• 2020.06.04

5,000万円の住宅ローンは年収1,300万円あれば余裕を持って返済できる!

5000万円が表示された電卓と茶色家の模型
5,000万円の住宅ローンを組みたいけど、自分の年収で無理なく返していけるか心配

住宅ローンを5,000万円借りるためには、年収はいくらぐらい必要?

この記事は、このような不安や疑問を抱えている方に向けて書いています。

どれだけ高年収であっても、5,000万円もの高額な買い物をすることなんて滅多にありませんよね。

ローンを組む際に不安になるのも当然です。

結論からいうと、年収5,000万円の住宅ローンを無理なく返済していける年収の目安は約1,300万円です

手取り年収でいえば、950万円程度は必要だということですね。

当記事では、

について、わかりやすく解説していきます。

年収1,300万円以下5,000万円の住宅ローンを借りようとしている方や、高額な住宅ローンに不安を感じている方は、ぜひ参考になさってくださいね。

この記事を執筆・監修している専門家

執筆者

政所温也

株式会社Choices 代表取締役

保有資格・検定

2級ファイナンシャル・プランニング(FP)技能士、損害保険募集人、損保自動車専門試験合格

2010年にファイナンシャルプランナー(FP)として独立し活動中。過去に大手金融ニュースメディアや損保公式サイトでも執筆活動を行った実績があり、「読みやすく理解しやすいライティング」を得意としている。2018年11月現在で、1,300記事以上の執筆実績がある。

編集者

ナビナビ住宅ローン編集部

住宅ローンを組む時に抱える「どうやって住宅ローンを選べば良いかが分からない」「金利の違いがよく分からない」「一番お得に借りられるローンはどれなの?」といった疑問・不安を解決できるように解説していきます。

5,000万円の住宅ローンは年収1,300万円あれば余裕を持って返済できる

冒頭でも触れたように、5,000万円の住宅ローンを安心して返していける年収の目安は1,300万円です

一般的には「住宅ローンの目安は年収の5倍」と言われることもあるので、

・この年収ならもっと借りられるのでは?
・年収のハードルがすごく高い…

と感じる方もいらっしゃるかもしれませんね。

確かに、年収が1,300万円あれば、5,000万円以上の住宅ローンを借りることは十分可能です。

しかしながら注意すべきなのは、借入可能な金額」と「無理なく返済できる金額」は大きく異なるということです。

筆者が、5,000万円の住宅ローンに対して年収1,300万円を目安にしているのには、

という理由があります。

返済負担率とは、年収に対する返済額の割合のことで、高くなればなるほど、家計に対する負担も大きくなります。

加えて、住宅ローンの金額が大きくなればなるほど、住宅ローン以外の住宅関連費も総じて高額になります。

このような背景から、5,000万円の住宅ローンには年収1,300万円前後が妥当だと算出しています。

5,000万円の住宅ローンを組む上で重要となる、2つのポイントについて、それぞれわかりやすく解説していきますね。

5,000万円の住宅ローンを組む上での2つの重要ポイント

住宅ローンを組む上で非常に重要なポイントなので、しっかりチェックしておきましょう。

返済負担率を手取りの20%以下に抑えることが重要

住宅ローンを無理なく返していくためには、年収と返済額のバランスを適正に抑える必要があります。

ただ、「適正なバランス」と言われてもピンと来ませんよね。

住宅ローンにおける適正なバランスとはすなわち、

年収に対する返済額の割合=返済負担率が手取り収入の20%以下


の状態だと捉えるのがわかりやすいでしょう。

なぜ20%なのかは後述しますが、まずは5,000万円の住宅ローンを組んだときに、月々の返済額がいくらになるのかを見てみましょう。
 
<5,000万円の住宅ローン返済額シミュレーション>

ローン条件 全期間固定金利(フラット35)を頭金なしで借入れした場合/
金利年1.50%/35年返済/元利均等返済/ボーナス払いなし
毎月の返済額 約15.4万円
年間の返済額 約184.8万円

※シミュレーションに利用したサイト:「フラット35:借入希望金額から返済額を計算」(住宅金融支援機構)

上記のように、5,000万円35年ローンで借りた場合、毎月の返済額は約15.4万円となります。
5,000万円をフルローンにしているので、返済額も大きいですよね。

もしこの返済額を、年収1,000万円~1,300万円の方が毎月支払う場合、手取り収入と返済額のバランスはどうなるのでしょうか。

一覧にまとめてみましたので、下記をご覧ください。

<年収別・手取り収入と返済額のバランス(返済負担率)>

年収(手取り年収) 手取り月収 返済負担率
1,000万円
(約740万円) 
約62万円 約25%
1,100万円
(約800万円) 
約67万円 約23%
1,200万円
(約870万円) 
約73万円 約21%
1,300万円
(約950万円) 
約80万円 約19%

※上記の手取り額は概算値です。実際の手取り額は、納税者の所得控除等により前後します。

年収1,300万円未満の場合、手取り収入と返済額のバランス(返済負担率)が20%を超えているので、返済も少し厳しくなりますよ。

上記だけを見ると「住宅ローンを支払っても手元に沢山お金が残るのに」と感じてしまいますよね。
しかしながら、実は住宅ローンだけを返済すれば良いという話ではないのです。

なぜなら住宅を購入すると、「ローン以外にかかる支出」が非常に多くなるからです。

住宅ローン以外の支出も想定する

住宅ローンを組んで持ち家を所有すると、ローン以外の費用が年間数十万円ほど発生します。

具体的には、

  • 持ち家にかかる税金(固定資産税都市計画税)
  • 持ち家の保険代(火災保険料地震保険料)
  • マンションなら管理費修繕費駐車場代など
  • 戸建てなら住宅のメンテナンス費町内会費など

などがあります。

マンションの場合は、管理費や修繕費がかかりますし、住んでいる地域によっては駐車場代が高額になるケースもあります。

一方、戸建てには管理費や修繕費がない分、ご自身で将来のメンテナンス費用を用意しなければなりません。
加えて、戸建てのような木造建築の場合には、火災保険料が高くなる可能性もあるので、注意が必要です。

つまり、5,000万円もする住宅を購入する場合は、ローン以外の費用も併せて高額になるわけです。

住宅ローンの返済額が毎月15万2,000円でも、住宅関連費を合わせると、毎月20万円近くの支出になるでしょう。

もし年収1,000万円の方が、毎月20万円も住居関連費に支払いをしてしまうと、返済負担率は32%になります。

要は、収入の3割以上を住宅費用が占める状況になるということですね。

もちろん、貯蓄が十分にあって、かつ子どものいない共働き世帯であれば、収入のうち30%以上が住居関連費に消えても、大きな問題はないでしょう。

しかしもし子育て世帯であれば、子どもが成長するにつれて、教育費の支出もどんどん増えていきます。
加えて、ローンの開始年齢が30代を過ぎている世帯なら、老後資金の貯蓄も必要でしょう。

このように、将来的に住居以外の支出が増えていくと想定される場合、住居関連費だけで収入の30%以上を費やすのは危険ですよ。

高額な住宅を購入する方は、当然ながら生活水準も高い傾向にあります。
だからこそ、住居関連費用や将来的な教育費、老後資金も多めに考えておかなければなりません。

これらの費用を想定すると、返済額を収入の20%以下に抑えるのが適正バランスといえるでしょう。 

年収は510万円でも借りられるがおすすめしない

先述したように、5,000万円の住宅ローンを無理なく返済するための年収目安は1,300万円です。

しかし実は、金融機関の「借入可能額シミュレーション」を使うと、年収510万円でも5,000万円の住宅ローンを借りることが可能になっています。

下記のフラット35シミュレーションを見てみましょう。

<フラット35「年収から借入可能額を計算」シミュレーション(住宅金融支援機構)>

年収 510万円
借入金利 1.24%
返済期間 35年
返済方法 元利均等返済
借入可能額の計算結果 5,066万円

※フラット35金利1.24%は例として記載
※参考:「フラット35: 年収から借入可能額を計算」(住宅金融支援機構)
 

なんと上記のシミュレーションでは、年収の約10倍もの住宅ローンを組める計算結果になりました。

びっくりですよね。

でも、このシミュレーションはあくまで「借入可能な上限額」を出すだけの簡易的なツールです。

年収510万円の手取り月収は33万円程度ですので、仮に5,000万円の住宅ローンを組めば、手取り月収の半分が返済に消えてしまうことになります。

35年間もの長期に渡って収入の半分が返済だけに消える契約は、現実的ではありませんよね。

つまり、金融機関の借入可能額シミュレーションはあくまで、「いくらまで借入可能なのか」という、上限額しか教えてくれないということです。

余裕を持って住宅ローンを返済していくためには、手取り収入と返済負担率のバランスを見ながら、慎重に検討する必要がありますよ。

5,000万円の住宅ローン返済額は約15万円だが、組み方によって増減する

先ほど、5,000万円の住宅ローンを組む際は、毎月の返済額が約15万2,000円になるというシミュレーションをお伝えしました。

ただ、このシミュレーションは「35年返済かつ頭金なしの金利を採用しています。

したがって、このシミュレーションよりも返済期間を短く考えている方や、頭金を入れて金利をできる限り低くしたい方の場合は、返済額のシミュレーションも変わってきます。

借入条件のパターン別に返済額がどのように変化するのか、一覧にまとめました。

<5,000万円の住宅ローン 条件別返済額>

パターン① パターン② パターン③
ローンタイプ フラット35 フラット35 フラット35
頭金 なし 500万円(1割) 500万円(1割)
返済方法 元利均等返済・
ボーナス払いなし
元利均等返済・
ボーナス払いなし
元利均等返済・
ボーナス払いなし
返済期間 35年 35年 30年
金利 1.50% 1.24% 1.24%
毎月の返済額 約15.4万円 約14.7万円 約16.7万円

※シミュレーション利用サイト:「フラット35:借入希望金額から返済額を計算」(住宅金融支援機構)
※フラット35の金利は例として記載

まずは、上記表のパターン①を見てみましょう。
頭金なし頭金ありとでは、適用金利が年0.26%違います。

金利が違えば返済額も変わるため、同じ35年ローンでも、パターン②のほうが毎月の返済額も約7,000円安くなっていますよ。

毎月数千円の差額でも、35年間という長期間で見れば大きな差額です。
返済額の負担を抑えるためにも、できる限り頭金は入れ、金利を引き下げるようにしましょう。

また、ローンの開始年齢によっては、パターン③のように、返済期間を30年にする場合もあります。

パターン③の場合、返済期間が短くなることで、パターン②より毎月2万円も返済額の負担が増えているので要注意です。

返済額が増えると、返済負担率の計算も変わってきます。
のケースで返済負担率を20%に抑えるためには、頭金を多めに入れて借入金額を抑える調整が必要ですね。

このように、同じ5,000万円の住宅ローンでも、組み方によって返済額が増減します。

どのようなケースでも返済額を手取り収入の20%以下に抑えられるよう、返済計画を慎重に組んでくださいね。

5,000万円の住宅ローンを組む際の注意点!

5,000万円の住宅ローンを組むときは、高額だからこそ通常の住宅ローンよりもさらに注意しなければなりません。

当記事内で「年収の目安は1,300万円」とお伝えしてきましたが、年収はあくまで一般的な目安です。

住宅ローンの組み方や家族構成などによっては、年収が1,300万円あっても返済が厳しくなる可能性もあるので、注意してくださいね。

特に注意したいのが、

  1. 夫婦フルタイム共働きで年収1,300万円を維持している場合
  2. 変動金利で住宅ローンを組む場合
  3. 住宅ローンの開始年齢が40代で、返済期間が35年以下になる場合

という3つのケースです。

それぞれの注意点を解説していきますので、これらのケースがご自身の状況に当てはまる方は、必ず読むようにしてくださいね。

共働きであれば妻の出産により年収がダウンする

夫婦フルタイム共働きで年収1,300万円を維持している場合は、妻の妊娠・出産・子育てによる、年収の減少に気をつけましょう。

妊娠、出産によって育休休暇を取得するタイミングや、時短勤務を選択したときも、いずれも年収は確実にダウンします。

フルタイムで職場復帰できたとしても、仕事と家庭の両立が難しくなり、やむをえず退職したりパート勤務に切り替えたりする女性も少なくありません。

子どもが大きくなれば、フルタイム勤務を再開できるかもしれません。
しかしその一方で、子どもが大きくなって受験時期を迎えると、塾の送迎や家庭でのサポートが必要になってきますよ。

このように、共働きで子どもがまだ小さい、あるいはこれから生まれる予定の家庭は、将来的に今と同じ働き方を継続できなくなる可能性があります。

つまり、収入が増えるよりも、減る可能性のほうが大きいのです。

共働き夫婦の場合は、

  1. できる限り頭金を入れて借入金額を少なくする
  2. 妊娠や出産で収入が減少する時期に金利優遇のある住宅ローンを選ぶ

などの対策を取って、収入ダウンを想定した返済計画を立てるようにしてくださいね。

変動金利で組んで金利が上昇すると返済できなくなる

変動金利で住宅ローンを組む場合も要注意です。
なぜなら変動金利の場合、将来的に金利が上昇する可能性を踏まえて返済額を調整しなければならないからです。
 
もし変動金利で、手取り収入に対する返済負担率が20%になるローンを組んでしまうと、将来金利が上昇したときに、返済負担率が20%を超えてしまいます。

金利上昇のタイミングに子どもの進学などが重なれば、家計は一気に赤字になってしまう可能性もあるということです。

したがって、変動金利を選択する場合は、

  1. 将来の金利上昇を想定し、借入当初の返済負担率を15%~18%程度に抑えておく
  2. 返済期間を短く設定し、早期完済できるように調整する

の2つが非常に大切ですよ。

くれぐれも全期間固定金利と同じ返済負担率、同じ基準で考えてはいけません。

変動金利は、金利がいつどの程度上がるかわからないという不確実なデメリットを含んでいます。

変動金利で住宅ローンを組むときは、金利上昇を想定した返済計画を立て、万一の状況に備えるようにしましょう。

住宅ローンの開始年齢が40代で、返済期間が35年以下になる場合 

住宅ローンの開始年齢が40代で、返済期間が35年以下になる場合も要注意です。

もし40歳で35年のローンを組めば、完済時の年齢は75歳です。

定年後の年金生活で、現役時代と同額の住宅ローンを返済していくのは難しいですよね。

「退職金を住宅ローンの返済に充てる」という方もいらっしゃいますが、退職金は老後生活を支える貴重な資金です。

安易に返済に回すのはおすすめしませんよ。

40代で住宅ローンを組む場合は、年金の支給開始年齢前に完済できるよう、返済期間を20年~25年程度に縮めるようにしましょう。

ただし、返済期間を短くするとそれだけ毎月の返済額も大きくなるので、返済負担率の調整が必要になります。

したがって40代で住宅ローンを組む際には、

  1. 返済期間を20年~25年程度に設定する
  2. 返済額が高くなる場合はできる限り頭金を入れて借入金額を少なくし、返済負担率を20%以下に調整する

の2点が大切ですよ。 

まとめ

5,000万円の住宅ローンを無理なく、余裕をもって返済するために必要な年収の目安は、1,300万円です。
とはいえ、大切なのは年収というよりも住宅ローンの組み方ですよ。

5,000万円の住宅ローンを組むうえで大切なポイントをまとめると、下記のようになります。

5,000万円の住宅ローンを組むうえで大切なポイント

  • 返済額手取り収入の20%以内に抑えること(変動金利の場合は15%~18%以内)
  • 借入上限額と無理なく返せる金額は違うため、金融機関の「借入可能額シミュレーション」は鵜呑みにしない
  • 共働き家庭収入ダウンを見越した返済計画を立て、40代なら年金開始前に完済できる返済計画を立てる

いずれも重要なポイントなので、忘れないようにしてくださいね。

特に、返済負担率は住宅ローンを組むうえで重要な指標なので、必ずチェックしておきましょう。

住宅ローンを組む際、多くの方は「この年収ならいくらまで借りられるのか?」と考えがちです。

しかし最も重要なのは「この年収で返していけるかどうか?」という点ですよ。

なぜなら、いくら年収の高い方でも高額な住宅を購入すれば、その分住宅を維持するための費用も高額になるからです。

住宅ローンは長期契約なので、ローン以外の支出も十分考慮し、生活に支障のない返済額に調整することが大切ですよ。

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