• 2020.09.01

年収900万円の住宅ローン事情!借入金額は3,400万円までに抑えるのが理想

執筆者: 政所温也 (株式会社Choices 代表取締役)
家の模型と通帳と電卓
年収900万円なら、みんなどれくらい住宅ローンを借り入れしているんだろう?

と疑問に感じて、情報収集している方も多いと思います。

住宅ローンの適正額は各家庭によって異なりますが、ある程度の目安は知っておきたいですよね。

当記事では、下記について、わかりやすく解説していきます。

世帯年収900万円の住宅ローン事情が気になる方は、ぜひ参考になさってください。

この記事を執筆・監修している専門家

執筆者

政所温也

株式会社Choices 代表取締役

保有資格・検定

2級ファイナンシャル・プランニング(FP)技能士、損害保険募集人、損保自動車専門試験合格

2010年にファイナンシャルプランナー(FP)として独立し活動中。過去に大手金融ニュースメディアや損保公式サイトでも執筆活動を行った実績があり、「読みやすく理解しやすいライティング」を得意としている。2020年9月現在で、1,700記事以上の執筆実績がある。

編集者

ナビナビ住宅ローン編集部

住宅ローンを組む時に抱える「どうやって住宅ローンを選べば良いかが分からない」「金利の違いがよく分からない」「一番お得に借りられるローンはどれなの?」といった疑問・不安を解決できるように解説していきます。

年収900万で無理なく返済できる借入額は約3,400万円

結論から言うと、年収900万円で無理なく返済できる住宅ローンの目安額は「約3,400万円」です。

金額の根拠は手取り年収に占める返済額の割合(返済負担率)が20%に収まる金額だからです。

住宅ローンを組むとローンの返済だけでなく、固定資産税、住居メンテナンス費、さらにマンションの場合は管理費や駐車場代などが必要です。

費用で言えば年間数十万円になり、毎月数万円という大きな出費が住宅ローンの返済とは別に発生することになります。

こうしたローン以外の出費をふまえると、住宅ローンの返済額は手取り年収の20%以内にしなければ、家計を大きく圧迫してしまいます

安定した返済をするためには、ローン以外の出費も考慮したうえで返済額をコントロールしなければならないのです。

住宅ローンの借入金額の目安

  • 年間の返済額は手取り年収の20%以内
年収900万円の返済額の目安
(税金などを差し引いた手取り年収は620万円程度と仮定)
  • 手取り年収620万円×20%=年間返済額は124万円まで
    毎月の返済額は約10万3,000円まで

上記の計算により、年収900万円の方が無理なく返済できる住宅ローン額は月10万3,000円までということがわかります。

無理のない返済額から逆算すると住宅ローンの目安額は約3,300万円になる

先述したように年収900万円の方が無理なく返済できる住宅ローンの目安は、毎月約10万3,000円までです。

この返済額を元に、35年間固定金利のプランで借入可能な金額をシミュレーションしました。

auじぶん銀行 35年固定金利返済シミュレーション

商品名 auじぶん銀行 
「当初期間引下げプラン35年固定」
ローン前提条件 元利均等返済
ボーナス払いなし
35年返済
毎月の返済額 10万円
(年間120万円)
金利
1.315%

2020年09月適用金利

当初期間引下げプラン

じぶんでんきをセットでご契約の場合

借入可能な金額 約3,340万円

※参考シミュレーション:「auじぶん銀行の住宅ローンシミュレーション-毎月の返済額から借入可能額を調べる」

上記のシミュレーション結果を見ると、毎月の返済額を10万円にした場合、約3,340万円まで借入が可能です。

年収900万は6,000万円借り入れることができるが、止めておくべき

年収900万円で安心して返せる住宅ローンの目安は約3,350万円ですが、実は借りようと思えば最大6,000万円程度まで借入可能(※)です。

※auじぶん銀行の35年固定金利でシミュレーションした場合
参考シミュレーション:「auじぶん銀行の住宅ローンシミュレーション-現在の年収から借入可能額を調べる-」
※元利均等返済/ボーナス払いなし/年収900万円/他の借入なしで計算

さっきの金額と3,000万円も差があるの?

と感じた方もいらっしゃると思います。

しかし6,000万円というのはあくまで「机上の計算による借入上限金額」です。

理論上借りられる上限金額と無理なく返せる現実的な金額は大きく異なるので、気をつけてくださいね。

もし35年返済、6,000万円の住宅ローンを組んだ場合、毎月の返済額は約18万円です。

住宅ローン以外の住宅関連費が4万円程度かかるとすれば、毎月22万円もの支払いになります。

年収900万円の手取り月収は51万7,000円程度ですから、もし6,000万円ものローンを組めば、手取り収入の40%以上が住居だけに消えてしまうことになります。

相当な資産家であるとか実家の強力な援助があるという方は例外ですが、手取り収入のうち40%以上を住宅費のみに支出する家計は現実的ではありませんよね。

このように金融機関の提示している「借入可能金額のシミュレーション」は、あくまで机上の計算にすぎません。

住宅ローンを無理なく安定返済していくためには、
「借りられる最大の金額」ではなく
「現実的に返せる金額」で考えることが大切ですよ。

注意点!無理なく返済できる金額は条件によって変わる

年収900万円の返済額についてお話してきましたが、お伝えした金額はあくまで“目安”です。

実際には同じ年収でも家庭の状況により、無理なく返済できる金額は変わってきます。

例えば一口に年収900万円といっても、

  • 夫婦共働き家庭と片働き家庭
  • 20代で住宅ローンを組む家庭と40代で住宅ローンを組む家庭

では、ライフプランも収入の状況も大きく異なりますよね。

また住宅ローン控除の還付金をあてにしている方もいらっしゃるかもしれませんが、還付金額は各家庭の所得控除により変わる場合があります。

還付金をあてにしすぎないように注意しなければなりません。

このように同じ年収900万円でも、各家庭の状況は多種多様です。

ご紹介した返済額はあくまで目安と捉え、返済プランを実際に決めるときは家庭の状況を考慮するようにしましょう。

ここでは各家庭の状況に応じて、考慮するべきポイントを具体的に解説していきます。 

世帯年収900万円の場合は、片働きになっても返済できる借入額にする

共働きによって世帯年収900万円を維持している場合は、妻の妊娠や出産により収入が減少する可能性があります。

したがって共働き家庭の場合は、

  • 収入減少を見越したうえで、片働きになっても返済できる住宅ローン借入額にする

を徹底しましょう。

ここでは具体例として

  • 共働き家庭
  • 夫の年収:500万円
  • 妻の年収:400万円、育児休暇に入る

という状況を仮定し、適切な返済シミュレーションをご紹介します。

■共働き家庭のベストな返済シミュレーション

商品名 auじぶん銀行 
「当初期間引下げプラン35年固定」
ローン前提条件 元利均等返済
ボーナス払いなし
35年返済
毎月の返済額 約6万円
金利
1.315%

2020年09月適用金利

当初期間引下げプラン

じぶんでんきをセットでご契約の場合

頭金 300万円
借入可能な住宅ローン額 2,000万円
(物件購入金額2,300万円)
夫の手取り年収(380万円と仮定)に
対する返済負担率
約20%

上記の場合夫の年収は500万円で、そのうち手取り収入は380万円程度になります。

シミュレーション結果では住宅ローン返済額が夫の手取り年収の20%以内になるように借入金額を抑えています。

借入金額を抑えている理由は、現状バリバリ働いている夫婦でも、子どもができると生活も大きく変わりやすいからです。

中には子育てと仕事の両立が難しくなって妻が仕事を辞めたり、パート勤務に切り替えたりするケースも少なくありません。

住宅ローンの返済で大切なのは「家庭が笑顔で回るプランにすること」です。

返済のために出産前と同じ働き方を継続した結果、妻が体調を崩してしまっては本末転倒ですよ。

共働き家庭で年収900万円を維持している家庭は、子育てと仕事を無理なく両立できるかどうかを考えたうえで、無理のない計画を組むようにしてください。

ただ子どもがすでに大きく、仕事と育児を問題なく両立できているという共働き家庭もあると思います。

仕事を辞める予定がない場合は、夫婦連帯債務で住宅ローンを組む方も多いでしょう。

夫婦で住宅ローンを組むなら、「ペアローン」という借入方法も覚えておく必要があります。
簡単にご説明しますね。

共働きで借りるつもりならペアローンについて理解しよう

お伝えしたように小さいお子さんのいる共働き家庭では、片方の収入で住宅ローンを返せるプランが理想です。

しかし

  • 子どもが既に大きく、どちらかが仕事を辞める予定はない
  • 子どもがいない

というご家庭はローンの組み方も変わってきます。

もし夫婦でローンを借りるつもりなら、「ペアローン」という選択肢があるので覚えておきましょう。

ペアローンとはひとつの住宅に対し、夫婦で2つの住宅ローンを組む方法です。

契約が2つに分かれるので諸費用なども二重にかかりますが、金利プランや返済期間をそれぞれ設定できる分自由度も高いです。

共働き家庭は収入が変動するかもしれないというリスクがあるため、プランを自由に選択できるペアローンもおすすめですよ。

詳細は以下の記事にて解説しています。

夫婦での住宅ローンを考えている方は、ペアローンも選択肢のひとつに加えておきましょう。

高齢になって借り入れる場合は完済時にローンを払い終わる借入額にする

40代などの年齢で住宅ローンを組むと返済期間が短くなるため、3,400万円もの借入れは難しくなる可能性が高いです。

中には「定年時の退職金で完済すれば良いや」と思っている方もいらっしゃるかもしません。

しかし公的年金だけに頼れない現代で、退職金を完済に回せば老後生活が大きく破綻する恐れもあります。

住宅ローン借入時の年齢が40代など、定年まであまり時間がないご家庭では

  • 退職金で住宅ローンを完済しようと思わず、定年までに完済可能な返済期間を設定する

を徹底しましょう。

ここでは具体例として、

  • 契約者の夫:40歳(定年は60歳) 年収900万円
  • 妻:40歳専業主婦
  • 子ども:15歳で高校1年生

というご家庭の適切な返済シミュレーションをご紹介します。

■40代子ども1人家庭のベストな返済シミュレーション

商品名 auじぶん銀行 
「当初期間引下げプラン20年固定」
ローン前提条件 元利均等返済
ボーナス払いなし
20年返済
毎月の返済額 約9万円
金利
0.921%

2020年09月適用金利

当初期間引下げプラン

じぶんでんきをセットでご契約の場合

頭金 300万円
借入可能な住宅ローン額 約2,000万円
(物件購入金額2,300万円)
手取り年収に対する返済負担率 約18%

上記の場合、夫の定年が60歳なので定年までの20年を返済期間とし、返済額が手取り年収の18%以内になるよう借入金額を抑えています。

借入金額を抑えているのは、この20年間で子どもの大学受験&進学という大きな支出予定があるからです。

大学進学時は何かと出費が多くなるので、返済額を極力抑えておかなければなりません。

また40代ということもあり、子どもが無事進学したあとに急いで老後資金の準備を始める必要があります。

40代で住宅ローンを組むご家庭は、教育費支出のピークと老後資金の準備が重なる場合も多いです。

住宅ローンの返済額はできる限り抑え、定年前に完済できる返済計画を立てるようにしましょう。

住宅ローン控除(減税)利用の際、
ふるさと納税、扶養控除などにより還付金額が変わる可能性がある

住宅ローン控除を利用する際、他の所得控除の状況によって還付金額が変わる可能性があります。

住宅ローン控除の還付金額は、

  • 毎年年末時点の住宅ローン残高1%相当額の所得税額
    (所得税から控除しきれない場合は住民税からも控除)

です。

例えば年末時点の住宅ローン残高が3,000万円なら、30万円分の所得税が還付されるということですね。

ただし注意点として、還付金額はあくまで住宅ローン利用者の所得税額が上限です。

そのため配偶者控除などの所得控除を活用し節税対策している方は、還付金額が変わる可能性があります。

納税額が少ないと還付額の上限も小さくなるので注意してください。

おもな所得控除

  • 扶養控除:
    16歳以上で所得が一定額以下の扶養家族がいる場合に適用される
  • 配偶者控除&配偶者特別控除:
    所得が一定額以下の扶養配偶者がいる場合に適用される
  • 医療費控除:
    年間の医療費負担額が10万円以上の場合に適用される

上記のように複数の所得控除を利用すれば所得税が軽減されるため、場合によっては還付金額が少なくなるかもしれません。

ただ年収900万円となると元々の納税額が非常に高いため、基本的に大きな影響はないと思っておいて問題はないでしょう。
 
なお節税のためにふるさと納税を利用している場合、「ふるさと納税ワンストップ特例制度」を利用すれば住民税が軽減されます。

したがって住宅ローン控除で軽減される所得税額への影響はありません。

ワンストップ特例制度を利用せず確定申告した際は、住宅ローン減税と同様所得税が対象になるので注意が必要です。

事例を紹介!年収900万円の返済シミュレーション

ここではさらに具体的な事例を元に、年収900万円の返済シミュレーションを複数ご紹介します。

同じ年収でも借入金額が変われば返済額も大きく変わってくるので、各シミュレーションを参考に返済プランを立ててくださいね。

借入金額を抑えたことで老後資金も順調に貯まりそう

借入金額を3,000万円に抑えて無理のない返済額にしたことにより、老後資金も順調に貯められそうなケースをご紹介します。

家族構成や働き方などは以下の通りです。

  • 夫(30歳)
    妻(28歳)
    子ども(2歳、0歳)
  • 夫が片働きで年収900万円。
    妻は下の子どもが幼稚園に入園する4年後にパート勤務を開始する予定
  • 地方都市
    戸建て
    自家用車1台所有

■3,000万円の住宅ローンシミュレーション

商品名 auじぶん銀行 
「当初期間引下げプラン35年固定」
ローン前提条件 元利均等返済
ボーナス払いなし
35年返済
毎月の返済額 約8万9,000円
金利
1.315%

2020年09月適用金利

当初期間引下げプラン

じぶんでんきをセットでご契約の場合

頭金 500万円
借入金額 約3,000万円
(物件購入金額3,500万円)
手取り年収に対する返済負担率 約17%

上記のモデルケースは頭金を多く入れつつ借入金額も抑えたケースです。

主なポイントは、

  1. 夫婦ともに若く、長い返済期間で借入れできる
  2. 返済負担率は17%で無理のない返済額にできている
  3. 将来的には妻が働きに出て、年収が100万円弱アップする見込みがある
  4. 幼稚園入園で出費は増えるが、2020年度より開始の「幼児教育の無償化」により幼稚園利用料は無料

の4点です。

幼稚園関連の出費をパート収入で賄えば、子どもが小さい間に十分な貯蓄が可能です。

自家用車があると数年ごとに車検や乗り換え費用がかかりますが、貯蓄できる土台があるため無理なく支払っていけるでしょう。

貯蓄できる余裕のある家庭は、繰上返済の活用により早く住宅ローンを完済できます。

住宅ローンの完済が早まれば老後資金の準備もしやすくなるので、理想的なシミュレーションと言えるでしょう。

借り入れ金額は6,000万円!毎月返済はできるけど生活はカツカツ

次は借入金額を上限いっぱいの6,000万円に設定し、その分返済額の負担を減らすために変動金利でローンを組んだケースです。

家族構成や働き方などは以下の通りです。

  • 夫(35歳
    妻(30歳
    子ども(4歳)
  • 夫婦フルタイム共働きで年収900万円
    夫婦ともに仕事を辞める予定はなし
    子どもは1人の予定
  • 首都圏
    マンション
    自家用車なし
  • 地方都市
    戸建て
    自家用車1台所有

■6,000万円の住宅ローンシミュレーション

商品名 auじぶん銀行 
「全期間引下げプラン 変動金利」
ローン前提条件 元利均等返済
ボーナス払いなし
30年返済
毎月の返済額 毎月約18万円
金利
0.380%

2020年09月適用金利

全期間引下げプラン

じぶんでんきをセットでご契約の場合

頭金 600万円
借入金額 約6,000万円
(物件購入金額6,600万円)
手取り年収に対する返済負担率 約34%

上記は都内で立地の良い場所にマンションを購入するため、借入金額の上限ぎりぎりでローンを組んだケースです。

おもなポイントは、

  1. 子育ての過程で仕事をセーブすれば、収入がダウンする可能性がある
  2. 返済負担率が34%と高く、マンションの管理費などを入れると住居費だけで収入の40%以上が消える
  3. 変動金利のため、将来的に金利が変動すれば返済額が大幅に増える可能性がある

の3点です。

もともとの返済負担率が高いうえに、共働きで収入が少なくなる可能性と変動金利で返済額増加のリスクがあるため、非常に危険です。

ただでさえ毎月の家計が厳しい中、子どもの成長で教育費の負担が増えれば赤字は避けられません。

将来的な売却を考えても十分な貯蓄がなければ、売却に伴う費用を支払うことすらできないでしょう。

このように無理のある住宅ローンを組んでしまうと、将来の収入や支出の変動にうまく対処できず、返済が破綻します。

家計の状況を考慮しあらゆる可能性を考えたうえで、余裕のある返済額に抑えることが大切ですよ。

安心して住宅ローンを返済するための方法

住宅ローンを無理なく安心して返済するためには、下記の2つが大切です。

それぞれのポイントをわかりやすく解説していきましょう。

頭金を準備する

安心できる返済プランにするためには、頭金を準備して住宅ローンの借入金額を少なくすることが大切です。

「頭金を入れると貯蓄が少なくなる」と思う方もいらっしゃるかもしれませんが、頭金で借入金額を抑えれば、毎月の家計に余裕が生まれます。

家計に余裕があれば毎月の貯蓄もしやすくなるので、使った分の貯金を取り戻すことも十分可能ですよ。

また多くの金融機関では、頭金があればその分適用金利を引き下げるプランがありますし、審査が有利になることもあります。

  • 金利引き下げにより返済額の負担も軽くなる
  • 審査に通りやすい

というメリットを考えれば、頭金は入れておくほうがお得なのです。

頭金を効率的に準備するためには「先取り家計」が最も効果的です。

先取り家計とは毎月貯蓄する金額を先に確保したうえで、残った資金で生活する方法です。

先取り家計を徹底すれば貯蓄の優先順位が高い分、計画的に頭金を準備しやすくなりますよ。
ぜひ試してみてください。

家を管理するための費用がかかる

住宅ローンを組むときは、家を維持管理するための費用も考慮しなければなりません。

家を管理するための費用とは、

  • 固定資産税や都市計画税(※)など住宅にかかる税金
  • 万一のリスクに備える火災保険料や地震保険料
  • 家の維持に必要なメンテナンス・リフォーム代
  • マンションの場合なら管理費や修繕積立金、駐車場代

などがあります。
※都市計画税は特定のエリアに住む方だけが支払う税金なので必要ない方もいます。
 
住宅の種類によって支出は異なりますが、いずれも年間数十万円はかかると思っておきましょう。
 
しかもこれらの費用は借入当初よりも、借入後に時間が経つほどに増えていくので要注意です。

2020年現在、新築住宅の固定資産税は新築後3年~5年間の減税措置があるため、期間後は税金が高くなる可能性があります。

また築年数が経てば戸建ては細かいメンテナンスが必要ですし、マンションは大規模修繕によって修繕積立金が高額になります。

住宅ローンを組む際は「家の維持管理にかかる費用」を多めに見積もったうえで、余裕をもった返済プランを立てましょう。

まとめ

ひとくちに年収900万円といっても、各家庭の働き方や貯蓄、借入時年齢などで住宅ローンの適正な組み方は異なります。

無理なく住宅ローンを返済していくためには、以下の5つのポイントが重要になってきますよ。

住宅ローンを無理なく返済するポイント

  1. 余裕をもって返済できる住宅ローン返済額の目安は、手取り収入の20%以内
  2. 「借りられる上限金額」と「無理なく返済できる金額」は違うので要注意
  3. 共働き世帯は片方の収入で返済できるようにする
  4. 借入時年齢が40歳など高齢の場合、定年までに完済できる返済プランにする
  5. しっかり頭金を準備し、家の維持管理費用を多めに見積もりつつ返済計画を立てる

年収900万円の理想的な借入金額の目安は約3,400万円ですが、大切なのは借入金額よりも返済負担率です。

上記の重要ポイントを参考に、ご家庭に適した無理のない住宅ローンを組んでくださいね。

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