つまり、返済期間の途中までは親が返済し、そのあとは子が返済を引き継ぐということができます。

利用できる金融機関は限られていますが、年齢や収入に不安を抱える方で、親子リレーローンを利用される方は多いです。

なお、利用にあたっては主に以下のような条件が設定されています。

  • 現在同居中もしくは将来的に同居することを予定している親子であること
  • 借入時の年齢が20歳〜70歳で、子の最終返済時年齢が80歳未満であること
  • 返済を引き継げる子は1人まで
  • 親もしくは子のいずれかが団体信用生命保険に加入すること
  • 親子双方が安定した収入を得ていること

なお、フラット35の親子リレーローンは、親が70歳を超えていても申し込み可能です。

親子リレーローンについては、以下の記事で詳細を解説しています。

こちらも参考にしてみてください。

頭金を多めに用意する

住宅ローンの審査に通る確率を高めるためには、頭金を多めに用意しておくのも有効な方法です。

年齢が高い人が住宅ローンの審査に通りづらくなってしまう理由として、金融機関から「本当に返済ができるのか」と警戒されてしまうことがあげられます。

そのため、頭金を多めに支払い返済比率を下げることで、審査に通りやすくなるのです。

頭金を多めに用意することは、定年後の返済負担の軽減にもつながります。

ただし、頭金を支払いすぎて貯蓄が減りすぎては本末転倒なので、バランスをしっかり見極めることが重要です。

高齢者向けの住宅ローンを検討する

そのほか、年齢の高い人が住宅ローンを利用するためには、リバース・モーゲージ型のローンという手段もあります。

リバース・モーゲージ型ローンの特徴は以下の通りです。

リバース・モーゲージ型ローンの特徴

  • 購入対象の物件を担保に入れる
  • 契約者は毎月ローンの利息のみを支払う
  • 契約者が亡くなったら、担保に入れた物件を売却するなどによって残債を返済する

主に50歳以上の契約希望者が対象とされています。

リバース・モーゲージを利用すると、毎月の支払いが利息だけで良いので、返済の負担が軽くて済むのも大きなメリットです。

プランによっては貯蓄を払い出す必要がないので、余裕を持った老後生活を送れるでしょう。 

リバース・モーゲージ型の注意点

リバース・モーゲージは、契約者が亡くなった後に担保物件を売却して残債を返済するため、相続人が物件の売却に動く必要があります。

このため、リバース・モーゲージを利用するには、相続人になる予定の家族から、あらかじめ了承を得なくてはなりません。

相続人にも多少の負担がかかる点に注意しましょう。

まとめ

住宅ローンの利用には年齢の制限があり、ほとんどの金融機関では、契約時年齢が65歳〜70歳、完済時年齢が80歳未満であることを契約の条件としています。

また、年齢制限に近い状態で住宅ローンを申し込むには、以下の点に注意が必要です。

注意点

  • 団信で健康状態の審査に通る必要がある
  • 定年後の負担が大きくならないよう、あらかじめ綿密なプランニングをする必要がある

なお、実際に住宅ローンを利用するための方法としては、以下のようなものがあります。

  • 親子リレーローンを利用する
  • 頭金を多めに用意して、借入額を減らす
  • リバース・モーゲージ型のローンを利用する

年齢が上がってしまうと、住宅ローンを全く利用できなくなるというわけではなく、金融機関や商品によって、利用するための方法が複数あります。

ぜひ、あきらめずにチャレンジしてみてください。
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