• 2020.01.06

【6,000万円住宅ローン】余裕を持って返済する場合の年収は1,600万円以上

陽だまりの中の電卓と家の模型
じぶん銀行
6,000万円の住宅ローンを組むためには、どのくらいの年収があれば良いんだろう?

と疑問に思い、情報収集している方も多いと思います。

住宅ローンの適正額は貯蓄や家族構成などで異なるものですが、ある程度の目安は知っておきたいですよね。

結論からいうと、6,000万円の住宅ローンを無理なく返済していくためには、年収が1,600万円~1,700万円程度あると安心ですよ。

当記事では、

について、わかりやすく解説していきます。

6,000万円の住宅ローンを検討しているけど、高額なので不安があるという方は、参考になさってくださいね。 

この記事制作に関わる専門家

京都FP事務所

ファイナンシャル・プランナー

執筆

当サイトの執筆を担当している「京都FP事務所」と申します。専門用語ばかりにならないよう、「わかりやすく行動しやすい」執筆を心がけています。ぜひ参考にしてみてください。

ナビナビ住宅ローン編集部

編集

住宅ローンを組む時に抱える「どうやって住宅ローンを選べば良いかが分からない」「金利の違いがよく分からない」「一番お得に借りられるローンはどれなの?」といった疑問・不安を解決できるように解説していきます。

6,000万円の住宅ローンを組むなら年収1600万以上は欲しい

冒頭でも触れたように、6,000万円の住宅ローンを組むなら、年収1,600万円~1,700万円程度あると安心です。

その理由は、「年収に占める返済額の割合(返済負担率)が手取り収入の20%以内に抑えられるから」です。

ではなぜ返済負担率を20%以内に抑えるべきなのかといえば、持ち家を所有すると住宅ローン以外の高額支出が多くなるからですね。

住宅ローンを組む上で、下記2点はいずれも非常に重要なポイントなので、それぞれわかりやすく解説していきますね。

6,000万円の住宅ローンを組む上での2つの重要ポイント

返済負担率を手取りの20%以下に抑えることが重要

先述したように、6,000万円の住宅ローンを無理なく返済していくためには、年収に占める返済額の割合(返済負担率)「手取り収入の20%以下に抑えること」が重要です。

したがって、まずは6,000万円の住宅ローンの返済額がいくらになるのかを知る必要がありますよね。

ここでは、頭金を入れない場合と入れる場合に分けて、2つの返済額をシミュレーションしてみましょう。

<6,000万円の住宅ローン返済額シミュレーション>

借入条件 頭金なし
頭金あり
全期間固定金利(フラット35)/
金利年1.53%/
35年返済/元利均等返済/ボーナス払いなし
全期間固定金利(フラット35) /
金利年1.27%/
35年返済/元利均等返済/ボーナス払いなし
毎月の返済額 約18.5万円 約17.8万円
年間の返済額 約222万円 約213.6万円

※シミュレーション参考サイト:「フラット35:借入希望金額から返済額を計算」(住宅金融支援機構)
※2020年1月時点のフラット35金利を参照

6,000万円もの住宅ローンとなると、頭金の有無に関わらず年間の返済額はどちらも高額ですね。

では、これら高額な返済額を安定して支払っていくためには、いくらぐらいの手取り年収が必要なのでしょうか。

6,000万円の住宅ローンを支払うために必要な手取り年収を算出しましたので、下記をご覧ください。

<6,000万円の住宅ローン返済額を支払うために必要な手取り年収>

頭金なしの場合 頭金ありの場合
手取り年収 1,100万円
(額面年収1,700万円程度)
1,050万円
(額面年収1,600万円程度)

※上記の手取り額は概算値です。実際の手取り額は、納税者の所得控除等により前後します。
 
いずれも、年間返済額である約218万円~210万円が、手取り年収の20%以内(返済負担率20%以内)に収まる計算です。

逆にいえば、手取り年収1,050万円(額面年収1,600万円)以下の方が6,000万円の住宅ローンを組んでしまうと、返済負担率が20%を超えてしまって返済も厳しくなりますよ

なぜ返済負担率20%以内がそんなに大切なの?

と思いますよね。

その理由は、持ち家を所有することで、「ローン以外にかかる支出」も高額になるからなのです。

住宅ローン以外の支出も想定する

住宅ローンを組むときは、ローン以外にかかる支出も想定したうえで、返済額を決めなければなりません

ローン以外にかかる支出とは、固定資産税損害保険料など、「住宅を維持するために必要な費用」のことです。

具体例は下記のとおりです。

<住宅ローン以外で住宅の維持にかかる費用>

  • 固定資産税、都市計画税など、住宅にかかる税金
  • 火災保険料や地震保険料など、住宅にかける保険料
  • 管理費や修繕費、契約駐車場代など、マンションにかかる諸費用
  • 住宅のメンテナンス、リフォーム代、町内会費など、戸建てにかかる諸費用

これらの費用は、住宅の種別や立地によっても異なりますが、年間で数十万円程度必要となります。
ただ、これは一般住宅の相場です。

6,000万円もの住宅を購入する場合は、マンションでも戸建てでも、住宅の維持費用は一般の住宅よりも高額になると考えておくべきでしょう。

都内など地価の高い場所に建つマンションは、固定資産税などの税金も高くなりがちです。

また郊外であっても、部屋の単価が5,000万円を超えるハイグレードマンションは、設備が充実している分、管理費も高額です。

戸建ての場合は、木造建築であることと敷地面積が広くなるという理由から、損害保険料が高くなりがちです。

また、戸建てのメンテナンスはすべてご自身で行わなければならないため、マンション以上に大変ですよ。

外壁の塗装、屋根の修繕だけで100万円を超えることもあるので要注意です。

つまり、戸建てでもマンションでも、高額な住宅にはそれだけ高額な維持費用がかかるということです。

もし、ローン以外の支出が年間60万円かかる新築マンションを6,000万円の住宅ローンで購入した場合、住宅関係の支出だけで年間300万円近くになります。

手取り年収1,050万円以下でこのローンを組めば、年収の30%以上が住宅費用だけで消えることになるのです。

このように考えると、

  • 住宅ローンの返済額を手取り年収の20%以下に抑えること

がいかに大切か、お分かりいただけるのではないでしょうか。

住宅ローンの返済には終わりがありますが、住宅の維持費用は生きている限りずっと必要になります。

6,000万円もかけて購入する住宅なのですから、維持費用の存在を甘く見てはいけませんよ

630万円でも6000万円を借りられるがおすすめしない

お伝えしたように、6,000万円の住宅ローンを無理なく返済していくためには、年収1,600万円~1,700万円程度あると安心です。

しかし実際には、年収1,000万円以下でも、6,000万円の住宅ローンを組むこと自体は可能です。

その証拠に、フラット35の「借入可能額シミュレーション」を使ってみると、なんと年収630万円で6,000万円を借りられるという計算結果が出ています。

下記をご覧ください。

<フラット35「年収から借入可能額を計算」シミュレーション結果(住宅金融支援機構)>

年収 630万円
借入金利 1.27%
(2020年1月時点のフラット35金利を参照)
返済期間 35年
返済方法 元利均等返済
借入可能額の計算結果 6,227万円

※シミュレーションサイト:「フラット35: 年収から借入可能額を計算」(住宅金融支援機構)

上記のシミュレーションでは、年収の約10倍もの住宅ローンを組める結果になっています。

しかし、実際に年収630万円で6,000万円の住宅ローンを組むとどうなるのか、具体的に計算してみました。

<年収630万円で6,000万円の住宅ローンを組んだ場合のシミュレーション>

手取り年収 約490万円
(額面年収630万円)
住宅ローン年間返済額 約184万8,000円
手取り月収 約40万8,000円
毎月の返済額 約15万4,000円
手取り収入に対する返済負担率 37.7%

(※)2019年11月時点のフラット35金利(頭金なし)を参照

年収630万円で6,000万円の住宅ローンを組むと、手取りの44%が返済に消えていきます。

ローン以外の固定資産税等を加味すると、住居関係の支払いだけで収入の半分が消えてしまうということです。

夢のマイホームとはいえ、収入の半分以上を住宅関連費に支払う生活を35年以上も続けるのは、無理がある話ですよね。

つまり、「借入可能額シミュレーション」で出てくる金額は、「借入可能な金額の上限」であり、「無理なく返済できる金額」ではありません。

シミュレーションはただの簡易計算であり、いわば机上の空論です。当然ながら、安心して返済できる生活を約束するものでもありません。

「借入可能額シミュレーション」はうのみにせず、「現実的に返済を続けられる金額かどうか」を考えて借り入れすることが何より大切ですよ。

6,000万円の住宅ローンの毎月の返済額は約18万円

6,000万円を35年間のフラット35(頭金なし)で借りると、毎月の返済額は約18万2,000円になります。
(※)全期間固定金利(フラット35)を頭金なしで借入れ/金利年1.43%/35年返済/元利均等返済/ボーナス払いなしの場合

ただ、住宅ローンの返済額は、金利タイプや返済期間など、ローンの組み方によって変わってきます。

返済期間を35年より短くすれば返済額が増えますし、頭金を多めに入れれば返済額を抑えることも可能です。

ローンの組み方によって返済額がどのように変わるのか、パターン別にまとめてみました。

<6,000万円の住宅ローン 条件別返済額パターン>

  パターン① パターン② パターン③
  【頭金2割】
全期間固定金利で35年ローン
【頭金なし】
全期間固定金利で30年ローン
【頭金なし】
固定金利20年で30年ローン
(21年後に1%金利上昇と仮定)
ローンタイプ フラット35
(保証型)
フラット35
(買取型)
当初20年固定金利
頭金 1,200万円(2割) なし なし
返済方法 元利均等返済・
ボーナス払いなし
元利均等返済・
ボーナス払いなし
元利均等返済・
ボーナス払いなし
返済期間 35年 30年 30年
金利 年0.98% 年1.43% 【1年~20年目】年0.861%
【21年目~30年目】年1.861%
毎月の返済額 約16万9,000円 約20万6,000円 【1年~20年目】約18万9,000 円
【21年目~30年目】約19万9,000 円

(※)頭金ありでもなしでも、借入金額は6,000万円という前提で計算しています
(※)シミュレーションサイト:「返済プラン比較シミュレーション」(住宅金融支援機構)

同じ6,000万円の住宅ローンでも、ローンの組み方を少し変えるだけで、毎月の返済額が大きく変化しているのがわかりますよね。

パターン①では頭金を多く入れることで、金利の低いプランを利用して返済額を抑えることができています。

逆に、パターン②では頭金を入れていないため、優遇金利が適用されず、さらに返済期間を30年と短く設定しているため、返済額も20万円を超えています。

ただ、頭金を入れなくても、パターン③のように当初固定金利タイプを選択すれば、金利を抑えつつ借入当初の元金を減らすことが可能です。

いずれにしても、頭金の有無や、金利タイプの選び方、返済期間などで返済額も大きく変わってきます。

当然ながら、住宅ローンの開始年齢によっては、35年のローンを組めない可能性もあります。

このような場合に安易に返済期間を長くすると、老後の生活に大きな影響を与えるので、借入時の年齢も考慮しつつ返済計画を立ててくださいね。

まとめると、住宅ローンの組み方を考えるときは、下記2点がおすすめですよ。

住宅ローンの組み方を考えるときのポイント

  • 若い世代の方は、返済期間の延長で返済額を抑える
  • 30代以降の方は、頭金を入れたり、固定期間選択型を組み合わせたりして、できる限り返済額を抑える

本当に6,000万円の住宅ローンを返せるか考えよう

6,000万円の住宅ローンを組む際の年収目安は1,600万円~1,700万円です。

しかし、年収の目安をクリアしているからといって安心してはいけません

なぜなら、今の年収がこの先30年以上も維持できる保障はないからです。

高額な住宅ローンだからこそ、本当に返せるかどうかを現実的に考えておかなければなりませんよ。

したがって、

といった、住宅ローン以外の事情も必ず想定しておきましょう。

いずれも非常に重要なポイントなので、それぞれわかりやすく解説していきますね。

ずっと共働きできるとは限らない

もし今の年収を共働きで維持している場合は、要注意ですよ。

なぜなら共働きは、収入の柱が2つあり心強い反面、育児や家事との両立が難しくなりやすい働き方だからです。

特に気をつけなければならないのが、

・夫婦ともにフルタイムで、子どもが未就学児(あるいは、これから子どもを作る家庭)

という世帯です。

子どもがいない場合や年齢が小さい間は、朝から晩まで子どもを預かってくれる保育園があるため、夫婦でばりばり働くことも容易でしょう。

しかし、子どもが小学生になると、安価で利用できる保育園のような都合の良い施設はありません。

多くの場合、小学生を預かる学童保育の利用時間は18時までです。

フルタイム勤務で通勤に1時間かかるような家庭では、夫婦のどちらかが仕事の終了時間を早くしなければなりません。

また、万一施設の問題をクリアできても、育児と仕事との両立が負担になり、「仕事を辞めたい」「短時間勤務に切り替えたい」と感じる方も非常に多いです。

つまり、夫婦フルタイム共働きという働き方をずっと継続していくのは、肉体的にも精神的にも大変な負担なのです。

もちろん、共働きといってもいろんな家庭があると思います。

例えば、

  • 近所に夫婦どちらかの実家があり、育児を手助けしてもらえる環境がある
  • 子どもがある程度大きく、手がかからなくなってきた
  • 子どもを作る予定がない
  • 夫婦フルタイムではなく、妻はパートタイムで、負担の少ない働き方を既に選択している

という場合は共働きを継続しやすいでしょう。

しかし、上記のケースに当てはまらず、夫婦フルタイムで今の年収を維持している世帯は、今後も同じ働き方を継続できるのか、よく考えてみてくださいね。

もし、将来的に妻が仕事を短くしたり、辞めたりする可能性があるのなら、借入金額を減らしつつ働ける間にしっかり貯蓄しておく対策が必要ですよ。

年収が下がることもある

住宅ローンの返済期間は数十年に亘るため、働いている期間の大半を占めます。

その間、年収が上がる方もいれば、下がる方もいるでしょう。

年収の推移は、業種や職種、今までのキャリアなどで大きく異なりますし、仕事に対するやりがいや、心身の健康状態によっても変わってきます。

特に気をつけたいのが、多大なストレスを抱えて高年収を維持しているような場合です。

仕事を継続していくためには、心身共に健康な状態を維持していなければなりません。

日々のストレスで疲弊しながら仕事を続けている場合は、無理がたたって退職せざるを得ない状況に陥るかもしれません。

そうなれば、当然収入は下がることになります。

高年収を維持している多くの方は、多大な重責を抱えてお仕事されていることと思います。

やりがいを感じていれば問題ないのですが、強いストレスを感じている場合は要注意ですよ。
今の仕事はしんどいし本当は辞めたいけど、返済を考えると絶対辞められない

なんてことにならないよう、これからも今の仕事を続けられるかどうかをよく考えてみてくださいね。

ご自身の可能性健康状態も含めて冷静に判断し、将来的に年収が下がる可能性もふまえたうえで、返済計画を立てることが大切ですよ。

教育費・老後資金を貯めないといけない

住宅ローンを組む世帯の多くは、教育費や老後資金を並行して貯める必要があると思います。

ただ、同じ世帯年収であっても、教育費や老後資金の必要額は異なります。
なぜなら、世帯の貯蓄額や組む方の年齢、子どもの人数によって必要額も大きく異なるからです。

特に気をつけなくてはならないのが、

  • 頭金や住宅ローンの諸費用、引っ越し費用などで貯蓄のほとんどを使ってしまった
  • 住宅ローンの開始年齢が40代で、「あと20年の間に教育費と老後資金の積み立てが必要」
  • 子どもの人数が多く、将来的な教育費も高額になる

という家庭です。

上記の家庭では、返済と並行して教育費老後資金の積み立てに注力する必要があります。

特に高年収家庭の場合、学校は私立、習い事は複数させるなど、教育費にかける費用も一般世帯より高額になりがちです。

また、老後も現在と同様の生活水準を維持するためには、ある程度の老後資金が必要になるでしょう。

返済額を手取り収入の20%に抑えることも大切ですが、教育費老後資金の必要額を見直し、各家庭にあったライフプランを立てることも重要なポイントです。
忘れないようにしてくださいね。

まとめ

6,000万円の住宅ローンを安心して返済するために必要な年収の目安は、1,600万円~1,700万円です。

ただ、「年収の基準さえクリアすれば絶対に大丈夫」というわけではありません。年収はあくまでも目安だからです。

6,000万円の住宅ローンを組む際は、下記の重要ポイントも併せてチェックしておきましょう。

6,000万円の住宅ローンを組む際に重要なポイント

  • 住宅ローンの返済額は、手取り収入の20%以内に抑えること
  • 高額な住宅は、維持する費用も高くなるので要注意
  • 借入可能な上限額無理なく返せる金額異なるため、「現実的に無理なく返済できる金額はいくらなのか」を冷静に考えなければならない
  • 将来的な収入減少の可能性や、教育費老後資金の必要額もふまえて返済計画を立てること

現状6,000万円の住宅ローンを組める年収があっても、将来どうなるかは誰にもわかりません。

あらゆる可能性をふまえたうえで、無理のない返済計画を組むことが大切ですよ。
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