フラット35とは?

フラット35
  • このエントリーをはてなブックマークに追加
簡単に言うと…
  • フラット35は、 住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)と民間の金融機関が提供している住宅ローンで、さまざま金融機関で取り扱いがあります。
  • フラット35は、 全期間固定金利型の住宅ローンです。
  • フラット35の審査の特徴として、借り手に対する審査は比較的開かれていますが、対象となる 建物に対する制限が厳しい点があります。

フラット35の特徴

フラット35とは、独立行政法人である 住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)と民間の金融機関が提供している住宅ローンのことです。銀行だけでなく、信用金庫、信用組合、またノンバンクや保険会社でも取り扱っています。

フラット35の「フラット」とは、金利がフラット、つまり 金利が変わらないという意味で、 全期間固定金利型の住宅ローンです。そのため、全返済期間の金利と返済額が借入時に確定します。

フラット35は、国民の住宅取得を支援するために創設されたローンで、万一フラット35を貸し出した金融機関が倒産しても、契約条件は完済まで守られます。住宅金融支援機構がローンを買い取ったり(買取型)、保証したり(保証型)することで、金融機関をサポートしているからです。

また、フラット35は、新築住宅以外にも、 中古住宅、リフォーム、借り換え用など用途別にあります。フラット35は、多くの金融機関が扱っていますが、 金利や事務手数料は窓口になる金融機関によって異なりますので注意が必要です。 総返済額諸費用に影響するので、フラット35の利用を決めたタイミングでいくつかの金融機関で比較してみると良いでしょう。

各金融機関におけるフラット35の金利や手数料などの条件は、住宅金融支援機構のホームページにある金利情報で確認することができます。

フラット35のポイント

借りる人の条件 ・申込時の年齢が70歳未満で、80歳時点までに完済できる人。ただし、住宅ローンを親子で返済する親子リレーローンの場合は、70歳以上でも利用可能な場合があります。

・年収に占める総返済負担額(教育ローン、自動車ローンなど住宅ローン以外のローンも含む)の割合が年収400万円未満の人が30%以下、年収400万円以上の人は35%以下であること

例)年収500万円の人なら、年間返済額の上限は500万×35%=175万円

・日本国籍の人、または永住許可などを受けている外国人
住宅の条件 ・住宅金融支援機構の定める技術基準に当てはまる住宅であること

・建設費または購入価格が1億円以下であること・住宅の床面積が一戸建てで70㎡以上、マンションで30㎡以上であること

・中古住宅の場合、借入申込日において築後年数が2年を超える住宅または既に人が済んだことがある住宅であること、建築確認日が昭和56年5月31日以前の場合は住宅金融支援機構の定める耐震評価基準などに適合している住宅であること
融資額 100万円以上8,000万円以内で、住宅購入費・建築費の100%まで
返済期間 (1)15年(60歳以上なら10年)以上35年以内(1年単位)

(2)完済時年齢が80歳になるまでの期間

(1)(2)のいずれか短いほう
金利タイプ ・全期間固定金利(金利は金融機関によって、また借入期間が20年以下か20年超か、融資率が9割以下か9割超かで異なる) ・融資実行時の金利が適用される
返済方法 ・元利均等返済、元金均等返済から選択 ・ 毎月払い、ボーナス併用払い(借入額の40%以内、1万円単位)から選択

フラット35のメリット・デメリット

フラット35のメリットは次の通りです。

  • 最長35年の長期固定金利
  • 保証料が不要
  • 繰り上げ返済手数料が無料(ただし、原則100万円以上の返済)
  • 借り換えにも対応している

なんと言っても 最長35年と言う長期間の固定金利がフラット35の魅力です。

なかには、借り入れから10年経過した時点で金利が変更になるような2段階固定のタイプのローンもありますが、いずれのローンでも契約時に返済額が確定しますので、計画的に返済することができます。また、保証料が不要であったり、繰り上げ返済手数料が無料と、無駄な費用がかからず、諸費用が安く済むのも魅力です。

一方、フラット35のデメリットは、長期固定金利ということもあり、銀行の住宅ローンの変動金利型のローンや固定金利期間選択型のローンに比べて金利が高めである点が挙げられます。将来、金利が上昇すれば、固定金利にしておいて良かったということになりますが、金利が上がらなければ結果的にはフラット35でないほうが返済金額は少なくて済んだという可能性もあります。

また、銀行の住宅ローンでは、 団体信用生命保険の加入は必須で、団体信用生命保険の保険料は金利に含まれており、契約者が支払うことはありません。

一方、フラット35(買取型)は、 加入が任意です。そのため、健康上の理由で、団体信用生命保険に加入できない人でもフラット35なら利用できるというメリットはあるものの、団体信用生命保険に加入する場合には、別途保険料を支払う必要があります。

保険料は、ローン残高1,000万円に対して年払いで35,800円となります。もし3,000万円の場合には年間で10万円を超えるお金が必要となり、家計への負担は決して少なくはありません。

フラット35の審査の特徴

フラット35の審査の特徴

フラット35の審査の特徴として、 借入の対象となる建物に対する制限が厳しい点があります。

民間の住宅ローンは、借り手に厳しい審査基準を設けていますが、フラット35は借り手に対する審査は比較的開かれています。

フラット35なら年収が400万円未満の人でも、すべての借入の年間合計返済額の割合を年収の30%以下に抑えて、手持ちの資金を10%以上用意すれば審査の対象になります。

そのため、 自営業者の人でも借りやすいと言えます。民間の住宅ローンでは、自営業者に対する審査は厳しく、業績が不安定であったり、所得が少ない場合には返済能力が低いと判断され、審査に落ちてしまうことがよくあります。フラット35の場合には、年間の返済額が年収に占める割合で決められるので自営業者にもチャンスがあります。

また、審査の際に利用される 審査金利も民間ローンでは4%程度と言われていますが、フラット35の場合には審査時の借入利率が利用されるので民間の住宅ローンでは借りられないような人でも、フラット35なら審査に通過しやすく借りやすいと言えそうです。

一方で、建物については、戸建住宅なら 延床面積が70㎡以上あることが融資の条件となります。また、耐久性、耐震性についても独自の基準があり、融資の対象となる住居が住宅金融支援機構の定める基準をクリアする必要があります。これらの基準をクリアしていることを示すために、 「適合証明書」を取得しなければなりません。

また、建設中、竣工後に検査が行われることになりますのでフラット35の場合、施工会社に支払う着工金や中間金などは、つなぎ融資を利用するのが一般的になっています。

フラット35と他ローンの違いについて詳しく知りたい際は「住宅ローンのフラット35とは?他ローンとの違いや活用方法をFPが徹底解説」を参考にして下さい。

つなぎ融資とは

つなぎ融資とは、金融機関から融資金が下りるまで 一時的に借りるローンのことです。

もし、自分の預貯金だけで施工会社に工事代金を支払えるなら不要ですが、支払うことが難しい場合には、つなぎ融資を使って、ひとまず代金を支払います。

つなぎ融資は、 通常の住宅ローンよりも金利が高く、つなぎ融資のためだけの諸費用もかかるので計画の際はつなぎ融資分の費用も計算に入れておく必要があります。

つなぎ融資について詳しく知りたい際は「住宅ローンのつなぎ融資とは?」を参考にして下さい。

フラット35のバリエーション

長期固定の安心感だけでなく、さまざまなバリエーションがあることも、フラット35が支持されている理由です。フラット35を利用して、 ローンの借り換えリフォームにも利用できるようになりました。

借り換えでフラット35を利用する場合には、借り換え後の住宅ローンの返済期間が15年以上である必要があり

(1)80歳-借り換え申し込み時の年齢、

(2)35年-住宅取得時に借りた住宅ローンのすでに返済した期間

のいずれか短いほうが上限になります。このような条件になるので、通常の借り換えでは難しい、 返済期間の延長もフラット35なら可能です。

さらに、借り入れ当初の5年間または10年間、借入金利が引き下げられている フラット35Sや、長期優良住宅の認定を受けた住居なら最長50年のローンを借りられる フラット50なども登場しています。

  • このエントリーをはてなブックマークに追加