• 2017.10.24
  • 2019.06.18

【2019年6月】おすすめ住宅ローンの金利比較!選び方からシミュレーション方法まで徹底解説

じぶん銀行
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マイホームを購入する際に、ほとんどの人にとって必要なのが住宅ローン。人生において一番大きな出費になるので、ローン選びでは失敗したくないですよね。

しかし実際に住宅ローンを調べ始めてみると、

  • 基本的なことも含めて、分からないことが多すぎる
  • 住宅ローンは種類が多いので、どうやって比較すればいいかわからない
  • 金利タイプの選び方を知りたい
  • 住宅ローンの審査に通るかが不安
  • 住宅ローン選びで失敗したくない

など、疑問や不安がたくさん出てきますよね。

分からないことが多すぎて、何から決めれば良いのか分からない!
この記事を読むだけで、住宅ローンの基本知識を身につけることができますよ。

当記事ではそんなあなたのために、住宅ローンの基本や失敗しない選び方、審査、返済対策まで、住宅ローンで知るべきポイント全てを徹底的に解説しています。

また「結局のところ、一番お得な住宅ローンはどれなの?」ということを知りたい方には、便利な住宅ローンの一括シミュレーションツールを用意しています。

金利だけでなく、諸費用を含めた支払い総額で比較できるので、住宅ローン選びの参考にしてくださいね。

変動金利ランキング(新規)

住信SBIネット銀行
「全疾病保証」が0円!
変動金利 0.447%

2019年6月適用金利

じぶん銀行
低金利 &「がん50%団信」「全疾病保障」が0円で付帯!
変動金利 0.457%

2019年6月適用金利

au住宅ローン
がんと診断されたら、住宅ローン残高が半分に!
変動金利 0.457%

2019年6月適用金利

ソニー銀行
WEB上で金利タイプの変更が可能!
変動金利 0.457%

2019年6月適用金利、変動セレクト、新規購入で自己資金10%以上

SBIマネープラザ
2位 SBIマネープラザ
全疾病保証が金利の上乗せなし!
変動金利 0.457%

2019年6月適用金利

当初固定10年ランキング(新規)

じぶん銀行
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当初固定10年 0.590%

2019年6月適用金利

au住宅ローン
がんと診断されたら、住宅ローン残高が半分に!
当初固定10年 0.590%

2019年6月適用金利

ソニー銀行
WEB上で金利タイプの変更が可能!
当初固定10年 0.590%

2019年6月適用金利、固定セレクト、新規購入で自己資金10%以上

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当初固定10年 0.650%

2019年6月適用金利

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2019年6月適用金利

全期間固定35年ランキング(新規)

みずほ銀行
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全期間固定35年 1.215%

2019年6月適用金利

住信SBIネット銀行
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全期間固定35年 1.360%

2019年6月適用金利

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3位 SBIマネープラザ
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全期間固定35年 1.370%

2019年6月適用金利

ソニー銀行
WEB上で金利タイプの変更が可能!
全期間固定35年 1.384%

2019年6月適用金利、住宅ローン、新規購入で自己資金10%で以上

新生銀行
諸費用が安く、借り換えにおすすめ!
全期間固定35年 1.500%

2019年6月適用金利

フラット35ランキング(新規)

ARUHI
1位 ARUHI
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フラット35(ARUHIスーパーフラット) 1.220%

2019年6月適用金利

一般団信加入、融資比率9割以下

住信SBIネット銀行
「全疾病保証」が0円!
フラット35(融資率9割以下、21〜35年) 1.270%

2019年6月適用金利

新機構団信付き、融資比率9割以下

SBIマネープラザ
2位 SBIマネープラザ
全疾病保証が金利の上乗せなし!
フラット35(融資率9割以下、21〜35年) 1.270%

2019年6月適用金利

イオン銀行
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フラット35(融資率9割以下、21〜35年) 1.270%

2019年6月適用金利

楽天銀行
低金利 &諸費用が安い!
フラット35(融資率9割以下、21〜35年) 1.270%

2019年6月適用金利

【2019年6月】住宅ローンの金利比較一覧(新規借り入れ)
※銀行名をクリックすると詳細ページにジャンプします

銀行名 金利 融資事務手数料 保証料 審査期間
オススメじぶん銀行 変動 0.457%

2019年6月適用金利

借入金額×2.16% 無料 2週間程度
当初10年固定 最低金利0.59%

2019年6月適用金利

35年固定 1.68%

2019年6月適用金利

住信SBIネット銀行 変動 最低金利0.447%

2019年6月適用金利

借入金額×2.16% 無料 1週間程度
当初10年固定 0.7%

2019年6月適用金利

35年固定 1.36%

2019年6月適用金利

SBIマネープラザ 変動 0.457%

2019年6月適用金利

借入金額×2.16% 無料 6週間程度
当初10年固定 0.71%

2019年6月適用金利

35年固定 1.37%

2019年6月適用金利

新生銀行 変動 0.6%

2019年6月適用金利

108,000円 無料 2週間程度
当初10年固定 0.9%

2019年6月適用金利

35年固定 1.5%

2019年6月適用金利

みずほ銀行 変動 0.525%

2019年6月適用金利

借入金額×2.16% 無料
当初10年固定 0.65%

2019年6月適用金利

35年固定 最低金利1.215%

2019年6月適用金利

ソニー銀行 変動 0.457%

2019年6月適用金利、変動セレクト、新規購入で自己資金10%以上

住宅ローン43,200円、変動セレクト住宅ローン借入金額×2.16% 無料 4週間程度
当初10年固定 最低金利0.59%

2019年6月適用金利、固定セレクト、新規購入で自己資金10%以上

35年固定 1.384%

2019年6月適用金利、住宅ローン、新規購入で自己資金10%で以上

イオン銀行 変動 0.52%

2019年6月適用金利

定額型:108,000円 定率型:借入金額×2.16% 無料 2~3週間程度
当初10年固定 0.74%

2019年6月適用金利

35年固定
三菱UFJ銀行 変動 0.525%

2019年6月適用金利

32,400円 一括前払い型と利息組込み型により変動 4週間程度
当初10年固定 0.69%

2019年6月適用金利

35年固定 1.55%

2019年6月適用金利

楽天銀行 変動 0.527%

2019年6月適用金利

324,000円 無料 2週間程度
当初10年固定 1.014%

2019年6月適用金利

35年固定
au住宅ローン 変動 0.457%

2019年6月適用金利

借入金額×2.16% 無料 4週間程度
当初10年固定 最低金利0.59%

2019年6月適用金利

35年固定 1.68%

2019年6月適用金利

三井住友銀行 変動 0.525%

2019年6月適用金利

32,400円(消費税込) 100万円あたり10,195円(元金均等返済15年)~ 1ヶ月~1ヶ月半
当初10年固定 1.1%

2019年6月適用金利

35年固定 1.68%

2019年6月適用金利

三井住友信託銀行 変動 0.475%

2019年6月適用金利

借入金額×2.16% 32,400円 1ヶ月半~2ヶ月
当初10年固定 0.65%

2019年6月適用金利

35年固定
東京スター銀行 変動 0.75%

2019年6月適用金利

借入金額×2.16% 無料 1ヶ月
当初10年固定 0.8%

2019年6月適用金利

35年固定

この記事の目次

住宅ローンとは

住宅ローンとは、マイホームとして住むための土地や住宅を購入したり、新築やリフォームしたりするために利用する融資のことです。

わかりやすく言ってしまえば、住宅購入用の借金のことですね。

住宅を購入するためには、数千万円規模の資金が必要になります。サラリーマンでいえば平均年収の何倍もの費用を要するということです。

これだけの費用を現金で一括払いできる人は少ないと思います。そこで多くの人が金融機関から住宅ローンを借りて、マイホームを手に入れているのです。

住宅ローンは、多額の資金を長期間にわたって返済します。つまり人生最大の買い物であり、人生最大のローン(借金)だということです。当然、ローン契約の際は審査がありますし、購入する住宅は担保になります(※)。

担保とは

ローンの返済ができなくなった場合に、代わりに返済を保証する「資産価値のある物」のことです。
住宅ローンの場合は購入する住宅の土地と建物が担保対象になります

※一部の金融機関では無担保タイプの住宅ローンもあります

したがってローン返済が滞れば、担保対象である住宅が競売にかけられます。場合によってはマイホームが売却されてしまって借金だけ残るケースもありえるわけです。

ここ数年、マイナス金利の影響で住宅ローンは空前の低金利、金融機関の獲得競争も激化し、以前よりも簡単に住宅ローンを組めるようになりました。

しかし身の丈に合わないローン契約を組んでしまうと返済がかなり大変です。

住宅ローンは借金であるということを忘れず、計画的に住宅ローンを活用することが重要です

失敗しない住宅ローンの選び方

住宅ローンの選び方で失敗しないために大切なことは、まず無理なく返済していける予算を決め、安心できる返済プランを立てることです。

大まかな手順としては、以下のとおりです。

失敗しない住宅ローンの選び方

  1. 予算を決める
  2. 金利タイプを決める
  3. 団体信用生命保険や疾病保障を比較する
  4. シミュレーションを行いつつ、住宅ローンを比較&検討する
  5. 仮審査に申し込む
  6. 本審査に申し込む

上記の手順で最も大切なポイントは、「予算を踏まえて住宅ローンを選んでいる」ということです

住宅ローン選びで失敗する人の多くは、「予算を踏まえず」住宅ローンを組んでいることが多いです。

つまり、気に入る住宅を見つけた上で、その予算をクリアするために、できるだけ低金利でたくさん借りることのできる住宅ローンを探そうとするのです。

しかし、無理なく返済していける予算かどうかを考えずに住宅ローンを組むのは危険です。予算を考えずに住宅ローンを検討すると、月々の負担を軽くすることだけに頭がいっぱいになってしまい、結果的に返済困難な状況を招いてしまう可能性があります。

住宅=資産になるという価値観は過去のものです。なぜなら、現在はバブル期のように住宅の価値が上がり続けるわけではないからです。

返済困難な状況に陥らないためにも、まずは予算をしっかり固める必要があります

その予算計画をもとに住宅を探し、そのうえでお得な住宅ローンを選ぶようにするのが大切ですよ。

住宅ローンの予算を決める

住宅ローンの予算を決めるには、まずライフプランニングシートを作り、さまざまな視点で返済額を計算することが大切です

ライフプランニングシートとは、現在の状況から未来を想定し、資金計画の大枠を把握するためのものです。

たとえ同じ年収・同じ家族構成であったとしても、住宅ローンの適正な予算は各家庭で異なるものです。それぞれの家庭によってライフスタイルや価値観、今後おこりうるライフイベント、資産状況が細かく変わってくるので当然ですよね。

ご自身のライフスタイルに適したローン予算を決めるために、まずはライフプランニングシートを作ってみましょう。ライフプランニングシートの具体的な作成方法を含め、住宅ローンの予算の決め方をご説明していきますね。

ライフプランニングシートを作る

ライフプランニングシートを作れば、家族構成や収入の状況を元に、将来の家計の収支状況をひと目で把握することができます。ライフプランニングシートはエクセルで作るのがおすすめなのですが、一から作るとかなり大変です

そこで、日本FP協会から提供されている無料のワークシートを活用しましょう。下記のリンクよりシートのひな型をダウンロードできます。

▼「便利ツールで家計チェック」(日本FP協会)▼

https://www.jafp.or.jp/know/fp/sheet/

上記のリンク先にある「家計のキャッシュフロー表」が、いわゆるライフプランニングシートです。ただし、ライフプランニングシートを作成するための前提として、資産状況やライフイベントを把握しなければならないようになっています。

そこでまず、リンク内にある「家計のバランスシート」「ライフイベント表」を先に作成するのがおすすめです。そうすることで、よりスムーズにライフプランニングシートに着手できますよ。

おすすめの作成手順まとめ

  1. 「家計のバランスシート」を使い、現在の資産状況(預貯金額など)を書き出す
  2. 「ライフイベント表」を使い、家族全員の予定や目標(出産や入学、旅行などのイベント)を書き出す
  3. 「家計のキャッシュフロー表」へ将来の収支状況を作成する

将来のライフイベントで特に重要なのが、「仕事と子どもの予定」です

仕事については昇給の見込みや転職のほか、子育て期に配偶者が仕事をやめて収入減の可能性など、さまざまな収入の変化を想定しておかなければいけません。

また子どもの人数が増えると、かかる教育費も変わってきます。

夫婦間で今後の仕事や子どもに対する考えを共有し、しっかりと話し合っておくことが大切ですね。

 家族で話し合った結果を元に、先述した「家計のキャッシュフロー表」に将来の収支を書き出していきます。住居関連費には希望する住宅ローンの返済額と固定資産税、マンションの場合は管理費や修繕積立金を概算で入れてみましょう。

 固定資産税は住宅によって異なりますが、新築物件の相場は年間10万円~20万円程度です。ここでは概算で15万円程度入れておくと良いでしょう。

もし書き出した将来の収支状況に不安がある場合は、返済額を含めて家計の見直しが必要です。複数のパターンを作り、ある程度収入が変化しても対応できる返済額になるように調整しましょう。

現在の家賃と貯蓄額から返済額を計算する

現在の家賃と貯蓄額を元に、ざっくりとした返済額を計算する方法もあります。まず、現在支払っている年間の家賃額と貯蓄額を合算し、そこから住宅ローンに充てられる返済額を求めていきます。

たとえば、現在の家賃が月10万円(年間120万円)で、年間80万円を貯蓄している人が新築マンションを購入する場合、無理のない住宅ローン返済額はいくらくらいでしょうか。試算してみましょう。

計算例

【住宅購入前】年間家賃120万円+年間貯蓄額80万円=200万円

【住宅購入後】200万円-(購入後の年間貯蓄額70万円+住宅ローン関連費約46万円※)

84万円(月7万円)以内が無理のない返済額

※住宅ローン関連費:固定資産税15万円+火災・地震保険料1万円+管理費・修繕積立代30万円と想定

上記の場合、現在の家賃が月10万円の人でも、住宅ローンの返済額は月7万円までに抑えなければいけません。なぜならば、返済額以外にも固定資産税などの関連費が必要になってくるからです。

住宅ローン関連費や貯蓄を含めると、意外とかけられる費用は少ないんだね…。

もちろん、必要な貯蓄額は個々のライフプランや資産状況で大きく変わるため、場合によっては年間100万円以上貯蓄が必要な人もいるでしょう。各家庭で作成したライフプランニングシートから、住宅購入後の必要貯蓄額を割り出し、適正な返済額を計算してください。

必要貯蓄額がわからない人は、目安として片働き世帯で年間60万円~80万円、共働き世帯では80万円~100万円程度を目安に計算しましょう。

年収から返済額を計算する

年収から返済額を計算する場合、税込み年収ではなく、手取り年収で計算することが大切です。なぜなら税込みの金額で計算してしまうと、手元に残る金額が著しく少なくなってしまう可能性があるからです。

多くの金融機関では「ローン返済額は、税込み年収の25%~35%以内」がローンを借りるときの条件となっていますが、これはあくまでも「借入金額の上限」なので、無理なく返済できる金額というわけではありません。注意してくださいね。

住宅ローンを無理なく返済していくためには、税金や社会保険料などを差し引いた「手取り年収」から、ローン返済額を20%程度に抑えるのがおすすめです。手取り年収400万円の場合、返済額は年間80万円程度が目安になりますね。

でも不動産会社のチラシとか、モデルルームのシミュレーションだともっと借りられそうだったよ??
チラシの返済額は関連費や金利変動、貯蓄などが考慮されていないため、あまりあてにならないのです

もちろん、資産状況やライフプランによっては、返済額が20%を超えていても無理なく返済していける場合もあります。20%というのはあくまで目安ですので、各家庭の状況を踏まえて調整してくださいね。

返済額から、無理なく返せる物件金額を計算する

年間の返済額の目安ができたら、そこから無理なく購入できる物件金額を計算していきましょう。計算方法は以下のとおりです。

物件金額の計算方法

①年間の返済額÷12か月=毎月の返済額 ※ボーナス払いは使用しないようにしましょう

②毎月の返済額から借入可能金額を計算(全期間固定金利型の金利水準で、30年までの返済期間で計算)

③借入可能金額+用意できる頭金(1割~2割推奨)額=無理なく返せる物件金額

 返済額から物件価格を想定する場合、下記のツールをご活用ください。

万円
万円
借入可能額 返済負担率

参考:借入れ限度額の基準 フラット35の返済負担率

年収 400万円未満 400万円以上
基準 30% 35%
条件を変更してもう一度試算する

この計算のポイントは、借入可能金額を試算するときに

  • あえて一番高い全期間固定の金利(1.3%前後)を用いて試算すること
  • 長すぎる返済期間を設定しないこと

の2点にあります。

不動産業者の広告の多くは、「一番低い変動金利で35年返済」という返済プランで月々の返済額が試算されています。

それを見ると、「月々の返済はこれだけで買えるのか」と錯覚してしまいますが、半年で金利の見直しがある変動金利で35年もの返済計画を組むのは危険です。

変動金利が絶対にいけないというわけではありませんが、借りすぎを防ぎ、無理なく返していける物件金額を求めるには全期間固定金利で計算するのが確実です。

物件金額の試算

では実際に物件金額を計算してみましょう。ここでは手取り年収420万円、年間返済額の目安84万円の家庭という前提条件です。

計算式

①84万円÷12か月=毎月7万円
②毎月7万円の借入可能金額を計算(下表参照)、ここでは1.5%で30年返済の「2028万円」を選択
③2028万円+用意できる頭金額250万円=2278万円が無理なく返済できる物件金額 【毎月7万円の借入可能金額目安】元利均等返済、概算値を記載

金利 返済期間20年 返済期間25年 返済期間30年
1% 1522万円 1857万円 2176万円
1.2% 1455万円 1813万円 2115万円
1.5% 1450万円 1750万円 2028万円

手取り年収が420万円、年間返済額84万円の人が無理なく返せる物件金額は、2278万円(うち頭金250万円)になりました。

正直「もっと借りられるのでは?」と思われたかもしれませんね。もっと借りられるのではと思った方は、不動産業者の「家賃並みに返済できる」とうたう広告を過信している可能性があります。

繰り返しますが、変動金利で35年返済は住宅ローンの返済プランで「もっとも安くなるように見える」禁じ手のシミュレーションです。安心で無理のない予算を計算すると、実際に借りられる金額はこの程度だということを覚えておきましょう。

関連記事FPが伝授!住宅ローン利用時の資金計画の立て方

住宅ローンの金利タイプを選ぶ

住宅ローンの予算を立てることができたら、次は借り入れする金利タイプを選びましょう

住宅ローンの金利タイプには、下記の3つの種類があります。

住宅ローンの金利タイプ

  • 【変動金利】半年に1度金利が見直しされる。借入時の適用金利は一番安い
  • 【全期間固定金利】期間中金利が変わらず固定。借入時の適用金利は一番高い
  • 【固定期間選択型】当初一定期間だけ固定金利。借入時の適用金利は中間。

金利が底値まで下がっている2019年現在のおすすめ金利タイプは、長く安心できる全期間固定金利です。ただし変動金利や固定期間選択型も、条件次第では賢く活用できる金利タイプです。

ご自身に合っている金利タイプを簡単に診断するため、下記のチャートを参考にしてください。

あなたにピッタリの金利タイプを簡単チェック!フローチャート

どうしてこの金利タイプがおすすめなの??
おすすめの理由をイメージするために、金利タイプの特徴やメリット・デメリットをご説明していきますね。

それぞれの特徴を知ることで、ご自身に適した金利タイプがどのタイプなのか、つかみやすくなりますよ。

変動金利

変動金利とは、半年に1度金利が見直しされる金利タイプです。金利が変動する可能性はあるものの、借入時の金利が1番低いため人気もあります

実は金融機関や不動産会社が最初に提案するシミュレーションのほとんどは、変動金利で計算されています。

変動金利は金利の低さから惹かれる人が多い一方で、金利変動のルールが特殊なためわかりづらさを感じている人も多くいます

そんな変動金利のメリットとデメリットをお伝えします。

変動金利のメリット

変動金利のメリットはなんといっても「金利の低さ」です

2019年2月現在の変動金利は日銀が導入したマイナス金利と、金融機関の獲得競争による影響もあり、歴史的な低金利になっています。金利は低ければ低いほど住宅ローンの利息額が少なくなるため、月々の返済額を抑えることができます。

変動金利0.6%、全期間固定金利1.2%の月々の返済額を比較してみましょう。

【前提条件:借入額2500万円/返済期間25年/元利均等返済方式】

  • 毎月の返済額:①変動金利0.6% = 8万9760円
  • ②全期間固定金利1.2% = 9万6498 円
金利が0.6%違うだけで、毎月の返済額は7000円弱も差が出ます

これを見ると誰でも変動金利で借りたくなりますよね。

しかし、変動金利はデメリットを理解しておかなければ、リスクの大きい金利タイプです。デメリットについても見てみましょう。

変動金利のデメリット①金利上昇リスク

変動金利のデメリットは、「金利上昇リスク」です。変動金利は金利が半年ごとに見直しされるため、どれだけ安い金利でローンを契約しても、半年後には金利が変わる可能性があります。

じゃあ金利が上がった時に、固定金利に切り替えたらいいの??
固定金利は毎月金利の見直しがあるため、変動金利が上がる時には既に固定金利も上がってしまっています。

つまり変動金利上がったときに都合よく固定金利に切り替えることは不可能だということです。

変動金利のデメリット②金利変動のルールが分かりづらい

変動金利の2つ目のデメリットは、元利金等返済の場合に適用される金利変動ルールが分かりづらいことです。

変動金利の元利金等返済には、下記の2つのルールが存在しています。

5年ルール

金利が変動しても、5年間は毎月の返済額が変わらない

125%ルール

毎月の返済額を見直す際には、前回の返済額の125%までの上昇に抑える

毎月の返済額は5年に一度見直されて、どれだけ金利が上がっていても直前の返済額の125%を超えることはない」ということですね。

これらの金利変動ルールは一見ローン契約者の負担に配慮しているように見えますが、金利が上昇している局面ではデメリットになります

なぜなら月々の負担を抑えても、本来支払わなければいけない「未払い利息」は免除されないからです。

もし未払い利息がたまったままローン返済期間が終われば、その時点でたまった利息額を一括返済しなくてはいけません。これを見ると、5年ルールや125%ルールが「とりあえず目先の返済額が減るだけ」という仕組みになっているのがよくわかりますよね

つまり変動金利は、長期間借りると、金利変動によるデメリットが表面化してくる可能性も高いということです。変動金利を借りる場合は繰り上げ返済を活用して返済期間を短くし、できるだけ短期で返済するのがおすすめです。

関連記事住宅ローンの変動金利は怖くない!リスクを抑えてメリットを活かす賢い使い方

全期間固定金利・フラット35

全期間固定金利とは、名前のとおりローン契約期間中の金利がずっと変わらない金利タイプです

ただし金利が変わらないという安心感があるため、3つの金利タイプでもっとも金利が高くなっています。

そんな全期間固定金利のメリットとデメリットをお伝えしましょう。

全期間固定金利・フラット35のメリット

全期間固定金利のメリットは、

  • 金利が変わらない安心感
  • あらかじめ総返済額がわかっているため返済計画の見通しを立てやすい

の2つで、安心してライフプランニングを実行できます。

金利上昇や返済額の変動に不安を感じてしまったり、貯蓄計画が狂うことがないのが大きな魅力ですね!

またフラット35では20年以内での借り入れ時の金利が、低く設定されていることも魅力のひとつです。

全期間固定金利・フラット35のデメリット

全期間固定金利のデメリットは、「金利が高くなること」です

金利が高くなるということはすなわち、住宅ローンの利息額が大きくなるということです。したがって、

  • 借入可能金額が少なくなる
  • 月々の返済額が高くなる

といった金額面での懸念があるということです。

もちろん金利が変わらないときや下降局面にあるときは、他の金利タイプと比べて返済額も高くなりますね。

とはいえ、あらかじめ総返済額がわかるのは全期間固定金利のみです。全期間固定金利を選択する場合はあえて返済期間を長めに設定して、月々の返済額を抑えつつコツコツ返していくのがおすすめです。

関連記事住宅ローンの全期間固定金利型を選んだほうがいい人・ダメな人

固定期間選択型(当初固定金利型)

固定期間選択型とは、当初約束された一定期間は固定になる金利タイプです

固定される期間は3年・5年・10年・20年などが一般的です。

一定期間が終わったあとは再度金利タイプを選択することになり、金利も改めて設定されます。

変動金利と固定金利という両方の特徴を持った金利タイプだといえますね。

固定期間選択型のメリットとデメリットをお伝えします。

固定期間選択型のメリット

固定期間選択型のメリットは「固定期間に対する割引幅が大きいこと」です

三井住友銀行の住宅ローン(WEB申込専用プラン)を例に見てみましょう。

金利割引の具体例

①変動金利型:店頭表示金利 年2.475%→適用金利 年0.525%【金利割引▲2%】
②固定期間選択型(当初10年):店頭表示金利 年3.3%→適用金利 年1.35%【金利割引▲2.05%】

※2019年2月24日現在の三井住友銀行公式HPのデータをもとに作成

上記例では、変動金利と固定期間選択型の割引幅はほぼ同じです。

しかし低金利が約束される期間で見ると、変動金利は半年、固定期間選択型は10年間なので、お得度も安心度も違います。

当初10年、当初15年など固定期間が長いタイプはそれだけ割引が長く続くため、お得感が高くなっています

固定期間選択型のデメリット

固定期間選択型のデメリットは、「固定期間終了時点の金利変動リスク」です

固定期間終わる時期に金利が上昇局面にあれば、当然ながら適用される金利も高くなります。金利が上がると金利割引幅は大幅に小さくなるため、月々の負担額が一気に増えてしまう可能性がありますね。

この点は固定期間選択型のデメリットでしょう。

固定期間が長ければ長いほど金利変動リスクは高まるため、メリットとデメリットはまさに表裏一体といえます。

固定期間選択型を利用する場合は、当初の固定期間が長いタイプを選び、固定期間終了後も割引が大きいものを選ぶのがおすすめです。

関連記事住宅ローンの固定金利の選び方を解説!全期間と期間選択を正しく使い分けよう

関連記事これだけ読めば住宅ローン金利を理解できる!過去から現在、将来の推移まで徹底解説

金利の当初期間引き下げと、全期間引き下げの違いについて

当初引き下げ金利と全期間引き下げ金利の違い

金融機関によっては、「当初期間引き下げプラン」と「全期間引き下げプラン」の2種類が用意されている場合があります。

住宅ローンの金利は基準金利から一定の「優遇幅」を差し引いて決まるのですが、それぞれのプランによって優遇幅の条件が変わってきます。

それぞれの引き下げプランの特徴は下記の通りです。

当初期間引下げプラン

  • 借り入れ当初から一定期間の引き下げ幅が大きい
  • 一定期間は、2年・3年・10年・20年などから選べる。
  • 一定期間終了後は、金利が高めに設定されている。

全期間引下げプラン

  • 完済まで金利の引き下げが適用される。
  • 当初引下げプランよりも優遇幅は小さくなる
当初期間引き下げプランを利用する際には「期間終了後の金利が高めに設定されている」という点には注意しましょう。

団体信用生命保険や疾病保障について

団体信用生命保険(通称:「団信」)や疾病保障の充実度も、住宅ローンを比較するうえで大切なポイントです。なぜなら、これらは長期間におよぶ住宅ローンを安心して返済するために必要不可欠なものだからです

団信と疾病保障は、住宅ローン契約時に加入できる保険制度で、団信という保険の主契約(基本、加入必須)に特約(任意加入)で疾病保障を付けられるという形態になっています。

団信も疾病保障も、ローン契約者が死亡または病気等の理由で返済が困難になったときに、その時点の住宅ローン残高を保障するのが目的です。つまり、残高を代わりに返済してもらえるということですね。

団信と疾病保障の仕組みを下記にまとめています。

【団信と疾病保障の仕組み】

  団体信用生命保険(団信)【主契約】 疾病保障【特約】
保障内容 死亡・高度障害状態になったとき(※)にローン残高を全額保障される。商品によって特約が付帯できる場合もあり。
※フラット35は死亡・特定の身体障害状態になったときに適用
特定の病気と診断され、所定の状態になったときに適用。ローン残債の一部または全部が保障されたり、一時金が受け取れたりする。保障内容が多岐に渡るため注意が必要。
加入条件 ほとんどの金融機関で強制加入。
※フラット35は任意加入
任意加入
保険料 保険料は金利に含まれているため無料
※フラット35で団信加入しない場合は金利が-0.2%差し引かれる
保険料は無料のものもあれば、金利に0.2%~0.4%上乗せされるものもある
保険の販売者 保険会社  
保険の契約者 住宅ローン販売金融機関
※フラット35の場合は住宅金融支援機構
 
保険の被保険者 住宅ローン契約者  
一般の保険でいえば、団信は生命保険、疾病保障は医療保険や就業不能保険といったオプション契約だと考えるとわかりやすいですね。

団信自体の保障内容はどの保険でもほぼ同じなのでわかりやすくシンプルですが、団信の特約となる疾病保障は商品によって保障内容が異なる点に注意しましょう

また、疾病保障に共通する特徴として

  • がんは診断確定で全部または一部保障されるが、上皮内新生物など初期状態のがんは保障されない
  • がん以外の病気は一定期間働けない状態が続くなど「所定の状態」が指定されているため、病気になるだけでは保障されない
  • 加入できる年齢や保障される年齢に制限がある

というものがあり、保障対象が限定的です。

つまり、疾病保障保険に加入すればどんな病気でも安心、というわけではありません。

無料で付帯できるものであれば特段デメリットはありませんが、金利上乗せが必要なものは保障内容や保険料を吟味し、加入の必要性をよく考えることが大切です。

特徴的な疾病保障を解説

疾病保障はさまざまなタイプのものがあり、商品によって保障内容が異なります。ここでは、代表的な疾病保障をまとめました。疾病保障を付ける際の参考にしてください。

【代表的な疾病保障一覧】

疾病保障 提供する金融機関 保障の要件 保険料・保障期間
がん 心筋梗塞 脳卒中 その他
がん保障特約 楽天銀行、イオン銀行、横浜銀行、千葉銀行などの地方銀行 診断確定 所定の状態が60日以上 保険料:無料~0.3%金利上乗せ 保障期間:75歳~80歳まで
がん50%保障団信 じぶん銀行、ソニー銀行、朝日信用金庫 診断確定で50%保障 保険料:無料 保障期間:住宅ローン完済まで
3大疾病保障特約 みずほ銀行、三井住友銀行など多くの金融機関で取り扱いあり 診断確定 所定の状態が60日以上 保険料:0.25%~0.3%金利上乗せ 保障期間:75歳まで
7大疾病保障付特約<金利上乗せ型> 三菱UFJ銀行 診断確定 治療目的の入院 糖尿病などで就業障害が1年半以上 保険料:0.3%金利上乗せ 保障期間:80歳まで
上記の中でおすすめの疾病保障は「がん50%保障団信」そして「がん保障特約」です。

これらはがんと診断確定した時点で、住宅ローンの残債が半分あるいは全部保障されるというわかりやすさが魅力になっています。

ただし保険料について、「がん50%保障団信」はどこで加入しても無料ですが、「がん保障特約」は加入する金融機関によって無料~0.3%と費用に差があります。

もし「がん保障特約」を付けるなら横浜銀行や千葉銀行、京都銀行などの大手地方銀行(無料付帯できる)か、イオン銀行(金利上乗せ0.1%)で付帯するのがおすすめです。

がん以外の疾病保障については、対象となる疾病の数よりも、対象となる支払事由に注目しましょう。支払事由は加入する金融機関で微妙に異なるので、金融機関選びも重要になってきますよ。

おすすめは脳卒中・心筋梗塞で入院したときも対象になる三菱UFJ銀行の「7大疾病保障付き特約」、脳卒中・心筋梗塞で手術したときも対象になるみずほ銀行・ソニー銀行の「三大疾病保障特約」です。

所定の状態が一定日数以上続くことが支払事由になっている疾病保障の場合、いくら病気の範囲が広くても現実的に考えると使えないものが多いので、気をつけなければなりませんね。

関連記事住宅ローン付帯の保険・団信への4つの疑問を徹底解説!

住宅ローンシミュレーションで総支払額を計算しよう

金利タイプや団信を確認したら、いよいよ住宅ローンシミュレーションを使って、具体的な返済額を計算してみましょう。

シミュレーションをする際のポイントは「諸費用を含めた総支払額」で比較すること。

金融機関によって諸費用はバラバラなので、表示金利だけを見れば低く見える場合でも、諸費用を含めて計算すると思っていた以上に高い金額を支払わなければならない場合があるのです

ただし様々な金融機関のホームページを訪れて、ひとつずつシミュレーションをしていくのは手間がかかってしまいます。

そこで当サイトでは、複数の金融機関での総支払額を一括で比較できるシミュレーションツールを用意しています。

簡単な条件を入力するだけで、1番お得な住宅ローンが分かります!

各金融機関の住宅ローンを比較して費用に大きな差がなければ、団信や特定疾病、繰り上げ返済手数料の有無、金融機関独自のサービスなどもあわせて住宅ローンを絞り込みましょう。

繰り上げ返済や金融機関のサービスは、ご自身のライフスタイルに適しているか、使いやすいかどうかが大切なポイントです。

もしシミュレーションの結果、諸費用が高額になる場合は注意が必要です。諸費用が高額になる例や比較のポイントについても解説していきますね。

諸費用を含めると高額になる場合には注意しよう

住宅ローンの諸費用のうち、登録免許税や印紙税、仲介手数料などの金額は法律で決まっているため、どの金融機関&不動産会社でも同じ費用です。

ですが、諸費用を含めると支払総額が高額になるケースがあるため注意が必要です

金融機関や不動産会社で諸費用に違いが出る要因としては、以下の2つが考えられます。

諸費用に差が出るポイント

  • 融資事務手数料または保証料のどちらかが高くなっている
  • 不動産会社に支払う住宅ローン代行手数料などの諸費用が発生している

諸費用の一覧表を見て、上記の費用が高かったり、代行手数料が発生していたりする場合は注意が必要です。大切なポイントなので、それぞれ解説しますね。

融資事務手数料または保証料が高くなっている

融資事務手数料と保証料は、住宅ローンの諸費用の多くを占めており、できるだけ低く抑えておきたい費用です。

融資事務手数料は金融機関に支払う費用、保証料は保証会社に支払う費用で、ローンの借入金額と返済期間によって費用も変動します。

つまり、住宅ローンを借りる人の借入金額と返済期間によっては、諸費用が安くなる金融機関も変わるということです。それぞれの参考として、下記をご覧ください。

【融資事務手数料と保証料の相場】

・融資事務手数料

金融機関 融資事務手数料
都市銀行・地方銀行 一律3万円(税別)
ネット銀行 一律借入金額×2%(税別)
フラット35 借入金額×0.5%~2% ※販売金融機関によって異なる

・ローン保証料:

金融機関 ローン保証料
都市銀行・地方銀行 一括前払い(借入金額と借入期間で費用が変動)、
または金利に0.2%上乗せ分割払い
ネット銀行 無料
フラット35 無料(ただし、物件検査手数料が2万~6万円程度必要)

【融資事務手数料と保証料の計算例】※借入金額2000万円の場合

金融機関 返済期間20年 返済期間25年 返済期間30年
フラット35 12万円~46万円(※1)
都市銀行 一括前払い (三菱UFJ銀行) 約33万円 約37万円 約41万円
都市銀行 分割払い (三菱UFJ銀行) 利息総額 約40万4320円 利息総額 50万5600円 利息総額 60万7480円
ネット銀行 40万円

※10万円~40万円+物件検査手数料2万~6万円程度
※販売金融機関により異なる

上記の計算例でもわかるように、たとえ同じ借入金額でも返済期間が20年か30年かで、諸費用が安くなる金融機関も違ってきます。

フラット35でも金融機関ごとの費用差が大きいので、どこで加入するのかが大事なポイントになります。

シミュレーションを行った結果、融資事務手数料またはローン保証料が高くなる場合は、ご自身の借入金額や返済期間に適した金融機関を改めてチェックしてみましょう。

不動産会社に支払う住宅ローン代行手数料などの諸費用が発生している

諸費用の明細を見ていて、「住宅ローン代行手数料」や「住宅ローン取り扱い手数料」という名前の費用がある場合は要注意です

これは不動産会社にローンの申込手続きを任せるための費用で、銀行に直接住宅ローンを申込むときは発生しません

新築物件の場合、不動産会社やハウスメーカーの提携する銀行から融資を受ける「提携ローン」を勧められることも多いのですが、提携ローンを利用すると、これらの費用が3万円~10万円程度発生するのです

提携ローンは審査が通りやすいなどのメリットもありますが、必ずしも利用する必要はありません。

ネットで調べた銀行で住宅ローンを申込みたい場合は、銀行に直接住宅ローンを申込むことでこれらの代行手数料を抑えることができますよ。

特典やキャンペーンを主軸にしてローンを決めない

金融機関のホームページを見ていると、さまざまな特典やキャンペーンが用意されていますよね。

ですが特典やキャンペーンを住宅ローン選びの主軸にするのは避けましょう

住宅ローンを選ぶ際にもっとも大切なことは「完済まで、自身が余裕をもって返済していけるのか」ということです。目先の特典やキャンペーンの内容につられて、返済が困難なローンに申し込んでしまっては意味がないのです。

「2社以上のシミュレーション結果がほとんど同じだった場合に、特典が充実している方を選ぶ」というくらいの認識で問題ありません。

関連記事住宅ローンの諸費用は210万円!?出費を抑える賢いローンの組み方を徹底解説

低金利住宅ローンのおすすめ

ここからは低金利の住宅ローンを紹介していきます。
借入を検討している金利タイプの金融機関を絞り込む際の参考にしてみてくださいね。

じぶん銀行
住宅ローン 変動金利 全期間引下げプラン

じぶん銀行住宅ローンは、三菱UFJ銀行とKDDIが共同出資した住宅ローンです。

じぶん銀行住宅ローンの特徴として、下記の3つが挙げられます。

  • ネット銀行らしい金利の低さ
  • がん50%団信と、全疾病保障が0円で付けられる
  • WEBで手続きが完了できる

なかでも大きな特徴のひとつが「がんと診断確定されると、住宅ローン残高が半分になる」という保障があります。3大疾病保障をつけるには金利の上乗せが必要な金融機関も多いですが、じぶん銀行では「がん50%団信」が無料で付けられるのも嬉しいですね。

2019年3月からは全疾病保障も無料で付帯できるようになりました。
金利の低いローンが良いけど、保障も手厚くしたい…という方にメリットの大きい住宅ローンです

また「WEBだけで手続きをするのが不安……」という方の場合は、郵送対応もしてくれるため安心です。

じぶん銀行
適用金利
変動金利
0.457%

2019年6月適用金利

当初10年固定
0.590%

2019年6月適用金利

当初20年固定
1.293%

2019年6月適用金利

全固定35年
2.220%

2019年6月適用金利

保証料 事務手数料 審査期間
無料 借入金額×2.16% 2週間程度
返済方法 来店 繰上げ返済手数料
元利均等返済/元金均等返済 不要 無料
固定期間 借入可能額 対応地域
2~35年 500万円~1億円 全国

三菱UFJ銀行とKDDIの共同出資の住宅ローンの安心感!手厚い保証がついて低金利で提供。また、申込みから契約までネットで完結が可能!契約書の捺印は一切不要です。

公式サイトはこちら

    住信SBIネット銀行
    ネット専用全疾病保障付住宅ローン<通期引き下げプラン>

    住信SBIネット銀行は「金利の低さ」と「全疾病保証が0円」という特徴がある住宅ローンです。

    ネット銀行では店舗型と比べて金利が低く設定されていることが多くなっていますが、住信SBIネット銀行はその中でも特に低金利となっています。

    ネット専用全疾病保障付住宅ローンは、団体信用生命保険と全疾病保証も基本付帯です。つまり無料で保障がついているローンです。女性なら、がんと診断された時、30万円の給付金を受取れる保障も基本付帯です。

    住信SBIネット銀行では「住宅ローンの満足度ランキング」でも上位に入っていて、利用者の満足度も高い住宅ローンです。

    住信SBIネット銀行
    適用金利
    変動金利
    0.447%

    2019年6月適用金利

    当初10年固定
    0.700%

    2019年6月適用金利

    当初20年固定
    1.200%

    2019年6月適用金利

    全固定35年
    2.410%

    2019年6月適用金利

    保証料 事務手数料 審査期間
    無料 借入金額×2.16% 1ヵ月~2ヵ月
    返済方法 来店 繰上げ返済手数料
    元利均等返済/元金均等返済 不要 無料 ※固定金利特約期間中の全額繰上返済は所定の手数料がかかります。
    固定期間 借入可能額 対応地域
    2~35年 500万円~2億円 全国

    団信はもちろん、すべての病気・けがをカバーする全疾病保障が「保険料無料」「金利の上乗せもなし」で付帯! 働けなくなったら、月々の返済額を保障いたします。働けないまま12ヵ月経過したら、住宅ローンの残高が0円になります。 魅力的な金利と安心の保障がついた住宅ローンです! ※掲載の金利は所定の条件を満たした場合の金利です。

    公式サイトはこちら

    ソニー銀行
    変動セレクト住宅ローン 変動金利

    ソニー銀行もその他のネット銀行と同様に、低金利が魅力的な住宅ローンです。

    また低金利だけでなく、がんと診断確定されると住宅ローン残高の50%が保障される「がん団信50」や、WEB上で金利タイプの変更ができるといったメリットがあります。

    ソニー銀行
    適用金利
    変動金利
    0.457%

    2019年6月適用金利、変動セレクト、新規購入で自己資金10%以上

    当初10年固定
    0.590%

    2019年6月適用金利、固定セレクト、新規購入で自己資金10%以上

    当初20年固定
    0.992%

    2019年6月適用金利、固定セレクト、新規購入で自己資金10%以上

    全固定25年
    1.384%

    2019年6月適用金利、住宅ローン、新規購入で自己資金10%で以上

    全固定35年
    1.384%

    2019年6月適用金利、住宅ローン、新規購入で自己資金10%で以上

    保証料 事務手数料 審査期間
    無料 住宅ローン43,200円、変動セレクト住宅ローン借入金額×2.16% 4週間程度
    返済方法 来店 繰上げ返済手数料
    元利均等返済 不要 無料
    固定期間 借入可能額 対応地域
    2~35年 500万円以上1億円以下(10万円単位) 全国

    他の金融機関、特に店舗型の金融機関と比べ、金利が低く魅力的です。一定以上の頭金を準備することでさらに金利が低くなります。他にはあまりない特徴として、変動金利型を選択中、一部を固定金利型に変更でき、固定金利型の割合と期間も自由に決めることができます。

    詳しく見る

    住宅ローンの審査のポイント

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    シミュレーションをして住宅ローンの選定が終わったら、次は住宅ローンの「審査」が待っています。

    住宅ローンの審査には「事前審査」と「本審査」があり、審査に通過しなければ住宅ローンを借りることができません。

    比較や検討を重ね、せっかく絞り込んだ住宅ローンなのに、審査に落ちてしまっては意味がないですよね。

    ここでは、事前審査から順に重要なポイントをご説明していきましょう。

    事前審査・仮審査

    住宅ローンの事前審査&仮審査とは、住宅ローン本審査の前に行う簡易的な審査のことです

    事前審査は、申込者を一定のふるいにかけるもので、「ローンを利用するための基本条件を満たしているかどうか」を確認するためのものです。

    民間の銀行が販売する住宅ローンは、事前審査の後に本審査を行うのが一般的な流れです。対して、公的住宅ローンと民間住宅ローンの両方の特徴を併せ持つフラット35では、事前審査なしで本審査を行う金融機関もあります。

    フラット35の審査は民間の住宅ローンと異なる点が多いため、詳しくはフラット35の販売金融機関に確認しておいてくださいね。

    事前審査は、金融機関の店頭やウェブサイトから簡単に申込みでき、1日~1週間程度と短い期間で審査の結果が出ます。

    審査の項目は金融機関によって少し違いますが、以下の項目を確認されるケースが多いです。

    事前審査でチェックされる項目

    • 申込者の個人情報
    • 住宅ローンの利用情報(借入金額や頭金の有無)
    • 申込者の収入状況(勤務先や年収、勤続年数)
    • 申込者の借入状況(クレジットカードや車のローンなどの残高)
    • 物件情報(住宅の構造や住所など)

    事前審査の内容は金融機関によって異なりますが、特に重視されるのは下記の3つです。

    • 借入金額に対する頭金の割合
    • 他の借入も含めた返済負担率(年収に対する返済額の割合のこと)
    • 完済時の年齢
    • 借入金額が大きいのに、頭金が全くない人
    • 年収に対して借入金額が大きい人
    • 完済時の年齢が定年を超える人
    このような人は住宅ローンの危険度が高いと判断されて、審査結果に不利になりやすいです。

    もしご自身で思い当たるところがあれば、

    ①返済期間を短くする
    ②頭金の比率を多くする

    といった対策を取りつつ、危険なローン計画になっていないか注意しましょう。

    また事前審査の時点では「個人信用情報機関」への照会を行わない金融機関が多いです。個人信用情報機関とは、個人のクレジットカード履歴やキャッシング契約、支払情報などが登録されている「信用情報」を管理する団体のことです。

    クレジットカード、携帯の分割払い、車のローン、奨学金を含め、「ローン契約を結んで分割で支払うもの」はすべて信用情報に記載されます。

    仮審査では、これらの信用情報の照会を行わないケースが多いので、本審査よりも通過率は高いといえますね。

    本審査

    事前審査に通過したら、いよいよ住宅ローンの本審査です。

    住宅ローンの本審査は事前審査よりも時間をかけて細かく徹底的に確認されることが特徴です。このような背景から、結果が出るのに1週間~場合によっては1か月程度かかるケースもあります。

    本審査で確認される項目は、大きくわけて

    • 人に対する審査項目
    • 物件に対する審査項目

    の2種類があり、両方をチェックした上で総合的な結果をもって判断されます。

    住宅ローンの本審査で重視される項目と、大まかな審査基準は下記の通りです。

    <住宅ローンの本審査でチェックされる項目>

    人に対する審査項目

    • 借入時の上限年齢:75歳~60歳未満であることが多い
    • 完済時の年齢:80歳未満であることが多い
    • 勤続年数:勤続年数1年~3年以上(※3)
    • 年収:年収100万円~150万円以上(※3)
    • 返済負担率:25%~35%以内
    • 健康状態:団信に加入できる健康状態であること。5年以内の病歴を問われることが多い(※1)
    • 連帯保証の有無:保証会社の利用がある都市銀行や地方銀行では、保証会社がローン返済不能リスクを背負うため、審査全体が緩和されやすい。逆に保証会社を利用していないネット銀行はローン返済不能リスクを金融機関が背負うため、審査全体が厳しくなりやすい(※2)
    • 雇用形態:都市銀行は正規雇用でないと申込できない場合もある。最近は雇用形態をそれほど重視していない金融機関も多くなってきている(※3)
    • 他社の借入状況:個人信用情報の内容により判断される。過去5年以内に複数の滞納歴がある場合や、債務整理、自己破産歴、カードの強制解約歴があれば基本的にローン審査は通らない

    ※1.フラット35は団信の加入が任意なので、団信を付けなければ健康状態を問われることはない
    ※2.フラット35も保証会社の利用はないが、ネット銀行ほど審査が厳しくなることはない
    ※3.フラット35は職業、雇用形態、年収、勤続年数に関する要件は問われない

    物件に対する審査項目

    • 住宅の担保評価:担保として設定される住宅に一定の価値や流通性があるかどうかを審査される。戸建て住宅は住宅の場所や面している道路条件、敷地の形状が審査で重視される。マンションの場合は一般的な流通価格、マンションの規模などが評価のポイントになる。

    ※フラット35の場合:住宅金融支援機構の求める技術基準を満たしていなければなりません

    ▼「フラット35】の対象となる住宅・技術基準」(住宅金融支援機構)▼

    https://www.flat35.com/loan/tech.html

    住宅ローンの本審査は金融機関によって細かく違いますが、どの金融機関でも共通するのは「総合的なバランスで判断される」ということです

    したがって、たとえ申込者の収入が高く有名な上場企業に勤めていても「頭金がない」「他社での借り入れ金額が大きい」などの状態では、お金に対する信用力も低く見られ、審査で不利になります

    逆に言えば、収入が低くても安定して返済できると判断されれば、審査には有利になります。

    審査に不安がある場合は「頭金を多く用意する」「借り入れ金額を少なくする」などで、全体のバランスを整えましょう!

    審査を通過するためのポイント

     住宅ローンの審査は金融機関によって異なりますが、最低限抑えるべきポイントを簡単にまとめると、下記の4つが重要になります。

    審査を通過するために抑えるべきポイント

    • 返済負担率に気をつける→できれば年収の25%以内
    • 頭金は1割~2割程度準備する→頭金なしは避けよう
    • 個人信用情報をクリーンにする→クレジットカードの残債だけでなく、保有枚数にも注意
    • 住宅の担保評価を確認しておく→担保評価が低くなる場合は頭金を多めに入れるなど調整する

    返済負担率と頭金については事前審査の項目でも触れましたが、住宅ローン審査を有利にするうえで非常に重要なポイントになっています。他の項目をクリアしていても、返済負担率が高い人や頭金がない人は、「無謀な住宅ローン」と見られやすいので気をつけてくださいね。

    また個人信用情報も欠かせないポイントです。個人信用情報には、各種借入に関するあらゆる情報が登録されています。

    複数の借入がある場合はできるだけ残高を減らすことが一番ですが、特に注意したいのが、消費者金融系のカードやクレジットカードに付いている「キャッシング枠の有無」です。

    キャッシング枠や消費者金融のカードは保有しているだけでも債務とみなされる場合があるので、「借金をする可能性が高い人」という印象を持たれやすいのです。

    住宅ローンを組むときは

    • 借入残高をできるだけ減らす
    • 消費者金融系カードやキャッシング枠は解約する
    • クレジットカードの保有枚数は最低限に抑える

    といった準備も大切ですよ。

    物件面の部分では、住宅の「担保評価」も確認しておきたいところです。

    担保評価の基本は万一の際に売りやすく、一定の価値が見込める住宅かどうかです。

    売りやすい住宅とは、人気のあるエリアの大規模マンションや、広い一般道に面した交通の便が良い新築住宅などですね。当然ながら、買いたいと思う人が多い住宅だからです。

    戸建ての中古住宅や立地が悪いマンション、特殊な形状の住宅などは担保評価が低くなりがちなので注意が必要です。

    担保評価の計算は金融機関によっても異なるため、不安要素がある場合は金融機関に細かく確認しておきましょう。それでも不安な場合は、頭金の額を多めに入れるなどの対策を取り、審査が有利になるよう調整してください。

    1年以内に転職をした場合は要注意

    フラット35やネット銀行など、最近では勤続年数が短くても申し込める住宅ローンが増えてきました。

    しかし1年以内に転職をした場合は注意が必要です。なぜなら、1年以内に転職をしていると、直近の給与明細だけでなく職務経歴書などを求められることがあるからです。つまり用意しなければならない書類が増える可能性があるということですね。

    さらに、特に審査に影響するのが、

    • 転職で収入がダウン
    • 雇用形態が非正規雇用になった
    • 直近(3か月以内)に転職している

    というようなケースです。

    上記に該当する場合は、審査上かなり不利になります。

    「転職後3ヶ月が経過するまで待つ」「貯蓄をして頭金を増やす」など、申込みのタイミングも含めて、落ち着いて見直しをするのがおすすめです。

    関連記事住宅ローンの審査に通らない9つの理由!審査を通過するための具体的対策

    住宅ローンの返済が不安な場合の対策

    住宅ローンの返済は長期にわたります。もちろん、長い返済期間の中で無事に返済していけるかどうか、不安になることもあるでしょう。

    さらに言えば、住宅ローンを契約する前に「本当に契約して良いのか?」と思うこともあるかもしれません。

    さまざまな不安があると思いますので、不安事例別に具体策をご紹介しておきますね。

    借り入れ金額が適切なのかが不安

    借り入れ金額が適切なのか不安に感じる場合は、「住宅ローンの選び方」の項目でご紹介した予算の決め方を確認した上で、再度住宅ローンの予算が適正かどうかをチェックしてください。

    借り入れ金額の適正度は、各家庭のライフプランニングによって異なるため、一概にいくらが良いとは言えません。

    もしライフプランニングシートの作り方で不安がある場合は、ファイナンシャル・プランナーなどの専門家に相談するのもひとつの方法です。

    手間はかかりますが、住宅ローンは一生を左右する借金です。焦らず納得できるまで資金計画を練るのが大切ですよ。

    子どもの教育費との兼ね合いが不安

    教育費の準備に不安がある家庭も多いと思います。

    しかし子どもの教育費をどのように、どれくらい準備するかは各家庭によって異なるため、これだけ準備すれば安心という基準はありません。ライフプランニングシートで子どもの進路別に最低限必要な教育資金を再度計算し、資金を効率的に準備する方法を見直しましょう。

    一般的には、教育資金の支出がピークになるのは大学入学時で、子どもが生まれてから18年ほどの準備期間があります。この期間を利用して、つみたてNISAやジュニアNISAなど、中長期的な資産形成ができる制度を活用して資金を用意するのもひとつの方法ですよ。

    病気になって働けなくなった場合が不安

    病気やケガで働けなくなった場合の保障は、住宅ローンの団信特約や一般の保険で用意することができます。

    団信で就業保障がある特約を付けたり、就業保障保険や所得補償保険といった保険に加入したりして、働けなくなった場合でも給与を補填できる保障を用意すると安心ですよ。

    ただし会社員と自営業では、働けなくなった場合に受け取れる公的保障は異なります。ハッキリ言ってしまえば、会社員のほうが公的な保障は手厚くなっているのも事実です。

    自営業の人はできるだけ多くの保障を用意しておくことが大切だといえますね。

    関連記事これで安心!住宅ローンの不安を解消する7つの方法

    ローン契約後は、住宅ローン控除(減税)の申請を忘れずにしよう

    住宅ローンの契約が無事完了したら「住宅ローン控除」の申請を必ずしておきましょう

    住宅ローン控除とは、年末の住宅ローン残高の1%分の税金が所得税と住民税から還付される節税制度です。

    住宅ローン控除は最大10年間の適用されます。

    しかし例外として

    ・2019年10月1日~2020年12月31日まで

    の期間に住居の引き渡しと引っ越しを完了すれば、さらに最大3年間控除が延長されることになっています。可能であれば、できるかぎり適用されるように調整したほうがお得ですね。

    また住宅ローン控除とは別のお得な制度として「すまい給付金」があります。

    すまい給付金は、住宅ローンの利用者の所得が約775万円以下(※)の場合に、国から10万円~50万円が現金支給されるという制度です。

    所得基準などの条件に当てはまる人は必ずあわせて申請しておきましょう!

    ※消費税増税後に住宅を購入した場合

    すまい給付金は必要書類を集めて申請、住宅ローン控除は確定申告が必要です。初年度と次年度では対応が異なるため、詳しくご説明しておきますね。

    初年度は確定申告が必要

    会社員でも自営業者でも、住宅ローン控除の適用を初めて受ける人は確定申告が必要です

    一般的に確定申告は、住宅ローンの支払いを始めた翌年の2月15日~3月16日までが申告期間ですが、これは自営業者の申告期間です。

    会社員の人は、翌年1月1日から年中いつでも申告が可能となっていますよ。

    職業によって確定申告の時期が異なる

    • 会社員(給与以外に所得がない人)……翌年ならいつでも住宅ローン控除の申告(還付申告)が可能
    • 自営業者……2月16日~3月15日に事業所得の申告とあわせて住宅ローン控除を申告する(確定申告)【職業別申告時期の違い】

    なぜ職業によって違いがあるのかというと、会社員の所得税は給与から先払いになっているからです。

    会社員の場合はすでに会社が一定額の所得税を納めているため、自営業者のように所得額を申告して税額を確定させる必要はないということですね。

    会社員の場合は、住宅ローン控除を適用することで、納めすぎた税金を返してもらう「還付申告」が必要になりますが、1年間いつでも手続きできるのがポイントですね。

    確定申告の時期は税務署も混み合うため、できるだけ1月中に還付申告をしておくのがおすすめです

    2年目以降は年末調整

    会社員の場合、2年目以降の住宅ローン控除は、会社の年末調整のみで対応可能です

    初年度に還付申告をすることで、2年目の年末ごろに税務署から年末調整用の書類が送られてくるからです。書類の必要事項に記入し、銀行の年末ローン残高証明書を添付して年末調整時に会社へ提出すれば、12月の給与で税金が還付されますよ。

    ただし、自営業者の場合は2年目以降も確定申告の際にあわせて申告手続きが必要なので、注意してくださいね

    関連記事家を買ったら住宅ローン控除(減税)の申請をしよう!条件や申請方法を解説

    将来的には住宅ローンの借り換えも検討しよう

    住宅ローンは一度借りたらずっと同じ金融機関でローンを借り続けないといけないわけではありません。

    金利も住宅ローンの内容も時代によって変化していくため、定期的に条件の良い住宅ローンへの借り換えを検討することも大切です。

    特に現在はマイナス金利政策の影響を受けて、金利は過去最低水準となっているため、借り換えによって100万円以上もお得になるケースも珍しくありません

    ただし借り換えは新規の借り入れよりも審査が厳しく、一定の諸費用がかかる点に注意が必要です。

    新生銀行や楽天銀行など諸費用が安い住宅ローンもあるため、住宅ローン借り換えの際には金利だけでなく、支払い総額(総返済額+諸費用)や団信の条件など、どのようなメリットを受けられるのかを正確に確認しましょう。

    関連記事住宅ローンの借り換えでお得になるための3つのポイント!借り換え先の選び方を解説

    まとめ

    この記事では住宅ローンの基礎について解説してきました。

    住宅ローンを選ぶうえで大切なことは、

    • ①適正な予算を決める
    • ②安心できる返済プランを立てること

    の2つです。

    ライフプランニングシートを活用して家族の価値観や目標、将来の収支を明確にしておけば、最適な住宅ローンを見つけやすくなりますよ。

    住宅ローンの不安を消すには、安心できる返済プランを築くしかありません。ご紹介した住宅ローン選びのステップを参考に、失敗しない住宅ローンを選んでくださいね。

    関連記事住宅ローン人気ランキング!435人への調査でわかった満足度が高いローンを紹介

    執筆者情報

    京都FP事務所

    京都FP事務所 ファイナンシャル・プランナー

    当サイトの執筆を担当している「京都FP事務所」と申します。専門用語ばかりにならないよう、「わかりやすく行動しやすい」執筆を心がけています。ぜひ参考にしてみてください。

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